SchlagwortAbwälzung Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen – Voraussetzungen für Überwälzung

Überwälzung der Schönheitsreparaturen weiterhin schwierig

Der BGH bestätigt in einer neuen Entscheidung[Fußnote 1] zur Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter seine Auffassung: Die formularvertragliche  Übertragung der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mietet ist unwirksam, wenn dem Mieter eine unrenovierte oder eine renovierungsbedürftige Wohnung überlassen wird und dem Mieter kein angemessener Ausgleich gewährt wird. Angemessen ist ein Ausgleich nur dann, wenn er den Mieter so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen (vgl. zur bisherigen Auffassung BGH, Urteil vom 18.03.2015).

Schönheitsreparaturen bei renoviert überlassener Wohnung formularvertraglich auf Mieter übertragbar

Nur wenn eine Wohnung neu renoviert ist, können Schönheitsreparaturen formularvertraglich auf den Mieter überwälzt werden

Der BGH bleibt auch seiner Begründung treu:

»Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt – jedenfalls bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.«[Fußnote 2]

Vereinbarungen zwischen Vormieter und Nachmieter über Schönheitsreparaturen helfen dem Vermieter nicht.

In dem jetzt entschiedenen Fall ergänzt der BGH:

Eine allein zwischen dem bisherigen und dem neuen Mieter getroffene Renovierungsvereinbarung vermag – mit Rücksicht darauf, dass die Wirkungen eines Schuldverhältnisses grundsätzlich auf die daran beteiligten Parteien beschränkt sind – daran nichts zu ändern.[Fußnote 3]

Dem lag als Sachverhalt zugrunde, dass der Mieter von seinem Vormieter in die Wohnung eingebrachte Gegenstände übernommen hatte und sich der Mieter in einer Vereinbarung (nur) mit dem Vormieter bereit erklärte, an dessen Stelle die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchzuführen. Der Vormieter hatte die Wohnung im Zeitraum Juli 2007 bis Dezember 2008 bewohnt und beim Auszug nicht renoviert. Auch der Vermieter hatte die Wohnung vor Einzug nicht renoviert und dem Mieter auch keinen finanzielle Ausgleich für die unrenoviert überlassene Wohnung gewährt.

Fazit zur wirksamen Überwälzung der Schönheitsreparaturen

  • Die wirksame formularvertragliche Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter setzt u.a. voraus, dass dem Mieter eine renovierte Wohnung überlassen wird oder dass dem Mieter bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung ein angemessener Ausgleich vom Vermieter gewährt wird.
  • Auf Vereinbarungen allein zwischen dem Vor- und dem Nachmieter bezüglich der Übertragung der Renovierungspflicht vom Vor- auf den Nachmieter kann sich der Vermieter nicht stützen, weil deren Wirkung allein auf den Vor- und Nachmieter beschränkt ist.
  • Vermieter sind mithin gut beraten, die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen formularvertraglich nicht auf den Mieter zu übertragen, weil die Überwälzung (aufgrund der sehr restriktiven Rechtssprechnung des BGH) regelmäßig unwirksam sein dürfte. Eine Alternative ist es, dem Mieter die Kosten der Schönheitsreparaturen in Form eines Zuschlags zur Miete anzulasten. Der Zuschlag kann auch formularvertraglich wirksam vereinbart werden.[Fußnote 4]

[Fußnote 1] BGH, Urteil vom 22.08.2018, VIII ZR 277/16.

[Fußnote 2] BGH, a.a.O., Rz. 20.

[Fußnote 3] BGH, a.a.O., Leitsatz.

[Fußnote 4] Vgl. BGH, Beschuss vom 30.05.2017, VIII ZR 31/17.

Überwälzung der Schönheitsreparaturen noch möglich?

Die Entscheidung

Das LG Berlin stellt in seiner Entscheidung vom 09.03.2017 (WM 2017, S. 189 ff.) fest: 

Vom Vermieter gestellte Formularklauseln, in denen die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen uneingeschränkt auf den Wohnraummieter abgewälzt wird, sind auch dann unwirksam, wenn die Mietsache dem Mieter zu Vertragsbeginn renoviert überlassen wurde.

