SchlagwortVerjährung

Verjährung Abgeltungszahlung

Verjährung Abgeltungszahlung für unterlassene Schönheitsreparaturen

Die Rechtsprechung des VIII. Senats des BGH zu den Schönheitsreparaturen unterliegt in den letzten Jahren einem ständigen Wandel. Regelmäßig werden vom BGH formularvertragliche Regelungen für unwirskam erklärt. 

Zahlt ein Mieter trotz unwirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses einen Abgeltungsbetrag für nicht durchgeführte Renovierungsarbeiten, stellt sich die Frage, wie lange der Mieter den zu Unrecht gezahlten Betrag zurückfordern kann (Verjährung).

Wie lange Zeit für Rückforderung nicht geschuldeter Abgeltungsbeträge? – Bild: pixabay.com

BGH zur Verjährung des Rückforderungsanspruchs aufgrund einer Abgeltungszahlung

In der Entscheidung vom 20.06.2012 (VIII ZR 12/12) stellt der BGH fest:

Zahlt der Mieter aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel an den
Vermieter einen Abgeltungsbetrag für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, so unterliegt der sich hieraus ergebende Bereicherungsanspruch des Mieters der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteil vom 4. Mai 2011 – VIII ZR 195/10, NJW 2011, 1866).

Verjährung der Rückforderung  – Begründung des VIII. Senats

Der Senat verweist auf seine bisherige Rechtsprechung: Danach unterliegen sämtliche Ansprüche, die der Mieter wegen der Durchführung von Schönheitsreparaturen gegen den Vermieter erhebt, der kurzen Verjährung nach § 548 Abs. 2 BGB, mithin auch ein Anspurch aus ungerechtfertigter Bereicherung (Senatsurteil vom 04.05.2011 – VIII ZR 195/10). Der Abgeltungsbetrag diene der Verbesserung der Mietsache und sei deshalb als Aufwändung auf die Mietsache im Sinne des § 548 Abs. 2 BGB anzusehen.

 

Mietkaution – Aufrechnung nach Verjährung?

Mietkaution – Anspruch auf Rückgabe

Nach Ansicht des BGH wird der Anspruch auf Rückgabe der Mietkaution erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist u n d dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen.[Fußnote 1] Bei Fälligkeit des Anspruchs auf Rückgabe kann es aus dem Mietverhältnis bereits verjährte Forderungen geben.[Fußnote 2] Maßgebend für die Frage, ob sich der Vermieter nach Eintritt der Verjährung noch aus der Sicherheit befriedigen kann, ist § 216 Abs. 1 bzw. Abs. 3 BGB.

Aufrechnung einer verjährten Forderung mit der Mietkaution

Der BGH hat sich bereits in seiner Entscheidung vom 20.07.2016 (VIII ZR 263/14) mit dieser Frage beschäftigt und entschieden:

Der Vermieter kann sich wegen einer bereits verjährten Forderungen aus der Mietkaution befriedigen, sofern es sich bei der verjährten Forderungen nicht um eine wiederkehrende Leistung handelt (§ 216 Abs. 1 i.V.m. § 216 Abs. 3 BGB).

Betriebskostennachforderungen aus der Jahresabrechnung des Vermieters sind wiederkehrende Leistungen im Sinne des § 216 Abs. 3 BGB, deshalb ist es dem Vermieter verwehrt, sich deswegen aus der Mietsicherheit zu befriedigen.[Fußnote 3]

Mietkaution – was kann gegen den Rückzahlungsanspruch aufgerechnet werden? – Bildquelle: pixaby.com

Begründung zur Aufrechenbarkeit gegenüber der Mietkaution bei verjährten Forderungen

Gemäß § 216 Abs. 1 hindert die Verjährung eines Anspruchs, für den ein Pfandrecht bestellt ist (=Kaution), den Gläubiger nicht, seine Befriedigung aus dem belasteten Gegenstand zu suchen. Dieses Verwertungsrecht besteht allerdings nicht uneingeschränkt.[Fußnote 4]

§ 216 Abs. 1 BGB findet nach § 216 Abs. 3 BGB keine Anwendung auf die Verjährung von Zinsen und andere wiederkehrende Leistungen.[Fußnote 5]

