Zahlungsverzugskündigung – zu den Voraussetzungen

Das Problem: Wann muss die Voraussetzung einer Zahlungsverzugskündigung erfüllt sein?

Es bestehen in Literatur und Rechtsprechung unterschiedliche Auffassungen über die Voraussetzungen einer Zahlungsverzugskündigung. Der BGH befasst sich mit einer Entscheidung des LG Potsdam zur den Voraussetzungen der Zahlungsverzugskündigung. Das Landgericht vertrat die Auffassung, dass eine Kündigung wegen Zahlungsrückstands sowohl im Zeitpunkt ihres Ausspruchs als auch noch zum Zeitpunkt ihres Zugangs beim Mieter den Kündigungstatbestand des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erfüllen müsse. Dem ist der BGH (mit deutlichen Worten) erneut entgegengetreten.

BGH äußerst sich zu den Voraussetzungen einer Zahlungsverzugskündigung

BGH | Kündigung solange möglich, bis Zahlungsrückstand vollständig ausgeglichen ist

Der Fall zur Zahlungsverzugskündigung

Der Entscheidung des BGH vom 27.09.2017 (VIII ZR 193/16) lag – auf das Wesentliche verkürzt – folgender Sachverhalt zu Grunde: Bis zum März 2015 befand sich der Mieter für zwei aufeinander folgende Monate mit einem Gesamtbetrag in Höhe von 503,96 Euro in Verzug. Die vertraglich vereinbarte Monatsmiete betrug 479,96 Euro. Am 16.03.2015 zahlte der Mieter einen Teilbetrag in Höhe 402,96 Euro. Der Vermieter kündigte mit Brief vom 16.03.2017, der dem Mieter am darauffolgenden Tag zuging, das Mietverhältnis wegen Zahlungsrückstands fristlos und vorsorglich fristgemäß (gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB). Bei der Räumungsklage ging es um die Frage, ob die Kündigungsvoraussetzungen sowohl im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung als auch noch zum Zeitpunkt ihres Zugangs beim Mieter erfüllt sein müssen.

Die Entscheidung des BGH zur Zahlungsverzugskündigung

Der BGH stellt fest: Ist durch Auflauf eines Zahlungsrückstands des Mieters in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen.

Der Senat bestätigt mit dieser Entscheidung seine bisherige Rechtsprechung.

Begründung des BGH zu den Voraussetzungen der Zahlungsverzugskündigung

Eine nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 grundsätzlich gerechtfertigte Kündigung1)  ist nur unter bestimmten, vom Gesetz im Einzelnen aufgeführten Voraussetzungen ausgeschlossen oder wird nur unter den im Gesetz genannten Voraussetzungen unwirksam.

  • Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ist eine Kündigung nach Satz 1 Nr. 3 ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher – das heißt vor dem Zugang der Kündigung – befriedigt wird.
  • Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB wird die Kündigung unwirksam, wenn sich der Schuldner von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.
  • Schließlich wird die Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigungen nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet (sog. Schonfristzahlung).

Sämtliche genannten Vorschriften setzen allerdings eine vollständige Befriedigung des Vermieters voraus.

Soweit in Rechtsprechung und Literatur andere Auffassungen vorherrschen, seien diesen eine klare Absage zu erteilen, weil das Gesetz eindeutig sei und keinen Grund für eine abweichende Auffassung hergebe. Dies begründet der VIII. Senat in seiner Entscheidung ausführlich.

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(1) Gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a liegt ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses insbesondere dann vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termin mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Als nicht unerheblich ist der rückständige Teil der Miete nur dann anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt (§ 569 Abs. 2 Nr. 1 S. 1 BGB) | Zurück zum Text