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1.  Kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB

Nach der gesetzlichen Regelung verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält.
Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.

Ungeklärt bleibt die Frage, ob die Verlängerung der gesetzlichen Fristen des § 548 BGB möglich ist.

Ansprüche bei Mietende verjähren sehr schnell

2.  Einordnung der Regelung des § 548 BGB

Zweck dieser besonderen Verjährungsregelung ist es, zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine möglichst schnelle Klarstellung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen. 1)
Die Regelung gehört zum dispositiven Recht.  Die Mietvertragsparteien haben es grundsätzlich in der Hand, anderweitige Regelungen zu treffen. Es stellt sich die Frage, ob und welche Abweichungen vereinbart werden dürfen und ob abweichende Regelungen auch durch einen Formularvertrag (AGB) getroffen werden dürfen.
In der Literatur herrscht, soweit ersichtlich, Einvernehmen darüber, dass eine maßvolle Verlängerung der Frist zulässig ist. Strittig ist die Frage, was maßvoll ist und ob eine formularvertragliche Verlängerung einer AGB-Kontrolle standhält.

3.  Rechtsprechung zur Verlängerung der Frist nach § 548 BGB

Das LG Frankfurt vertritt die Auffassung, dass die formularvertragliche Verlängerung der Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache von sechs Monaten auf ein Jahr der AGB-Kontrolle nicht standhält. 2) Das LG Detmold ist gegenteiliger Auffassung. 3)
Das Berline Landgericht lässt die Frage offen.4)  Es vertritt die Auffassung: Der formularmäßig vereinbarte Verjährungsbeginn beider Mietparteien auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache benachteiligt den Mieter unangemessen, weil der Gesetzgeber bewusst einen unterschiedlichen Verjährungsbeginn für Ansprüche des Mieters bzw. des Vermieters vorgesehen habe. 

4.  Die Argumentation des LG Berlin zur Verlängerung der Verjährungsfrist nach § 548 BGB

Das LG Berlin gibt zunächst den Stand der Diskussion in Rechtsprechung in Literatur wieder.5)  Es drückt sich aber um die Entscheidung, ob die vom Gesetzgeber im Rahmen der Reform des Verjährungsricht in § 202 Abs. 2 BGB bewusst vorgesehene Verlängerung der Verjährungsfrist auch im Anwendungsbereich des § 548 und/oder der §§ 305 ff. BGB möglich ist und welchen Grenzen eine solche Regelung gegebenenfalls unterliegt.6) . Die unangemessene Benachteiligung des Mieters hat das LG Berlin letztlich darin gesehen, dass bei einer vorzeitigen Rückgabe der Mietsache (also Rückgabe vor Vertragsende) die Verjährungsfrist (zusätzlich) um den Zeitraum der vorzeitigen Rückgabe zu Lasten des Mieters verlängert werde. 

5.  Fazit

Die strittige Frage, ob eine formularvertragliche Verlängerung der Frist des § 548 BGB möglich ist und ggf. unter welchen Voraussetzungen bleibt ungeklärt. Update: Der BGH hat mit Urteil vom 08.11.2017 die strittige Frage endgültig entschieden und damit den Streit beendet.


1) http://dipbt.bundestag.de/doc/btd/14/045/1404553.pdf Am 06.09.2017, S. 45.)

2) LG Frankfurt, NZM 2011, S. 546. 

3) LG Detmold, Urt. vom 01.06.2011 – 10 S 14/09, zitiert nach LG Berlin, GE 2017, 892.

4) LG Berlin, GE 2017, 892.

5)  a.a.O.

6) Das LG hat zwar die Revision zugelassen, die aber nicht eingelegt wurde, vgl. a.a.O., S. 893.*