Wiederkehrende Leistungen sind solche, die nach Gesetz oder Parteivereinbarung zu von vorneherein bestimmten regelmäßig wiederkehrenden Terminen erbracht werden müssen. Ob die Leistungen in der immer gleichen Summe erbracht wird, ist für die Beurteilung ohne Bedeutung; der zu zahlende Betrag kann schwanken oder auch zu manchen Terminen ganz ausbleiben.[Fußnote 6]

Betriebskostennachzahlungen des Mieters verlieren den Charakter als wiederkehrende Leistungen nicht dadurch, dass sie als Saldo einer Betriebkostenjahresabrechnung verlangt werden, weil der Vermieter über Betriebskosten jährlich abzurechnen hat. Damit können Nachforderungen zu Gunsten des Vermieters zwar in der Höhe schwanken, aber sie bleiben regelmäßig.[Fußnote 7]

Fazit zur Verrechnung bereits verjährten Forderungen des Vermieters mit der Mietsicherheit

Der Vermieter ist berechtigt, verjährte Forderungen mit dem Anspruch auf Rückerstattung der Kaution durch den Mieter zu verrechnen, es sei denn, bei der verjährten Forderung handelt es sich um eine wiederkehrende Leistung.

Verjährte Schadenersatzansprüche und andere nicht wiederkehrende Leistungen aus dem Mietverhältnis darf der Vermieter hingegen mit der Kaution verrechnen.


[Fußnote 1] BGH, VIII ZR 263/14, Leitsatz

[Fußnote 2] So verjähren Schadenersatzansprüche regelmäßig sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache. Vgl. hierzu z.B. die Entscheidung 08.11.2017.

[Fußnote 3] BGH, a.a.O., Leitsatz.

[Fußnote 4] BGH, a.a.O., Rz 15.

[Fußnote 5] BGH, a.a.O.

[Fußnote 6] BGH, a.a.O., Rz. 16.

[Fußnote 7] BGH, a.a.O., Rz. 18, 19.

Kurze Verjährungsfrist im Mietrecht

Formularvertragliche Verlängerung nicht möglich

Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 08.11.2017 (VIII ZR 13/17) den
Streit 1) darüber entschieden, ob es formularvertraglich möglich ist, die kurze Verjährungsfrist im Mietrecht (§ 548 Abs. 1 BGB) zu Lasten des Mieters zu verlängern. 

Der VIII. Senat entschied:

Die formularvertragliche Regelung

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses

ist mit wesentlichen Grundgedanken des § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB unvereinbar und benachteiligt den Mieter deshalb entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen; sie ist daher nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

Gemeint war eigentlich:

Die formularvertragliche Verlängerung der Gewährleistungsfrist des § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB zu Lasten des Mieters ist generell unwirksam.

Kerngedanken der Begründung zum Verbot der formularvertraglichen Verlängerung der Gewährleistungsfrist des § 548 BGB

Der Senat begründet seine Entscheidung auf rund 13 Seiten. Auf die Mehrzahl der Seiten hätte das Gericht gut verzichten können, weil im Kern folgendes Entschieden wurde:

  • Eine unangemessene Benachteiligung liege vor, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen werde soll, nicht zu vereinbaren ist (Rz. 21).

    Die formularvertragliche Verlängerung der kurzen mietrechtlichen Verjährungsfrist ist unwirksam, weil sie dem von Gesetzgeber mit § 548 BGB verfolgten Zweck entgegensteht. Dieser sei es, im Interesse der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine möglichst schnelle Klärung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen (Rz. 29).

  • Die Entscheidung des Senats vom 15.03.2006 (VIII ZR 123/05), in der dieser ausführte, „der Vermieter habe in den Grenzen des § 202 Abs. 2 BGB die Möglichkeit bereits im Mietvertrag oder durch nachträgliche Vereinbarung die kurze Verjährung zu erschweren“, beziehe sich nur auf eine „mögliche individualvertragliche Vereinbarung der Mietparteien“ (RZ 38). Soweit die damalige Ausführungen darüber hinaus so verstanden werden könnten, der Senat habe damit auch eine diesbezügliche formularvertragliche Regelung für bedenkenfrei erachtet, hält der Senat daran nicht fest (Rz. 38). Also dürfte gelten: Ist die Regelung zwischen den Partien ausgehandelt, also eine Individualvereinbarung, dann kann es möglich sein, dass die Verlängerung zulässig ist.

