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1. Vorzeitige Rückgabe ersetzt keinen Mietaufhebungsvertrag

Das LG Kassel urteilt am 26.01.2018[Fußnote 1], dass durch die vorbehaltlose Entgegennahme der Wohnung vor Vertragsende durch den Vermieter kein vorzeitiger Mietaufhebungsvertrag geschlossen wird.

2. Sachverhalt zur vorzeitigen Rückgabe

Der Vermieter kündigt das Mietverhältnis zum 31.12.2016 wegen Eigenbedarfs. Am 30.10.2016 vereinbaren die Vertragsparteien durch gewechselte Textnachrichten, dass die Miete für den Monat Dezember 2016 dann nicht gezahlt werden muss, wenn der Mieter »vor dem 01.12.2016« auszieht und die Wohnung dem Vermieter »den kompletten Dezember zur Verfügung steht«.

Tatsächlich zog der Mieter erst am 30.11.2016 und am 01.12.2016 aus, »wenn auch zum größten Teil bereits am 30.11.2016«.[Fußnote 2]

Wohnungsrücknahme vor Vertragsende ist keine Zustimmung zur vorzeitigen Vertragsbeendigung

Der Mieter wollte dann die Dezembermiete nicht mehr (in voller Höhe) zahlen. Damit ist er in zwei Instanzen gescheitert.

3. Vorzeitige Rückgabe keine Vereinbarung über eine Mietaufhebung

Das LG Kassel bestätigt die Entscheidung des Amtsgerichts. Die widerspruchlose Entgegennahme der Wohnung nebst Bestätigung von ordnungsgemäßer Übergabe und Mangelfreiheit kann nicht (ohne Weiteres) dahin gewertet werden, dass damit konkludent auf die vereinbarte zeitliche Voraussetzung für einen Wegfall der Dezembermiete verzichtet worden ist.

Die Geltendmachung der kompletten Dezembermiete verstoße auch nicht gegen Treu und Glauben, auch dann nicht, wenn die Verspätung nur einen Tag beträgt. Schließlich endete das Vertragsverhältnis aufgrund der ausgesprochenen Kündigung erst zum 31.12.2016. »Die Geltendmachung berechtigter Ansprüche stellt sich grundsätzlich nicht treuwidrig dar und dass die Voraussetzungen für den Verzicht auf die Miete nicht vorgelegen haben, hat allein die Klägerin [Mieterin] zu vertreten, die die Wohnung vor dem 01.12.2016 nicht vollständig geräumt herausgegeben hat.«[Fußnote 3]

4. Anspruch auf volle Miete

Der vom Mieter vorgebrachte Einwand, dass die Miete taggenau abgerechnet werden müssen, wenn die Wohnung am 01.12.2016 zurückgegeben wird, akzeptierte das LG ebenfalls (richtigerweise) nicht. Die taggenaue Abrechnung ist nur bei der Nutzungsentschädigung vorgesehen.[Fußnote 4] Nutzungsentschädigung schuldet ein Mieter aber nur bei verspäteter Rückgabe nach Beendigung des Mietverhältnisses. Hier hingegen sei die vertraglich geschuldete Miete der Anspruch. Dieser Anspruch besteht unabhängig von der tatsächlichen Rückgabe bis zum Ende des Mietverhältnisses.[Fußnote 5]

5. Fazit zum Mietaufhebungsvertrag bei vorzeitiger Rückgabe

Allein die vorbehaltlose Rücknahme der Wohnung durch den Vermieter vor Ablauf der Vertragslaufzeit führt nicht zu einer Vereinbarung über die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses. Die Miete wird (grundsätzlich) bis zum Vertragsablauf in voller Höhe geschuldet.


[Fußnote 1] LG Kassel, Urteil vom 26.10.2018 – 1 S 218/18, DWW 2019, S. 173.

[Fußnote 2] LG Kassel, a.a.O., S. 174.

[Fußnote 3] LG Kassel, a.a.O., 175.

[Fußnote 4] § 546a Abs. 1 BGB.

[Fußnote 5] LG Kassel, a.a.O., S. 176.