Werdender Wohnungseigentümer

Warum bedarf es des „werdenden Eigentümers“?

Entsteht Wohnungseigentum durch Teilung (§ 8WEG), gibt es zunächst nur einen Wohnungseigentümer (in der Regel den Bauträger) und damit keine Eigentümergemeinschaft.

Verkauft der teilende Eigentümer (also der Bauträger) Wohnungen, kann es u. U. lange dauern, bis ein zweiter Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird.  Das mag daran liegen, dass der Bauträger die Auflassung erst dann erklärt, wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt ist. Der Käufer ist aber – vor allem wenn Mängel vorhanden sind – in der Regel nicht bereit, vor deren vollständigen Beseitigung den vollen Kaufpreis an den Bauträger zu zahlen. Solange die Eigentumsumschreibung nicht erfolgt ist,  besteht nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) keine Eigentümergemeinschaft.

Werdende Eigentümergemeinschaft - bei Teilung durch Bauträger nicht unüblich

Eigentümer in Wartestellung – werdender Eigentümer – Bild (c) Milada Vigerova/unsplash.com

Praktisch wird diese „Hängepartie“ als nicht praktikabel angesehen, das WEG bietet aber keine Lösung. Diese Lücke schließt der werdende Wohnungseigentümer.

Die praktische Notwendigkeit für das Entstehen der werdenden Gemeinschaft

Die Wohnanlage muss schon ab Bezugsfertigkeit und Übergabe der verkauften Wohnungen bewirtschaftet und verwaltet werden. Die herrschende Meinung hat diese Regelunglücke durch des Institut des werdenden Eigentümers bzw. der werdenden Eigentümergemeinschaft geschlossen, der BGH hat das Rechtsinstitut gebilligt. Auf die werdende Gemeinschaft sind die Regelungen des WEG anwendbar.

Voraussetzungen für die werdende Gemeinschaft

Anknüpfungspunkt für das Entstehen der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft ist, ob sich der Erwerber bereits in einer ausreichend gesicherten Rechtsposition befindet. Das wird angenommen, wenn

a) der Erwerber aufgrund eines wirksamen Kaufvertrags und

b) mit einer Auflassungvermerkung im Grundbuch gesichert ist und

c) der Besitz an seinem Sondereigentum übertragen erhalten hat.

Das ist inzwischen ständige und gefestigte Rechtsprechung des BGH (vgl. dazu u.a. BGH, Urt. vom 11.12.2015, V ZR 80/15) und herrschende Meinung in der Literatur.

Besitzübertragung: Hier gilt, dass der Einzug des Erwerbers grundsätzlich eine Übergabe voraussetzt. Ist der Erwerber eingezogen, wird die Übergabe unterstellt. Ist der Erwerber noch nicht eingezogen, obliegt es dem Bauträger und dem Erwerber gemeinsam, dem Verband die erfolgte einvernehmliche Übergabe mitzuteilen, vgl. a.a.O. Rz 16).

Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft

Alle so gesicherten Erwerber werden werdende Wohnungseigentümer, solange nicht der erste Erwerber ins Grundbuch als (richtiger) Eigentümer eingetragen wurde. Mit der ersten Eigentumsumschreibung entsteht die Eigentümergemeinschaft, spätere Erwerber erlangen nicht mehr den Status eines werdenden Eigentümers. Alle bisher zu werdenden Eigentümern gewordenen Erwerber behalten diesen Status.

Ein  Erwerber  von  Wohnungseigentum,  der  den  Erwerbsvertrag  vor  Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft abschließt und zu dessen Gunsten eine Auflassungsvormerkung eingetragen wird, ist auch dann als werdender Wohnungseigentümer anzusehen, wenn er den Besitz an der Wohnung  erst  nach dem  Entstehen  der  Wohnungseigentümergemeinschaft  erlangt (vgl. dazu BGH, Urt. vom 11.05.2012, V ZR 196/11).

Ob das so bleibt ist, ist unklar. Der BGH hat zwar die werdende Gemeinschaft anerkannt, aber sich noch nicht dazu geäußert, wie lange diese besteht. Er hat aber angedeutet, dass die werdende Eigentümergemeinschaft zeitlich anders abzugrenzen sein könnte.

Mit Urteil vom 24.07.2015 hat der BGH entschieden, dass ein werdender Wohnungseigentümer auch dann Mitglied des Verbands bleibt, wenn er die Einheit unter Abtretung des vorgemerkten Übereignungsanspruchs und Besitzübergang veräußert, der Erwerber ist in diesem Fall nicht als werdender Wohnungseigentümer anzusehen (BGH, Urteil vom 24.07.2015, V ZR 275/14). Der Erwerber erlangt also erst dann die mitgliedschaftliche Stellung wie ein Zweiterwerber, wenn der Eigentumserwerb vollendet wurde (wenn also die Umschreibung im Grundbuch erfolgt ist).