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Zahlungsverzugskündigung

Voraussetzungen der Zahlungsverzugskündigung

Unter den Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz Satz 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen: Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn … der Mieter a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Aus den vorgenannten Gründen kann der Vermieter auch alternativ oder gleichzeitig das Mietverhältnis gem. § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 kündigen: Der Vermieter kann … kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. … Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, …

Nachträgliche Unwirksamkeit der Zahlungsverzugskündigung

Die fristlose Kündigung kann der Mieter durch die sogenannte Schonfristzahlung oder Übernahmeerklärung rückwirkend unwirksam machen. Die Kündigung gilt dann rückwirkend als nicht eingetreten (BGH VIII ZR 261/17, Rz. 32), nämlich bei unverzüglicher Tilgung der Rückstände durch eine Aufrechnung des Mieters oder durch eine spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach der Erhebung einer Räumungsklage erfolgte Zahlung der Mietrückstände beziehungsweise eine binnen dieser Frist von einer öffentlichen Stelle eingegangenen Verpflichtung zur Befriedigung des Vermieter (BGH, VIII ZR 261/17, Rz. 28.

Die Möglichkeit, die Kündigung unwirksam zu machen, besteht aber bei der Schonfristzahlung bzw. Übernahmeerklärung nicht, wenn aufgrund des § 573 BGB fristgemäß gekündigt wurde. Und sie besteht bei der fristlose Kündigung nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.

Berufung auf fristgemäße Kündigung treuwidrig?

Der BGH weist in zwei Entscheidungen darauf hin, dass bei der fristgemäßen Zahlungsverzugskündigung und dem kurze Zeit nach Zugang der Kündigung erfolgten Ausgleich der Rückstände im Einzelfall gelten könne, dass sich der Vermieter treuwidrig verhalte, wenn er sich trotzdem auf die ordentliche Kündigung beruft (BGH, VIII ZR 261/17, Rz., 51 und BGH VIII ZR 231/17, Rz. 43).

Fazit zur fristgemäßen Zahlungsverzugskündigung

Die Berufung auf die Zahlungsverzugskündigung kann im Einzelfall treuwidrig und damit unzulässig sein. Das gilt nach Ansicht des BGH offenbar jedenfalls dann, wenn allein der Zahlungsrückstand  (erstmals) zur Kündigung geführt hat und dieser kurz nach Zugang der Kündigung beim Mieter vollständig ausgeglichen wird. Nicht treuwidrig ist die Berufung auf die (fristgemäße) Kündigung auch dann nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. Dann bleibt nämlich selbst eine fristlos ausgesprochene Kündigung trotz Schonfristzahlung bzw. Übernahmeerklärung wirksam (§ 569 Abs. 3 BGB).

Zahlungsverzugskündigung – zu den Voraussetzungen

Das Problem: Wann muss die Voraussetzung einer Zahlungsverzugskündigung erfüllt sein?

Es bestehen in Literatur und Rechtsprechung unterschiedliche Auffassungen über die Voraussetzungen einer Zahlungsverzugskündigung. Der BGH befasst sich mit einer Entscheidung des LG Potsdam zur den Voraussetzungen der Zahlungsverzugskündigung. Das Landgericht vertrat die Auffassung, dass eine Kündigung wegen Zahlungsrückstands sowohl im Zeitpunkt ihres Ausspruchs als auch noch zum Zeitpunkt ihres Zugangs beim Mieter den Kündigungstatbestand des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erfüllen müsse. Dem ist der BGH (mit deutlichen Worten) erneut entgegengetreten.

BGH äußerst sich zu den Voraussetzungen einer Zahlungsverzugskündigung

BGH | Kündigung solange möglich, bis Zahlungsrückstand vollständig ausgeglichen ist

Der Fall zur Zahlungsverzugskündigung

Der Entscheidung des BGH vom 27.09.2017 (VIII ZR 193/16) lag – auf das Wesentliche verkürzt – folgender Sachverhalt zu Grunde: Bis zum März 2015 befand sich der Mieter für zwei aufeinander folgende Monate mit einem Gesamtbetrag in Höhe von 503,96 Euro in Verzug. Die vertraglich vereinbarte Monatsmiete betrug 479,96 Euro. Am 16.03.2015 zahlte der Mieter einen Teilbetrag in Höhe 402,96 Euro. Der Vermieter kündigte mit Brief vom 16.03.2017, der dem Mieter am darauffolgenden Tag zuging, das Mietverhältnis wegen Zahlungsrückstands fristlos und vorsorglich fristgemäß (gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB). Bei der Räumungsklage ging es um die Frage, ob die Kündigungsvoraussetzungen sowohl im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung als auch noch zum Zeitpunkt ihres Zugangs beim Mieter erfüllt sein müssen.

Die Entscheidung des BGH zur Zahlungsverzugskündigung

Der BGH stellt fest: Ist durch Auflauf eines Zahlungsrückstands des Mieters in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen.

Der Senat bestätigt mit dieser Entscheidung seine bisherige Rechtsprechung.

Begründung des BGH zu den Voraussetzungen der Zahlungsverzugskündigung

Eine nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 grundsätzlich gerechtfertigte Kündigung1)  ist nur unter bestimmten, vom Gesetz im Einzelnen aufgeführten Voraussetzungen ausgeschlossen oder wird nur unter den im Gesetz genannten Voraussetzungen unwirksam.

  • Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ist eine Kündigung nach Satz 1 Nr. 3 ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher – das heißt vor dem Zugang der Kündigung – befriedigt wird.
  • Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB wird die Kündigung unwirksam, wenn sich der Schuldner von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.
  • Schließlich wird die Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigungen nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet (sog. Schonfristzahlung).

Sämtliche genannten Vorschriften setzen allerdings eine vollständige Befriedigung des Vermieters voraus.

Soweit in Rechtsprechung und Literatur andere Auffassungen vorherrschen, seien diesen eine klare Absage zu erteilen, weil das Gesetz eindeutig sei und keinen Grund für eine abweichende Auffassung hergebe. Dies begründet der VIII. Senat in seiner Entscheidung ausführlich.

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(1) Gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a liegt ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses insbesondere dann vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termin mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Als nicht unerheblich ist der rückständige Teil der Miete nur dann anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt (§ 569 Abs. 2 Nr. 1 S. 1 BGB) | Zurück zum Text