    1) Die bisherige stritte Rechtsprechung und die zugrunde liegende Entscheidung des LG Berlin sind damit erledigt.

Verjährung von Ansprüchen bei Mietende

1.  Kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB

Nach der gesetzlichen Regelung verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält.
Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.

Ungeklärt bleibt die Frage, ob die Verlängerung der gesetzlichen Fristen des § 548 BGB möglich ist.

Ansprüche bei Mietende verjähren sehr schnell

2.  Einordnung der Regelung des § 548 BGB

Zweck dieser besonderen Verjährungsregelung ist es, zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine möglichst schnelle Klarstellung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen. 1)
Die Regelung gehört zum dispositiven Recht.  Die Mietvertragsparteien haben es grundsätzlich in der Hand, anderweitige Regelungen zu treffen. Es stellt sich die Frage, ob und welche Abweichungen vereinbart werden dürfen und ob abweichende Regelungen auch durch einen Formularvertrag (AGB) getroffen werden dürfen.
In der Literatur herrscht, soweit ersichtlich, Einvernehmen darüber, dass eine maßvolle Verlängerung der Frist zulässig ist. Strittig ist die Frage, was maßvoll ist und ob eine formularvertragliche Verlängerung einer AGB-Kontrolle standhält.

3.  Rechtsprechung zur Verlängerung der Frist nach § 548 BGB

Das LG Frankfurt vertritt die Auffassung, dass die formularvertragliche Verlängerung der Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache von sechs Monaten auf ein Jahr der AGB-Kontrolle nicht standhält. 2) Das LG Detmold ist gegenteiliger Auffassung. 3)
Das Berline Landgericht lässt die Frage offen.4)  Es vertritt die Auffassung: Der formularmäßig vereinbarte Verjährungsbeginn beider Mietparteien auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache benachteiligt den Mieter unangemessen, weil der Gesetzgeber bewusst einen unterschiedlichen Verjährungsbeginn für Ansprüche des Mieters bzw. des Vermieters vorgesehen habe. 

4.  Die Argumentation des LG Berlin zur Verlängerung der Verjährungsfrist nach § 548 BGB

Das LG Berlin gibt zunächst den Stand der Diskussion in Rechtsprechung in Literatur wieder.5)  Es drückt sich aber um die Entscheidung, ob die vom Gesetzgeber im Rahmen der Reform des Verjährungsricht in § 202 Abs. 2 BGB bewusst vorgesehene Verlängerung der Verjährungsfrist auch im Anwendungsbereich des § 548 und/oder der §§ 305 ff. BGB möglich ist und welchen Grenzen eine solche Regelung gegebenenfalls unterliegt.6) . Die unangemessene Benachteiligung des Mieters hat das LG Berlin letztlich darin gesehen, dass bei einer vorzeitigen Rückgabe der Mietsache (also Rückgabe vor Vertragsende) die Verjährungsfrist (zusätzlich) um den Zeitraum der vorzeitigen Rückgabe zu Lasten des Mieters verlängert werde. 

5.  Fazit

Die strittige Frage, ob eine formularvertragliche Verlängerung der Frist des § 548 BGB möglich ist und ggf. unter welchen Voraussetzungen bleibt ungeklärt. Update: Der BGH hat mit Urteil vom 08.11.2017 die strittige Frage endgültig entschieden und damit den Streit beendet.


1) http://dipbt.bundestag.de/doc/btd/14/045/1404553.pdf Am 06.09.2017, S. 45.)

2) LG Frankfurt, NZM 2011, S. 546. 

3) LG Detmold, Urt. vom 01.06.2011 – 10 S 14/09, zitiert nach LG Berlin, GE 2017, 892.

4) LG Berlin, GE 2017, 892.

5)  a.a.O.

6) Das LG hat zwar die Revision zugelassen, die aber nicht eingelegt wurde, vgl. a.a.O., S. 893.*