Widerrufsrecht im Mietrecht

1. Widerrufsrecht als Regel im Mietrecht

Der Gesetzgeber hat bei der Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie in deutsches Recht, Verbrauchern Widerrufsrechte bei Verträgen mit Unternehmern eingeräumt, wenn bestimmte Vertragsarten vorliegen. Das gilt einmal für Verträge, die außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen werden (§ 312b BGB; sog. Haustürgeschäfte) und für Fernabsatzverträge (§ 312c BGB). Diese Regelungen gelten grundsätzlich auch für mietvertragliche Vereinbarungen.

Der BGH hat in einer Grundsatzentscheidung[Fußnote 1] entschieden, dass das Widerrufsrecht bei der Zustimmung zu einer Mieterhöhung an die ortsübliche Vergleichsmiete nicht zur Anwendung kommt. Er hat weiter festgestellt, dass allein ein individuelles Anschreiben nicht dazu führt, dass ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- und Dienstleistungssystem zu verneinen ist.

Der Entscheidung lässt sich entnehmen, dass das Widerrufsrecht im Mietrecht grundsätzlich Anwendung findet, wenn es um sog. Haustürgeschäfte oder Fernabsatzverträge zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmen geht. Das ist in der täglichen der Praxis bei vielen betroffenen Mietern und Vermietern noch nicht angekommen.

2. Widerrufsrecht bei der Zustimmung zur Mieterhöhung – der Fall

Der Kläger ist Mieter einer Wohnung. Unter Bezugnahme auf den Mietspiegel forderte die Beklagte (Vermieterin) den Kläger mit Schreiben vom 17. Juli 2015 auf, einer näher erläuterten Erhöhung der Nettokaltmiete um 0,79 €/m² auf 6,04 €/m² zuzustimmen. Der Kläger erklärte seine Zustimmung, widerrief diese jedoch mit Schreiben vom 27. August 2015. Von Oktober 2015 bis Juli 2016 entrichtete er die monatlich um 121,18 € erhöhte Miete unter Vorbehalt. Mit der Klage verlangt er die Rückerstattung der gezahlten Erhöhungsbeträge von insgesamt 1.211,80 € sowie festzustellen, dass die Nettokaltmiete der von ihm gemieteten Wohnung unverändert monatlich 807,87 € betrage. Damit scheiterte er in letzter Instanz beim BGH.

3. Leitsätze des BGH zum Widerrufsrecht (bei einer verlangten Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete)

Stimmt der Mieter einer Wohnung einer vom Vermieter verlangten Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete zu (§ 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB), so steht dem Mieter ein Recht, die erklärte Zustimmung nach Maßgabe der Bestimmungen über das Widerrufsrecht bei im Fernabsatz geschlossenen Verbraucherverträgen zu widerrufen. (§ 312 Abs. 1, § 312c Abs. 1, § 312g Abs. 1,
§ 355 Abs. 1 BGB), nicht zu.

Ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- und Dienstleistungssystem im Sinne von § 312c Abs. 1 Halbs. 2 BGB ist nicht schon dann zu verneinen, wenn der Unternehmer zum Abschluss des Vertrages keinen vorgefertigten Standard- oder Serienbrief verwendet, sondern ein individuelles Anschreiben.

3.1 Grundsätzliche Überlegungen des BGH zum Widerrufsrecht bei Mietverträgen

Grundsätzlich besteht auch im Mietrecht eine Widerrufsmöglichkeit - eine Belehrung verkürzt die Widerspruchsfrist auf 14 Tage

Eine Widerrufsbelehrung hat auch im Mietrecht ihre Berechtigung

Das Widerrufsrecht erstreckt sich, so der VIII. Senat, nach dem Wortlaut des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB auf Verträge über die Vermietung von Wohnraum. Der Gesetzeswortlaut schließe grundsätzlich alle Vereinbarungen der Parteien im laufenden Mietverhältnis über die Miethöhe ein. Da § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB unter anderem auf § 312 Abs. 3 Nr. 1, 6, 7 BGB verweist, steht dem Mieter von Wohnraum im Grundsatz nach § 312g Abs. 1 BGB nicht nur bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (§ 312b BGB), sondern auch bei Fernabsatzverträgen
(§ 312c BGB) ein Widerrufsrecht zu, über das der (unternehmerisch tätige) Vermieter[Fußnote 2] den Wohnraummieter gemäß § 312d BGB nach Maßgabe des Art. 246a EG-BGB informieren muss.[Fußnote 3]

Der Senat stellt aber fest, dass der Anwendungsbereich des § 312 Abs. 4 Satz 1 dahingehend einschränkend auszulegen ist, dass ein Widerrufsrecht des Mieters bei einer Zustimmungserklärung zu einer vom Vermieter verlangten Erhöhung der Miete nach den §§ 558 ff. nicht gegeben ist (teleologische Reduktion)[Fußnote 4]. Dies folge aus dem Regelungzweck sowohl der Bestimmungen über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete als auch der Bestimmungen über das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen.

