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Betriebskostennachzahlung Miete?

Eine Betriebskostennachzahlung ist keine wiederkehrende Leistung und fällt deshalb nicht unter den Mietbegriff des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, meint das LG Dessau-Roßlau. Als wiederkehrende Leistung im Sinne von § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist die Nebenkostenzahlung nur dann anzusehen, wenn sie als Nebenkostenpauschale oder als Nebenkostenvorauszahlung zusammen mit der Miete zu den bestimmten Zinsterminen zu erbringen ist (LG Dessau-Roßlau, Urt. vom 29.12.2016 – 5 S 141/16).

Der Fall

Vorliegend war der Beklagte im Zeitpunkt der Kündigung am 25.08.2015 mit folgenden Zahlungen im Rückstand:

Vollstreckungsbescheid vom 03.12.2014  über 1.147,38 Euro für

  • Heizkostenabrechnung (2014) 667,21 Euro
  • Betriebskostenvorauszahlung (8 x 56,00 Euro) 448,00 Euro

Die Gesamtsumme überschritt die Höhe von zwei Monatsmieten, nicht jedoch allein der Rückstand aus der Betriebskostenvorauszahlung. Der Vermieter kündigt das Mietverhältnis und erhebt Räumungsklage, die beim LG scheitert.

Die Entscheidung

Das LG ist der Auffassung, dass der kündigungsrelevante Rückstand lediglich 448 Euro betragen habe, da der übrige Rückstand keine Miete i.S.d. § 543 Abs. 2 Ziff. 3 BGB sei. Diese Entscheidung steht mit dem immer noch gültigen Rechtsentscheid des OLG Koblenz vom 26.07.1984 in Übereinstimmung (WM 1984, 269), weil der BGH diese Frage bisher nicht anders entschieden hat.

Dr. Ulf Börstinghaus beschäftigt sich in Anmerkungen zu dieser Entscheidung (WM 2017, S. 254 ff.) mit diesem Urteil, Er weist darauf hin, dass die Rechtsprechung des BGH zu dieser Frage bisher nicht konsistent ist und dass man aus den Entscheidung des BGH eher wird schließen müssen, dass die Entscheidung des LG Dessau-Roßlau falsch ist. Offensichtlich wurde Revision zugelassen, ob diese eingelegt worden ist, ist offen.

Börstinghaus weist in dieser Entscheidungsbesprechung aber zu Recht auch auf die Entscheidung des BGH vom 13.04.2016 hin. Aufgrund dieser Entscheidung stellt sich nämlich die Frage, ob der Vermieter nicht (auch) deshalb wirksam hätte kündigen können, weil der Mieter selbst nach Titulierung einer Forderung nicht zahlt.