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Auch das mitversichertes Risiko „Mietausfall“ in der Gebäudeversicherung ist umlagefähig

Das hat der BGH am 06.06.2018 (VIII ZR 38/17) zur Umlagefähigkeit der Mietausfallversicherung entschieden. Der Leitsatz:

Haben die Mietvertragsparteien die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung (§ 2 Nr. 13 BetrKV) auf den Mieter vereinbart, sind auch die Kosten eines in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls infolge eines Gebäudeschadens versichert

Der Fall: Mieter beanstandet mitversichertes Risiko „Mietausfall“ erfolglos

Ein Mieter beanstandet, dass in der Gebäudeversicherung auch Mietausfall versichert ist. Dieser Teilbereich der Versicherung sei nicht umlagefähig. Weil der Vermieter den dafür enthaltenen Prämienanteil nicht herausrechnen konnte, verweigerte der Mieter die Zahlung der gesamten Versicherungskosten und scheiterte damit beim BGH.

Auch wenn Mietausfall mitversichert ist, kann die Prämie der Gebäudeversicherung in voller Höhe umgelegt werden.

BGH urteilt zur Umlagefähigkeit der Gebäudeversicherung – Bild: (c) geralt/pixabay.com

Erkenntnisse aus der Entscheidung zur Gebäudeversicherung

  1. Eine separat abgeschlossene Mietausfallversicherung ist im Rahmen der Abrechnung der Betriebskosten nicht auf den Mieter umlegbar (Rz. 18).
  2. Die Mitversicherung des Mietausfallschadens in der verbundenen Wohngebäudeversicherung hindert die Umlagefähigkeit der Versicherungskosten nicht, weil dem Mieter für die von ihm (mit)finanzierte Prämie eine Gegenleistung zu Gute kommt. Diese besteht darin: Der Mieter ist geschützt, wenn er leicht fahrlässig einen Schaden der Mietsache verursacht. Er ist im Verhältnis zum Vermieter nicht nur der Verpflichtung enthoben, einen solcherart verursachten Schaden auf eigene Kosten beseitigen zu müssen (VIII ZR 191/13). Vielmehr ist der Mieter, der fahrlässig einen im Gebäudeversicherungsvertrag abgedeckten Versicherungsfall verursacht hat, nach der gefestigten Rechtsprechung des BGH regelmäßig auch vor einem Rückgriff des Gebäudeversicherers in der Weise geschützt, dass eine durch die Interessen der Vertragsparteien gerechtfertigte ergänzende Auslegung des Gebäudeversicherungsvertrags einen konkludenten Regressverzicht des Versicherers für die Fälle ergibt, in denen der Wohnungsmieter den versicherten Schaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat. Dies kommt dem Mieter einer Wohnung auch im Hinblick auf einen als Schadensfolge mitversicherten Mietausfalls zugute, denn der Regressverzicht des Versicherers erstreckt sich auch auf den durch die Geäbudeversicherung gedeckten Mietausfall (Rz. 24).
  3. Der mietvertragliche Verweis auf die Anlage 2 zu § 27 der II. BV, die nicht mehr gilt, weil sie durch die BetriebskV ersetzt wurde, ist „nur“ eine unschädliche Falschbezeichnung (VIII ZR 137/15; Rz. 11).
  4. Die Abrechnung der verbundenen Wohngebäudeversicherung unter der lediglich allgemein als „Versicherung“ bezeichneten Kostenposition ist zulässig (Rz. 13 m.W.N.).
  5. Zu den Kosten der „Sach- und Haftpflichtversicherung“ gehören die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden sowie die Kosten weiterer in der Vorschrift aufgeführten Versicherung (die lautet: 13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug). Darunter fallen mithin allgemein ausgedrückt alle Sach- (und Haftpflicht-) Versicherungen, die dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher dienen (Rz. 15 m.W.N.).