Das LG hatte die Revision zugelassen, die aber offenbar nicht eingelegt wurde. Die Entscheidung ist damit rechtskräftig (vgl. dazu Hinweis der Schriftleitung der NZM in NZM 2017, S. 332)..

Der Fall

Zum Fall gibt die Entscheidung folgende Erkenntnisse her: Vereinbart wurde im vom Vermieter gestellten Formularvertrag: „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“. Die Parteien vereinbarten die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht als Teil des Entgelts, das der Mieter als Gegenleistung für die Überlassung des Wohnraums zu entrichten hatte.

Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen bei renoviert übergebener Wohnung abwälzrbar?

Das LG hat die Regelung (vor allem) unter dem Gesichtspunkt untersucht, dass die vereinbarte Regelung den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichteten sollte.

Die Begründung des Gerichts

Das Gericht hält die Klausel aus zwei Gründen für unwirksam: Sie verstoße gegen § 536 Abs. 4 BGB und gegen § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Verstoß gegen § 536 Abs. 4 BGB

Nach dieser Regelung sind bei Wohnraummietverhältnissen Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den § 536 Abs. 1 bis 3 BGB abweichen, unwirksam. Eine solche Abweichung liege deshalb vor, weil die Vornahmeklausel (bezüglich der Schönheitsreparaturen) dahingehend auszulegen sei, dass dem Mieter Gewährleistungsrechte nicht zustehen, sofern und solange er ihm übertragenen Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten nicht nachkomme.

Die nicht mehr nachvollziehbare Begründung dafür: Das Unterlassen der Schönheitsreparaturen durch den Mieter führe wegen der damit verbundenen optischen Mängel insbesondere mit zunehmender Vertragsdauer spätestens im weitern Verlaufe des Mietverhältnisses in der Regel zu einer nicht lediglich unerheblichen Beeinträchtigung der Tauglichkeit der zu Wohnzwecken vermieteten Mietsache und damit einhergehend zu einer anteiligen Minderung des Mietzinses gem. § 536 Abs. 1 BGB.

Dass der BGH sich diese Argumentation zu eigenen macht, ist unwahrscheinlich, weil er die Abwälzung der Schönheitsreparaturen jedenfalls dann als wirksam ansieht, wenn dem Mieter eine renovierte Wohnung überlassen wird.

Verstoß gegen § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB

Unabhängig von der ersten Begründung meint das LG aber auch, dass die Vornahmeklausel auch dann unwirksam ist, wenn dem Mieter eine renovierte Wohnung überlassen wird. Der Mieter werde unangemessen benachteiligt, wenn er für den mit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen verbundenen tatsächlichen und wirtschaftlichen Aufwand nicht durch eine angemessene Ausgleichszahlung des Vermieters entschädigt werde. Und die Entschädigung müsse sich als Entgeltabrede aus dem geschlossenen Mietvertrag klar und unmissverständlich entnehmen lassen, so dass der „anteilige Gewährleistungsausschluss“ durch Auslegung der Entgeltklausel zu dem Ergebnis führe, dass er vertretbar erscheine.

Der Senat wendet damit, wie er meint, die Rechtsprechung des BGH zur notwendigen Ausgleichszahlung an den Mieter an, wenn ihm eine nicht renovierte Wohnung überlassen wird:

„Die damit [Ausführung von Schönheitsreparaturen] verbundene tatsächliche und wirtschaftliche Belastung des Mieters gebietet zur Vermeidung unangemessener Nachteile nicht anders als bei einer unrenoviert überlassenen Mietsache entweder eine kostenmäßige Begrenzung … oder die Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter …“.

Fazit:

Da die unterlegene Partei keine Revision eingelegt hat, ist derzeit auch keine Klarstellung durch den BGH zu erwarten. Daher bleibt eine Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf dem Mieter risikoreich. Als Alternative bietet sich an, es bei der gesetzlichen Regelung zu belassen (Vermieter trägt die Schönheitsreparaturen) und dafür einen entsprechenden Zuschlag zur Miete zu vereinbaren. Dann jedenfalls ist sichergestellt, dass das Ziel des Vermieters, mit Kosten für Schönheitsreparaturen nicht belastet zu werden, erreicht werden kann.

