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Quotenabgeltungsklausel

Beerdigung 1. Klasse

Der BGH hat mit seiner Entscheidung vom 18.03.20151 formularvertragliche Quotenabgeltungsklauseln 1. Klasse beerdigt. Sie benachteiligten den Mietern unangemessen, »weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangen, zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen«.

Dem Mieter ist eine Zukunftsprognose nicht zumutbar, obwohl er die Entscheidungen trifft und die Wohnung abwohnt

Formularvertraglich vereinbarte Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam

 

Begründung der Entscheidung

Auf sage und schreibe zehn Seiten lässt sich der VIII Senat dazu aus, warum Quotenabgeltungsklauseln unwirksam sind, und er versucht auch zu begründen, warum er seine bis dahin vertretene Auffassung aufgibt. Möglicherweise verstehen Hochschullehrer den Eiertanz. Normalsterbliche können die »Argumente« sicher nicht nachvollziehen. Nachvollziehen muss die Entscheidung aber schließlich niemand, jedermann muss nur davon ausgehen, dass formularvertragliche Quotenklauseln unwirksam sind.

Der Kern der Begründung ist einfach, wenn auch weder nachvollziehbar noch verständlich: »Quotenabgeltungsklauseln verlangen vom Mieter .. bei Vertragsschluss seine bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehende Zahlungspflicht aufgrund eines in der Zukunft liegenden, auf mehreren Variablen beruhenden hypothetischen und damit fiktiven Sachverhalts einzuschätzen. 2« – Wie bitte?

Der durchschnittliche und verständige Mieter könne beim Vertragsabschluss nicht erkennen, welchen tatsächlichen Abnutzungsgrad die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses erreicht habe. Auch stehe das Vertragsende beim Abschluss des Vertrags ja noch gar nicht fest. Außerdem müsse der Mieter empirisch prognostizieren, »zu welchem Zeitpunkt bei unterstellter gleicher Nutzungsart und gleicher Nutzungsintensität voraussichtlich Renovierungsbedarf eintrete (alles klar?). Was der BGH nicht angesprochen hat, natürlich kennt der Mieter bei Vertragsbeginn auch die Preise der Renovierung bei Vertragsende nicht. 3

Fazit aus der Entscheidung

  • Formularvertragliche Quotenabgeltungsklauseln können wirksam nicht vereinbart werden. Würde dem Mieter das »Prognoserisiko« entzogen, müsste die Quote starr sein und wäre allein deshalb unwirksam.
  • Sind bei einer renoviert übergebenen Wohnung und auf den Mieter forularvertraglich abgewälzten Schönheitsreparaturen Malerarbeiten bei Vertragsende noch nicht fällig, schuldet der Mieter nichts. Der Vermieter zahlt also die Renovierung erneut, obwohl er zu Vertragsbeginn im Glauben war, aufgrund der durchgeführten Anfangsrenovierung nicht mehr mit Renovierungskosten belastet zu werden.
  • Wenn Schönheitsreparaturen wirtschaftlich wirksam abgewälzt werden sollen, bleibt theoretisch die Möglichkeit einer Individualvereinbarung. Solche Vereinbarungem gibt es nach der mietrechtlichen Rechtsprechung aber nicht, jedenfalls dann nicht, wenn mehr als eine Wohnung oder eine Wohnung mehr als einmal vermietet wird. Also bleibt nur: Der Vermieter übernimmt die Schönheitsreparaturen und verlangt zur Miete einen entsprechenden Zuschlag, mit dem er die Kosten der Renovierung finanziert. Anhaltspunkte für die Höhe des Zuschlags liefern die Vorschriften der II. Berechnungsverordnung. Ob Mietern mit dieser Entscheidung ein Gefallen getan wurde, mag jeder selbst beurteilen.

 BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 242/13.

 a.a.O., Rz. 30..

 a.a.O.