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Ergänzende Vertragsauslegung beim unwirksamen Zeitmietvertrag

Der BGH (BGH VIII ZR 388/12 – Urteil vom 10.07.2013) äußerst sich zur ergänzenden Vertragsauslegung, wenn die Befristung eines Mietvertrags (Zeitmietvertrag)  unwirksam ist (Zeitmietvertrag ohne einem im Gesetz vorgesehenen Grund, vgl. § 575 Abs. 1 BGB).

Der Fall zum unwirksamen Zeitmietvertrag

Auf Wunsch des Mieters wurde individualvertraglich ein Kündigungsausschluss von 7 Jahren im Mietvertrag vereinbart. Außerdem wurde eine zweimal 3 Jahre dauernde Verlängerungsoption vorgesehen.  Ein zulässiger Grund für die Befristung gem. § 575 Abs. 1 BGB lag nicht vor. Der Vermieter berief sich darauf, dass die Befristung des Vertrags (Zeitmietvertrag) unwirksam ist (§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB), also ein unbefristeter Mietvertrag zustande gekommen sei, den er unter dem Gesichtspunkt des Eigenbedarfs kündigte.

Die Vorinstanz ging von einer wirksamen Kündigung aus. Dem ist der BGH (in dieser konkreten Fallkonstellation) nicht gefolgt. 

Zur ergänzenden Vertragsauslegung des unwirksamen Zeitmietvertrag

Zeitmietvertrag: Was folgt aus einer unwirksamen Vereinbarung?

Klar geeinigt und doch ergänzende Vertragsauslegung notwendig | Bild (c) geralt/pixabay.com

Das Berurfungsgericht habe verkannt, dass durch die Unwirksamkeit der vereinbarten Befristung des Mietvertrags  (Zeitmietvertrag) eine ausfüllungsbedürftige Lücke im Vertrag entstanden sei. Diese Lücke sei durch eine ergänzende Vertragsauslegung dahin zu schließen, dass anstelle der unwirksamen Befristung für deren Dauer ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt.

Die Partein hätten mit der Befristung des Vertrags eine beiderseitige langfristige Bindung bezweckt. Dies ergebe sich daraus, dass die Befristung auf Wunsch des Beklagten (=Mieter) in den Vertrag aufgenommen worden sei. Dieser wollte sich durch eine feste Vertragslaufzeit mit Verlängerungsoption eine lange Mietzeit sichern. Er habe deshalb in Kauf genommen, dass er während der festen Vertragslaufzeit auch selbst nicht ordentlich kündigen kann.

Mit diesem Wunsch des Beklagten nach einer beiderseitigen Bindung für die Dauer von sieben Jahren (mit einer zweimaligen Verlängerungsmöglichkeit um jeweils drei Jahre) habe sich die Klägerin (Vermieterin) durch Aufnahme der Befristung in den Mietvertrag einverstanden erklärt. Sie habe damit gleichfalls eine langfristige Bindung beider Seiten gewollt.

Durch die Unwirksamkeit der vereinbarten Befristung sei im vertraglichen Regelungsgefüge eine Lücke eingetreten, weil die bezweckte langfristige Bindung beider Parteien entfallen ist. Mit der Neuregelung des Zeitmietvertrags sei es dem Gesetzgeber darum gegangen, dass durch die Beschränkung der Befristungsgründe ein Missbrauch zur Umgehung der dem Mieterschutz dienenden Kündigungs- und Mieterhöhungsvorschriften ausgeschlossen werden sollte. Langfristige Bindung der Verragsparteien, zum Beispiel durch einen Kündigungsausschluss, sollten hingen weiterhin möglich sein (der Senat zitiert hierzu aus der Gesetzesbegründung – vgl. dazu auch die Entscheidung des BGB zum unbefristeten Kündigungsausschluss durch Individualvertrag).

Fazit zum unwirksamen Zeitmietvertrag

  • Ein Zeitmietvertrag, der nicht durch die gesetzlich legitimierten Befristungsgründe abgedeckt ist, ist unwirksam mit der Folge, dass grundsätzlich ein unbefristetes Mietverhältnis entstanden ist.
  • Ist ein individuell ausgehandelter Zeitmietvertrag unwirksam, weil er nicht mit gesetzlich erlaubten Grund befristet wurde, entsteht eine Vertragslücke, die durch eine ergänzende Vertragsauslegungen zu füllen ist.
  • Regelmäßig führt die ergänzende Vertragsauslegung dazu, dass von einem vereinbarten Kündigungausschluss für beide Vertragsparteien auszugehen ist. Ein Kündigungsausschluss ist auch für einen Zeitraum von mehr als vier Jahren (diese Grenze gilt nach BGH nur für formularvertragliche vereinbarte befristete Kündigungsausschlüsse) zulässig.
  • Nicht entschieden hat der BGH, was bei einer formularvertraglichen Vereinbarung gilt. Hier wird es so sein, dass sich der Verwender (in der Regel der Vermieter) des Vertragsmusters so behandeln lassen muss, als sei zu seinen Lasten ein entsprechender Kündigungsausschluss wirksam vereinbart (Grundsatz von Treu und Glauben). Für den anderen Vertragsteil dürfte ein unbefristetet Mietverhältnis anzunehmen sein.