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Probleme bei Vereinbarungen zwischen Vor- und Nachmieter

Bei einem Mieterwechsel werden oft Vereinbarungen zwischen dem scheidenden Mieter (Vormieter) und seinem Nachfolger (Nachmieter) geschlossen. Oft ist es so, dass der ausziehende Mieter wenig Interesse daran hat, seine »alte« Wohnung zu renovieren, und oft passt auch die Einbauküche nicht in sein neues Domizil. Für den Vormieter liegt es daher nahe, die Einbauküche dem Nachfolger zu überlassen und  gleichzeitig  die von ihm selbst geschuldeten Schönheitsreparaturen oder die Beseitigung von Schäden an der Mietsache dem Nachfolger aufzubürden.

Was vordergründig als sinnvolles Vorgehen erscheint, birgt für den Vermieter vor allem das Risiko, dass er sich auf diese Vereinbarung nicht berufen kann. Zieht der Nachmieter später aus und beseitigt die Schäden nicht, sind Ansprüche gegen den Vormieter längst verjährt. Und war die Wohnung bei Einzug des Mieters nicht renoviert, ist regelmäßig auch die formularvertragliche Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam. Auch hier scheitert der Rückgriff auf den Vormieter, weil der Anspruch verjährt ist.

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Vereinbarung zwischen Vor- und Nachmieter bindet nur die Beteiligten – Bild (c) geralt/pixabay.com

BGH bestätigt die Relativität der Vereinbarung zwischen Vor- und Nachmieter

Der BGH stellt in einer aktuellen Entscheidung fest: Eine allein zwischen dem bisherigen und dem neuen Mieter getroffene Vereinbarung vermag – mit Rücksicht darauf, dass die Wirkungen eines Schuldverhältnisses grundsätzlich auf die daran beteiligten Parteien beschränkt sind – dem Vermieter keine Anspruchsgrundlage gegen den Mieter verschaffen.[Fußnote 1]

Was war geschehen?

Dem Vormieter war formularvertraglich die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen übertragen. Er bewohnte die Wohnung vom Juli 2007 bis Dezember 2008. Er zog aus, ohne Schönheitsreparaturen durchzuführen. Der Vormieter vereinbarte mit seinem Nachfolger die Übernahme von Einrichtungen und der Nachmieter erklärte sich dem Vormieter gegenüber bereit, an dessen Stelle die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchzuführen. Nachdem der Mieter das Mietverhältnis gekündigt hatte, forderte der Vermieter vom Mieter die Durchführung notwendiger Schönheitsreparaturen. Dem Einwand des Mieters, er habe eine unrenovierte Wohnung übernommen, hielt der Vermieter die Vereinbarung mit seinem Vormieter entgegen. Der Vermieter scheiterte beim BGH.

Warum half die Vereinbarung zwischen Vor- und Nachmieter nicht?

Der BGH argumentiert, dass die in einem Schuldverhältnis gewährten Rechte ebenso wie die dort übernommenen Pflichten grundsätzlich relativ sind, das heißt, sie sind in ihrer Wirkung auf die an dem jeweiligen Schuldverhältnis beteiligten Parteien beschränkt.[Fußnote 2]

Im Hinblick auf die Renovierungspflicht des Mieters ergänzt der Senat: Deshalb kann das Bestehen einer Renovierungsvereinbarung des Vormieters mit dem neuen Mieter grundsätzlich keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der in dem Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenden Verpflichtung haben, insbesondere dergestalt, dass der Vermieter so gestellt werden könnte, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.

Der Anspruch des Vermieters gegenüber seinem Mieter kann durch eine etwaige zweiseitige Vereinbarung zwischen neuem Mieter und Vormieter nicht untergehen. Der Vermieten kann seine Ansprüche gegen den Mieter unbeschadet einer zwischen diesem und seinem Nachfolger getroffenen Vereinbarung durchsetzen.[Fußnote 3]

Fazit zu vertraglichen Vereinbarungen zwischen Vor- und Nachmieter

  • Vertragliche Vereinbarungen zwischen Vor- und Nachmieter beschränken sich in der Wirkung auf die  beiden Vertragspartner. Der Vermieter kann hieraus nichts herleiten und er wird auch zu nichts verpflichtet. Die Vereinbarung ist gegenüber dem Vermieter schlicht wirkungslos.
  • Der Mieter kann sich seinen vertraglichen Pflichten gegenüber dem Vermieter nicht dadurch entziehen, dass er mit einem Nachmieter vereinbart, dass dieser seine Verpflichtung übernehmen soll. Er bleibt auch bei einer entsprechenden Vereinbarung mit dem Nachmieter gegenüber dem Vermieter in der Pflicht.
  • Will der Vermieter vertragliche Regelungen zwischen Vor- und Nachmieter wirksam in den Mietvertrag einbeziehen, ist dazu ein dreiseitiger Vertrag, also seine Beteiligung an der Vereinbarung notwendig.

[Fußnote 1] BGH, Urteil vom 22.08.2018, VIII ZR 277/16.

[Fußnote 2] BGH, a.a.O., Rz. 22.

[Fußnote 3] BGH, a.a.O., Rz. 27, der Senat weist darauf hin, dass ein Vertrag zugunsten dritter gem. § 328 BGB anders zu beurteilen wäre.