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Vornahmeklauseln – Schönheitsreparaturen

Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist eine einheitliche Pflicht, wenn sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt wird. Die Pflicht ist nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbar mit der Folge, daß die Unwirksamkeit der einen Einzelaspekt dieser einheitlichen Rechtspflicht betreffenden Formularbestimmung in der Gesamtschau die gesamte Vornahmeklausel „in den Abgrund“ befördert. Das gilt auch, wenn die Ausgestaltung der einheitlichen Rechtspflicht in verschiedenen, sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln des Mietvertrags geregelt ist.1

Der Fall

Der BGH hatte sich mit einer Vornahmeklausel bezüglich der auf den Mieter abgewälzten Schönheitsreparaturen zu befassen. Im Vertrag war unterschiedlich geregelt, wie die Malerarbeiten an Wänden und Decken einerseits und an Türen, Fenstern und Heizkörpern andererseits auszuführen waren. Bei Decken und Wänden sah die Regelung starre Fristen vor, bei den übrigen Arbeiten waren die Fristen weich. Der Vermieter forderte bei Vertragsende Schadenersatz für nicht ausgeführte Lackierarbeiten an Türen, Fenstern und Heizkörpern.

Vornahmeklauseln werden einheitlich und nicht nach Einzelmaßnahmen beurteilt

Ist ein Teil der vereinbarten Regelung über die Vornahme der Schönheitsreparaturen wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, ist die Abwälzung der Malerarbeiten auf den Mieter insgesamt gescheitert.

 

Die Entscheidung

Der BGH sah die Regelung bezüglich der Türen, Fenster und Heizkörper als mit seiner Rechtsprechung vereinbar an, wenn er nur diesen Klauselteil isoliert betrachtet. Gleichwohl führe die Gesamtbetrachtung der mietvertraglichen Regelung zur Unwirksamkeit der Vornahmeklausel, weil diese Gesamtbetrachtung den Mieter angemessen benachteilige . „Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist, soweit sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt ist, eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht mit der Folge, dass die Unwirksamkeit der einen Einzelaspekt dieser einheitlichen Pflicht betreffenden Bestimmung [gemeint sind die starren Fristen bei den Anstrichen an Decken und Wänden] in der gebotenen Gesamtschau der Regelung zur Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel führt“.2

Der BGH setzt hier seine Rechtsprechung fort, mit der er nach und nach Renovierungsregelungen für unwirksam erachtet hatte, in der „nur“ Einzelaspekten unangemessen waren.  Er bleibt also dabei, daß es eine sog. geltungserhaltende Reduktion im Bereich der Abwälzung von Schönheitsreparaturen nicht gibt.

Fazit

Regelungen über die Vornahme von Schönheitsreparaturen sind insgesamt zu würdigen. Ist ein Teil der Klausel unangemessen und damit unwirksam, ist die gesamte Klausel unwirksam. Folge ist, daß die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter gescheitert ist, mithin die gesetzliche Regelung gilt. Danach obliegt die Instandhaltungspflicht (wozu auch die Schönheitsreparaturen zählen) dem Vermieter.

Der BGH hat das Erfordernis der Gesamtschau ausdrücklich auf die Vornahmeklauseln beschränkt. Daraus wird man wohl schließen dürfen, daß er bei seiner Auffassung bleibt, daß eine unwirksame Quotenabgeltungsklausel nicht die Überwälzung der Schönheitsreparaturen  insgesamt unwirksam macht. Das ist aber keineswegs sicher, schon gar nicht nach der jüngsten Entwicklung der Rechtsprechung zu diesem Thema.

 BGH, Urteil vom 18. 03.2015, VIII ZR 21/13

 a.a.O., Rz. 17.