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Weitervermietung als Werkswohnung ist gewerblich

Der Bundesgerichtshof bejaht die unmittelbare Anwendbarkeit des § 565 BGB zum Schutz des Mieters bei Weitervermietung als Werkswohnung (BGH VIII ZR 241/16, Urteil vom 17.01.2018). Das gilt auch dann, wenn das Interesse des Zwischenmieters nicht auf eine Gewinnerzielung aus der Vermietung gerichtet ist.

Der Leitsatz lautet:

Eine gewerbliche Weitervermietung, die eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete und mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungstätigkeit voraussetzt, liegt auch dann vor, wenn der Zwischenvermieter die von ihm angemietete Wohnung an die Arbeitnehmer seines Gewerbebetriebs weitervermieten will, um diese an sich zu binden und sich Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen, die ihren Arbeitnehmern keine Werkswohnungen anbieten können; eine Gewinnerzielungsabsicht aus der Vermietung selbst ist nicht erforderlich.

Regelungsinhalt von § 565 Abs. 1 BGB

§ 565 BGB regelt den Fall, dass der Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten soll. Die Regelung ordnet an, dass der Vermieter bei Beendigung des (Haupt-)Mietvertrags in den zwischen dem Mieter und dem Dritten abgeschlossenen Mietvertrag eintritt.

Gewinnerzielungsabsicht oder eigenes wirtschaftlichen Interesse

Die gewerbliche Weitervermietung setzt eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete, mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungstätigkeit voraus. 

§ 565 BGB soll nicht den Schutz des (Unter-)Mieters generell für alle Fälle einer Weitervermietung durch den Hauptmieter erfassen. Bei der Weitervermietung als Werkswohnung (also an Arbeitnehmer des Mieters) muss auch nicht die Absicht der Gewinnerzielung im Vordergrund stehen. Nach dem Regelungzweck des § 565 Abs. 1 BGB gilt, dass der Schutz (auch) zu gewähren ist, wenn der Eigentümer einen Zwischenmieter einschaltet, der die Wohnung zu Wohnzwecken weitervermieten soll und hiermit eigene wirtschaftlichen Interessen verfolgt (so schon VIII ZR 311/14).

Vermietung als Werkswohnung erfolgt im eigenen wirtschaftlichen Interesse

Ein Mieter, der als Arbeitgeber an seine Arbeitnehmer eine Wohnung vermietet, verfolgt mit einer derartigen Vermietung jedenfalls auch (eigene) wirtschaftlichen Interessen. Diese sind in dem Bestreben zu sehen, für das Unternehmen Arbeitnehmer an sich zu binden oder sich Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen, die ihren Arbeitnehmern keine Werkswohnungen anbieten können. Dies gelte, so der V. Senat, insbesondere, wenn Wohnraum zu tragbaren Bedingungen für Mieter in einem Ballungsgebiet nicht ohne weiteres zu finden seien. 

Für die Anwendung der Vorschrift des § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB reicht damit das eigene wirtschaftliche Interesse des Zwischenmieters aus, auch wenn es nicht auf eine Gewinnerzielung aus der Vermietung an sich gerichtet ist.