image_printDrucken

Zulässigkeit der formularvertraglichen Überwälzung der Schönheitsreparaturen

Ohne angemessenen Ausgleich ist die formularvertragliche Überwälzung der  Schönheitsreparaturen auf den Mieter einer unrenoviert oder  renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung unwirksam.1 

Unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig ist eine Wohnung, wenn sie Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist. Es kommt darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.

Beruft sich der Mieter auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, hat er darzulegen und zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war.

Unrenoviert überlassen - keine wirksame formularvertragliche Überwälzung der Schönheitsreparaturen möglich

Wird eine Wohnung so überlassen, ist die forumarlvertraglich Abwälzung der Anstrich- und Tapezierarbeiten an den Wänden unzulässig

 

Abwälzung der Schönheitsreparaturen bleibt (noch) zulässig

Der VIII. Senat weist darauf hin, dass er dabei bleibt (wie lange noch, steht in den Sternen), dass der Mieter auch bei Übernahme einer unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Wohnung durch allgemeine Geschäftsbedingungen zu den auf seine Vertragslaufzeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf.

Ein Mieter darf jedoch nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind. 2

Begründung für die Änderung der Rechtssprechung

Der BGH gibt seine Rechtssprechung aus dem Rechtsentscheid vom 01.07.1987 (VIII ARZ 9/86) ausdrücklich auf.3  

Er verweist – wenig überzeugend – auf seine Rechtssprechung in den vergangenen Jahren und begründet damit seine neue Sichtweise. Auf die Zusammenfassung der »Argumente« verzichten wir hier, weil sie ohnehin unverständlich und kaum nachvollziehbar sind. Mit keinem Wort erwähnt der BGH, dass die Kosten für die Ausführung von Schönheitsreparaturen sich auf die Kalkulation der Miete auswirkt, und die Abwälzung in der Regel für Vermieter dazu führt, dass sie eine niedrigere Miete verlangen als es der Fall wäre, wenn ihnen die Pflicht zur Durchführung der Malerarbeiten obliegen würde. Besonders deutlich wird das, wenn man sich mit den preisrechtlichen Vorschriften zur Ermittlung der Kostenmiete auseinandersetzt.

Die wachsende Bedeutung des Tatrichters

Angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen unterliegt die Beurteilung, ob eine Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergaben worden ist, dem Tatrichter, der in einer »Gesamtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalles maßgeblichen Umstände« 4  entscheiden soll. Folge davon ist, dass künftig in nahezu jedem Mietverhältnis, in dem die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wurden, Streit über diese Frage entstehen wird, der letztlich nur in einem Rechtsstreit gelöst werden kann, weil es bei den Kosten nicht um eine »Kleinigkeit« geht.

Schönheitsreparaturen bei renoviert überlassener Wohnung formularvertraglich auf Mieter übertragbar

Nur wenn eine Wohnung neu renoviert ist, können Schönheitsrerparaturen formularvertraglich auf den Mieter überwälzt werden

 

Brot und Steine

Wer sich erhofft hat, dass der Senat »Leitlinien« formulieren würde, anhand derer die Beurteilung einigermaßen rechtsicher erfolgen kann, wird – jedenfalls in der hier besprochenen Entscheidung – enttäuscht.

Immerhin gibt der BGH Hinweise:

  1. Um vorvertragliche Abnutzungs- und Gebrauchsspuren zu beseitigen und damit eine »renovierte« Wohnung zu übergaben, muss der Vermieter die Mieträume bei Vertragsbeginn nicht stets komplett frisch renovieren. Im Einzelfall kann die Vornahme geringer Auffrischungsarbeiten genügen 5 .
  2. Abnutzungs- und Gebrauchsspuren, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen, bleiben außer Betracht 6.
  3. Es kommt letztlich darauf an, ob die Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.
  4. Ob die Übertragung der Schönheitsreparaturenverpflichtung auf renovierte Teile der Wohnung beschränkt werden kann, lässt der BGH offen 7.

Beweislastverteilung

Es ist Sache des Mieters, darzulegen und zu beweisen, dass die Wohnung bereits bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war8. Das kann er beispielsweise durch:

  • Übergabeprotokoll,
  • Fotos über den Zustand bei Übergabe,
  • Belegen über Renovierungskosten, die der Mieter aufgewendet hat,
  • Zeugenbeweis (Helfer, Handwerker).

Weil die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auch bei einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung wirksam sein soll, wenn der Mieter einen angemessenen Ausgleich erhalten hat, obliegt die Darlegungs- und Beweislast für den angemessenen Ausgleich dem Vermieter als Klauselverwender.Ein Nachlass in Form einer halben Monatsmiete ist nicht ausreichend9.

Mögliche Folgen für Vermieter

  • Abgesehen von der Vermietung von Neubauwohnungen (Erstbezug) kommt es in der Praxis selten vor, dass dem Mieter bei Einzug eine vollständig neu renovierte Wohnung überlassen wird. Gerade bei den in den letzten Jahren üblich gewordenen kurzfristigen Mietverhältnissen sind bei Vertragsende Schönheitsreparaturen »noch nicht fällig«, mit der Folge, dass der Vermieter den Mieter nicht zur Ausführung verpflichten kann.
  • Wenn die Kosten der Schönheitsreparaturen nicht in der Miete kalkuliert sind, heißt das für Vermieter, dass sie bei Neuvermietung nicht mehr in der Lage sind, Schönheitsreparaturen formularvertraglich erfolgreich abzuwälzen, wenn nicht zuvor die Wohnung renoviert wurde und zwar obwohl sie noch nicht renovierungsbedürftig ist.
  • Vermieter werden also kaum noch darum herumkommen, auf die Abwälzung der Schönheitsreparaturen zu verzichten und stattdessen die Kosten in die Miete zu kalkulieren, um dann bei Bedarf in der Lage zu sein, die Renovierungskosten zu bezahlen.
  • Für Mieter wird das bedeuten, dass sich Wohnraum verteuert, weil sie dann auch nicht mehr die Möglichkeit haben, Renovierungsarbeiten in kostensparender Eigenleistung auszuführen.
  • Die in der Kommentarliteratur vertretene Auffassung, dass sich ein Zuschlag am Markt nicht durchsetzen lassen wird, entbehrt grundlegender Kenntnisse über die Funktion eines Marktes.
  • Bei bestehenden Mietverhältnissen ist damit zu rechnen, dass ein großer Teil der vereinbarten Regelungen über die Schönheitsreparaturen unwirksam geworden ist.
  • Vermieter, die von der Unwirksamkeit ihrer vertraglichen Regelungen betroffen sind, tun gut daran, vom Mieter bei Vertragsende nicht die Ausführung von Renovierungsarbeiten zu verlangen, weil sie sonst damit zu rechnen haben, dass sie dem Mieter die Kosten erstatten müssen.
  • Vermieter von preisgebundenem Wohnraum müssen prüfen, ob sie nicht kurzfristig die Verträge umstellen müssen. Wenn die vereinbarte Regelung über die Schönheitsreparaturen unwirksam geworden ist, steht ihnen nach den Regelungen der Kostenmiete ein Zuschlag für Schönheitsreparaturen neben der vereinbarten Miete zu.

 1) BGH Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14.

 2)  BGH, a.a. O., Rz. 17.

 3) BGH a. a. O., Leitsatz Ziff. b.

 4) BGH, a.a.O., Leitsatz Ziff. c.

 5) BGH, a.a.O., Rz. 30.

 6) a.a.O.

 7) BGH, a.a.O., Rz 38.

 8) BGH, a.a.O., Rz. 32 .

 9) BGH, a.a.O, Rz. 37.