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 Mietzuschlag für Schönheitsreparaturen zulässig

Ist der Vermieter mietvertraglich zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, so ist er auch berechtigt, neben der Grundmiete einen „Zuschlag für Schönheitsreparaturen“ zu berechnen.  Der Zuschlag gehört zur Mietpreisabrede und stellt lediglich einen Hinweis des Vermieters auf seine interne Kalkulation dar (BGH, Beschuss vom 30.05.2017, VIII ZR 31/17).

Warum Zuschlag für Schönheitsreparaturen neben der Grundmiete?

Nachdem der BGH die Anforderungen an die zulässige formularvertragliche Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter deutlich verschärft hat, haben sich vor allem größere Vermieter Gedanken darüber gemacht,  wie sie es vermeiden können, auf den Kosten für die Durchführung von Malerarbeiten sitzen zu bleiben, wenn diese nicht Bestandteil der Mietkalkulation sind.

Wenn der Vermieter die Schönheitsreparaturen übernimmt, muss er die Kosten kalkulieren und er darf sie auf den Mieter überwälzen

Für die Renovierung einer Wohnung entstehen Kosten

Die aktuelle Rechtsprechung des BGH macht es nahezu unmöglich, Schönheitsreparaturen verlässlich auf den Mieter zu überwälzen, weil die formulierten Anforderungen – vor allem bei kurzfristigen Mietverhältnissen – nicht erfüllbar sind. Es bleibt mithin für viele Vermieter nur die Alternative, die Schönheitsreparaturen nicht zu überwälzen und diese selbst auszuführen. Die dafür aufzuwendenden Kosten müssen aber refinanziert werden. Dafür bietet sich ein Zuschlag zur Grundmiete an, der auch zulässigerweise vereinbart werden darf.

Der Fall

Dem Beschluss des BGH lag folgender Fall zu Grunde: Der Vermieter hatte im Mietvertrag eine Miete vereinbart, die aus Grundmiete, einer Betriebkostenvorauszahlung und dem Zuschlag Schönheitsreparaturen bestand. Der Vermieter war mietvertraglich verpflichtet, die Schönheitsreparaturen selbst auszuführen. Der Mieter war der Auffassung, dass er den Zuschlag nicht schuldet, weil ein Verstoß gegen § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB vorliege. Weiterhin meinte der Mieter, dass mit der Vereinbarung des Zuschlags ein Umgehungsgeschäft vorliege und im Übrigen sei der Zuschlag auch deshalb unzulässig, weil der BGH Quotenabgeltungsklausel verworfen habe.Das AG gab dem Mieter Recht, das LG hingegen wies die Klage des Mieters ab und lies die Revision zu.

Die Entscheidung des BGH

Der BGH sah keinen Grund für die Zulassung der Revision. Damit hätte es der VIII. Senat bewenden lassen können. Hat er aber nicht: Er hat auch klar gemacht, dass eine Revision keine Aussicht auf Erfolg hätte und dies bemerkenswert deutlich begründet.