Schönheitsreparaturen (unrenoviert überlassene Wohnung)

Zulässigkeit der formularvertraglichen Überwälzung der Schönheitsreparaturen

Ohne angemessenen Ausgleich ist die formularvertragliche Überwälzung der  Schönheitsreparaturen auf den Mieter einer unrenoviert oder  renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung unwirksam.1 

Unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig ist eine Wohnung, wenn sie Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist. Es kommt darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.

Beruft sich der Mieter auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, hat er darzulegen und zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war.

Unrenoviert überlassen - keine wirksame formularvertragliche Überwälzung der Schönheitsreparaturen möglich

Wird eine Wohnung so überlassen, ist die forumarlvertraglich Abwälzung der Anstrich- und Tapezierarbeiten an den Wänden unzulässig

 

Abwälzung der Schönheitsreparaturen bleibt (noch) zulässig

Der VIII. Senat weist darauf hin, dass er dabei bleibt (wie lange noch, steht in den Sternen), dass der Mieter auch bei Übernahme einer unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Wohnung durch allgemeine Geschäftsbedingungen zu den auf seine Vertragslaufzeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf.

Ein Mieter darf jedoch nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind. 2

Begründung für die Änderung der Rechtssprechung

Der BGH gibt seine Rechtssprechung aus dem Rechtsentscheid vom 01.07.1987 (VIII ARZ 9/86) ausdrücklich auf.3  

Er verweist – wenig überzeugend – auf seine Rechtssprechung in den vergangenen Jahren und begründet damit seine neue Sichtweise. Auf die Zusammenfassung der »Argumente« verzichten wir hier, weil sie ohnehin unverständlich und kaum nachvollziehbar sind. Mit keinem Wort erwähnt der BGH, dass die Kosten für die Ausführung von Schönheitsreparaturen sich auf die Kalkulation der Miete auswirkt, und die Abwälzung in der Regel für Vermieter dazu führt, dass sie eine niedrigere Miete verlangen als es der Fall wäre, wenn ihnen die Pflicht zur Durchführung der Malerarbeiten obliegen würde. Besonders deutlich wird das, wenn man sich mit den preisrechtlichen Vorschriften zur Ermittlung der Kostenmiete auseinandersetzt.

Die wachsende Bedeutung des Tatrichters

Angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen unterliegt die Beurteilung, ob eine Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergaben worden ist, dem Tatrichter, der in einer »Gesamtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalles maßgeblichen Umstände« 4  entscheiden soll. Folge davon ist, dass künftig in nahezu jedem Mietverhältnis, in dem die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wurden, Streit über diese Frage entstehen wird, der letztlich nur in einem Rechtsstreit gelöst werden kann, weil es bei den Kosten nicht um eine »Kleinigkeit« geht.

Schönheitsreparaturen bei renoviert überlassener Wohnung formularvertraglich auf Mieter übertragbar

Nur wenn eine Wohnung neu renoviert ist, können Schönheitsrerparaturen formularvertraglich auf den Mieter überwälzt werden

 

Brot und Steine

Wer sich erhofft hat, dass der Senat »Leitlinien« formulieren würde, anhand derer die Beurteilung einigermaßen rechtsicher erfolgen kann, wird – jedenfalls in der hier besprochenen Entscheidung – enttäuscht.

Immerhin gibt der BGH Hinweise:

  1. Um vorvertragliche Abnutzungs- und Gebrauchsspuren zu beseitigen und damit eine »renovierte« Wohnung zu übergaben, muss der Vermieter die Mieträume bei Vertragsbeginn nicht stets komplett frisch renovieren. Im Einzelfall kann die Vornahme geringer Auffrischungsarbeiten genügen 5 .
  2. Abnutzungs- und Gebrauchsspuren, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen, bleiben außer Betracht 6.
  3. Es kommt letztlich darauf an, ob die Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.
  4. Ob die Übertragung der Schönheitsreparaturenverpflichtung auf renovierte Teile der Wohnung beschränkt werden kann, lässt der BGH offen 7.

