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Was ist eine Wirtschaftseinheit

Fasst der Vermieter mehrere Grundstücke zusammen und rechnet die Betriebskosten für diese Gebäude einheitlich ab, bildet er eine Wirtschaftseinheit. Das ist grundsätzlich zulässig und zwar unabhängig davon, ob das im Mietvertrag so vereinbart ist oder nicht. Auch die Neubildung von Wirtschaftseinheiten während des Bestehens der Mietverhältnisse ist zulässig.

Wann ist die Bildung einer Wirtschaftseinheit zulässig?

Das Landgericht Siegen (LG) hat sich in einem Berufungsverfahren (erneut) mit der Frage beschäftigen müssen, ob die Zusammenfassung mehrerer Gebäude zu einer Wirtschaftseinheit und gemeinsamer Abrechnung der dort entstehenden Betriebskosten zulässig ist. Das LG hat entschieden, dass die Bildung von Wirtschaftseinheiten zulässig ist und die Berufung eines Mieters, der sich gegen die Abrechnung im Rahmen einer Wirtschaftseinheit wandte, zurückgewiesen. 

Die Bildung von Wirtschaftseinheiten zur einheitlichen Abrechnung der Betriebskosten ist zulässig.

Die einheitlich Abrechnung der Betriebskosten für mehrere Grundstücke (Wirtschaftseinheit) ist zulässig

Was muss bei der Bildung einer Wirtschaftseinheit beachtet werden?

Das LG bestätigte zunächst, dass die Rechtsprechung bei der Neubildung einer Wirtschaftseinheit als Voraussetzung  fordert, dass die Gebäude einheitlich verwaltet werden, in einem unmittelbaren örtlichen Zusammenhang stehen und auch, dass zwischen den einzelnen Gebäuden keine wesentlichen Unterschiede im Wohnwert bestehen.

Die Kammer weist darauf hin, dass diese Voraussetzungen  aber nur für den Fall der nachträglichen Bildung einer Wirtschaftseinheit bzw. dann gelten, wenn der Mietvertrag selbst keine diesbezügliche Festlegung enthält (unter Hinweis auf Langenberg, Betriebskostenrecht).

Für die dem Beschluss zu Grunde liegende Konstellation, in welcher die jährliche Abrechnung der Betriebskosten für die gesamte Wirtschaftseinheit bereits im Mietvertrag festgehalten war, werden sowohl in der Rechtsprechung als auch in der Literatur keine besonderen Anforderungen an deren Bildung gestellt.

Entgegen der Auffassung der Beklagten dürften der Verwendung der Klausel im Mietvertrag (über die Abrechnung mehrerer Häuser als Wirtschaftseinheit) auch im Hinblick auf § 307 BGB keine Bedenken entgegenstehen. Gegen eine unangemessene Benachteiligung spreche insoweit schon, dass die Abrechnung über eine Wirtschaftseinheit in den §§ 2, 27 Zweite Berechnungsverordnung sogar gesetzlich vorgesehen sei.

(vgl. Hinweisbeschluss LG Siegen vom 29.12.2015, 1 S 89/15)