Mit dem Widerrufsrecht des Mieters einer Wohnung soll Fehlentscheidungen aufgrund der Gefahr psychischen Drucks sowie dem typischerweise bestehenden Informationsdefizit des Mieters begegnet werden. Das sei jedoch bereits durch die Bestimmungen der §§ 558 ff. sichergestellt.[Fußnote 5] Sinn und Zweck der verbrauchschützenden Regelung für Vertragsabschlüsse im Fernabsatz seien daher uneingeschränkt erfüllt.[Fußnote 6] Damit unterliege die Mieterhöhungsverlangen nach den §§ 558 ff. nicht dem Anwendungsbereich des Widerrufsrechts.

3.2 Hinweise zu Fernabsatzverträgen unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln

Fernabsatzverträge sind Verträge, bei denen der Unternehmen und der Verbraucher für die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss  ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwenden, es sei denn, dass der Vertragsschluss nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt.[Fußnote 7]

Fernkommunikationsmittel sind alle Kommunikationsmittel, die zur Anbahnung oder zum Abschluss eines Vertrags eingesetzt werden können, ohne dass die Vertragsparteien gleichzeitig körperlich anwesend sind, wie Briefe, Kataloge, Telefonanrufe, Telekopien, E-Mails, SMS sowie Rundfunk und Telemedien.[Fußnote 8]

Nicht mehr um einen Fernabsatzvertrag handelt es sich, wenn im Rahmen des Prozesses auch persönliche Kontakte stattgefunden haben.[Fußnote 9]

3.3 Hinweise zu den sog. Haustürgeschäften

Werden Verträge außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen (§ 312 b BGB) steht außer Frage, »dass das dabei bestehende Schutzbedürfnis des Mieters auch bei einem Abschluss oder einer Änderung eines Wohnraummietvertrags gegeben sein kann«.[Fußnote 10]

Hätte sich also die Vermieterin zur Unterzeichnung der Zustimmungserklärung in die Wohnung des Mieters begeben und hätte dieser bei diesem Besuch die Einverständniserklärung unterzeichnet, wäre der Widerruf – jedenfalls bei Fehlen einer Widerrufsbelehrung – wahrscheinlich erfolgreich gewesen.

4. Fazit zum Widerrufsrecht im Mietrecht

Dem Mieter von Wohnraum als Verbraucher steht bei Verträgen mit Unternehmern grundsätzlich ein Widerrufsrecht zu, wenn die Verträge außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz geschlossen werden.

Das gilt ausdrücklich nicht für den Abschluss des Mietvertrags, wenn der Mieter die Wohnung vorher besichtigt hat (§ 312 Abs. 4 BGB).

Und es gilt auch nicht, wenn der Mieter im Wege des Fernabsatzes einer Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete zustimmt.

Erfolgt eine formal korrekte Widerrufsbelehrung, beträgt die Widerrufsfrist 14 Tage, andernfalls läuft sie ein Jahr und 14 Tage (vgl. § 355 BGB).

Die Entscheidung des BGH hat m. E. auch Auswirkungen auf andere Sachverhalte:

  • Modernisierungsvereinbarungen
  • Vereinbarungen über die Miethöhe
  • Betriebskostenvereinbarungen
  • Abnahme- und Übergabeprotokolle
  • Nachtragsvereinbarungen und Ergänzungen zum Mietvertrag

Wenn ein Vermieter das Risiko des Widerrufs vermeiden möchte, ist er gut beraten, derartige Vereinbarungen im Zweifel in den eigenen Geschäfts-/Büroräumen oder den Räumen des Verwalters zu unterzeichnen.


[Fußnote 1] BGH, Urteil vom 17.10.2019, VIII ZR 94/17.

[Fußnote 2] Was ein unternehmerisch tätiger Vermieter ist, ist bisher in der Rechtssprechung nicht geklärt: Ein Vermieter, der lediglich eine Wohnung vermietet, gehört wohl nicht dazu, da er reine Vermögensverwaltung betreibt. Das AG Köln sieht bei sechs vermieteten Wohnung eine unternehmerische Tätigkeit (AG Köln, WM 2007, 123). Ob das richtig ist, darf bezweifelt werden.

[Fußnote 3] BGH, a.a.O., Rz. 40,41.

[Fußnote 4] BGH, a.a.O., Rz. 39.

[Fußnote 5] BGH, a.a.O., Rz. 51: Eine Vertragsverhandlungssituation, die für den Mieter mit einem Überraschungsmoment, mit psychischem Druck oder gar mit der Gefahr der Überrumpelung verbunden ist, besteht typischerweise nicht, wenn der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. in der gesetzlichen vorgesehenen Textform an der Mieter heranträgt. Das dürfte auch für Modernisierungsmieterhöhungen, Betriebskostenanpassungen und gerichtliche Vergleiche gelten.

[Fußnote 6] BGH, a.a.O., Rz. 56.

[Fußnote 7] BGH, a.a.O., Rz. 15.

[Fußnote 8] BGH, a.a.O., Rz. 21.

[Fußnote 9] BGH, a.a.O., Rz. 17.

[Fußnote 10] BGH, a.a.O., Rz 26 mit Hinweis auf Entscheidung VIII ZR 29/16 zum Widerruf einer in einer Haustürsituation geschlossenen Modernisierungsvereinbarung.