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Überwälzung der Schönheitsreparaturen weiterhin schwierig

Der BGH bestätigt in einer neuen Entscheidung[Fußnote 1] zur Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter seine Auffassung: Die formularvertragliche  Übertragung der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mietet ist unwirksam, wenn dem Mieter eine unrenovierte oder eine renovierungsbedürftige Wohnung überlassen wird und dem Mieter kein angemessener Ausgleich gewährt wird. Angemessen ist ein Ausgleich nur dann, wenn er den Mieter so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen (vgl. zur bisherigen Auffassung BGH, Urteil vom 18.03.2015).

Schönheitsreparaturen bei renoviert überlassener Wohnung formularvertraglich auf Mieter übertragbar

Nur wenn eine Wohnung neu renoviert ist, können Schönheitsreparaturen formularvertraglich auf den Mieter überwälzt werden

Der BGH bleibt auch seiner Begründung treu:

»Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt – jedenfalls bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.«[Fußnote 2]

Vereinbarungen zwischen Vormieter und Nachmieter über Schönheitsreparaturen helfen dem Vermieter nicht.

In dem jetzt entschiedenen Fall ergänzt der BGH:

Eine allein zwischen dem bisherigen und dem neuen Mieter getroffene Renovierungsvereinbarung vermag – mit Rücksicht darauf, dass die Wirkungen eines Schuldverhältnisses grundsätzlich auf die daran beteiligten Parteien beschränkt sind – daran nichts zu ändern.[Fußnote 3]

Dem lag als Sachverhalt zugrunde, dass der Mieter von seinem Vormieter in die Wohnung eingebrachte Gegenstände übernommen hatte und sich der Mieter in einer Vereinbarung (nur) mit dem Vormieter bereit erklärte, an dessen Stelle die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchzuführen. Der Vormieter hatte die Wohnung im Zeitraum Juli 2007 bis Dezember 2008 bewohnt und beim Auszug nicht renoviert. Auch der Vermieter hatte die Wohnung vor Einzug nicht renoviert und dem Mieter auch keinen finanzielle Ausgleich für die unrenoviert überlassene Wohnung gewährt.

Fazit zur wirksamen Überwälzung der Schönheitsreparaturen

  • Die wirksame formularvertragliche Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter setzt u.a. voraus, dass dem Mieter eine renovierte Wohnung überlassen wird oder dass dem Mieter bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung ein angemessener Ausgleich vom Vermieter gewährt wird.
  • Auf Vereinbarungen allein zwischen dem Vor- und dem Nachmieter bezüglich der Übertragung der Renovierungspflicht vom Vor- auf den Nachmieter kann sich der Vermieter nicht stützen, weil deren Wirkung allein auf den Vor- und Nachmieter beschränkt ist.
  • Vermieter sind mithin gut beraten, die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen formularvertraglich nicht auf den Mieter zu übertragen, weil die Überwälzung (aufgrund der sehr restriktiven Rechtssprechnung des BGH) regelmäßig unwirksam sein dürfte. Eine Alternative ist es, dem Mieter die Kosten der Schönheitsreparaturen in Form eines Zuschlags zur Miete anzulasten. Der Zuschlag kann auch formularvertraglich wirksam vereinbart werden.[Fußnote 4]

[Fußnote 1] BGH, Urteil vom 22.08.2018, VIII ZR 277/16.

[Fußnote 2] BGH, a.a.O., Rz. 20.

[Fußnote 3] BGH, a.a.O., Leitsatz.

[Fußnote 4] Vgl. BGH, Beschuss vom 30.05.2017, VIII ZR 31/17.