Beweislastverteilung

Es ist Sache des Mieters, darzulegen und zu beweisen, dass die Wohnung bereits bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war8. Das kann er beispielsweise durch:

  • Übergabeprotokoll,
  • Fotos über den Zustand bei Übergabe,
  • Belegen über Renovierungskosten, die der Mieter aufgewendet hat,
  • Zeugenbeweis (Helfer, Handwerker).

Weil die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auch bei einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung wirksam sein soll, wenn der Mieter einen angemessenen Ausgleich erhalten hat, obliegt die Darlegungs- und Beweislast für den angemessenen Ausgleich dem Vermieter als Klauselverwender.Ein Nachlass in Form einer halben Monatsmiete ist nicht ausreichend9.

Mögliche Folgen für Vermieter

  • Abgesehen von der Vermietung von Neubauwohnungen (Erstbezug) kommt es in der Praxis selten vor, dass dem Mieter bei Einzug eine vollständig neu renovierte Wohnung überlassen wird. Gerade bei den in den letzten Jahren üblich gewordenen kurzfristigen Mietverhältnissen sind bei Vertragsende Schönheitsreparaturen »noch nicht fällig«, mit der Folge, dass der Vermieter den Mieter nicht zur Ausführung verpflichten kann.
  • Wenn die Kosten der Schönheitsreparaturen nicht in der Miete kalkuliert sind, heißt das für Vermieter, dass sie bei Neuvermietung nicht mehr in der Lage sind, Schönheitsreparaturen formularvertraglich erfolgreich abzuwälzen, wenn nicht zuvor die Wohnung renoviert wurde und zwar obwohl sie noch nicht renovierungsbedürftig ist.
  • Vermieter werden also kaum noch darum herumkommen, auf die Abwälzung der Schönheitsreparaturen zu verzichten und stattdessen die Kosten in die Miete zu kalkulieren, um dann bei Bedarf in der Lage zu sein, die Renovierungskosten zu bezahlen.
  • Für Mieter wird das bedeuten, dass sich Wohnraum verteuert, weil sie dann auch nicht mehr die Möglichkeit haben, Renovierungsarbeiten in kostensparender Eigenleistung auszuführen.
  • Die in der Kommentarliteratur vertretene Auffassung, dass sich ein Zuschlag am Markt nicht durchsetzen lassen wird, entbehrt grundlegender Kenntnisse über die Funktion eines Marktes.
  • Bei bestehenden Mietverhältnissen ist damit zu rechnen, dass ein großer Teil der vereinbarten Regelungen über die Schönheitsreparaturen unwirksam geworden ist.
  • Vermieter, die von der Unwirksamkeit ihrer vertraglichen Regelungen betroffen sind, tun gut daran, vom Mieter bei Vertragsende nicht die Ausführung von Renovierungsarbeiten zu verlangen, weil sie sonst damit zu rechnen haben, dass sie dem Mieter die Kosten erstatten müssen.
  • Vermieter von preisgebundenem Wohnraum müssen prüfen, ob sie nicht kurzfristig die Verträge umstellen müssen. Wenn die vereinbarte Regelung über die Schönheitsreparaturen unwirksam geworden ist, steht ihnen nach den Regelungen der Kostenmiete ein Zuschlag für Schönheitsreparaturen neben der vereinbarten Miete zu.

 1) BGH Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14.

 2)  BGH, a.a. O., Rz. 17.

 3) BGH a. a. O., Leitsatz Ziff. b.

 4) BGH, a.a.O., Leitsatz Ziff. c.

 5) BGH, a.a.O., Rz. 30.

 6) a.a.O.

 7) BGH, a.a.O., Rz 38.

 8) BGH, a.a.O., Rz. 32 .

 9) BGH, a.a.O, Rz. 37.