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Die Entscheidung

Das LG Berlin stellt in seiner Entscheidung vom 09.03.2017 (WM 2017, S. 189 ff.) fest: 

Vom Vermieter gestellte Formularklauseln, in denen die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen uneingeschränkt auf den Wohnraummieter abgewälzt wird, sind auch dann unwirksam, wenn die Mietsache dem Mieter zu Vertragsbeginn renoviert überlassen wurde.

Das LG hatte die Revision zugelassen, die aber offenbar nicht eingelegt wurde. Die Entscheidung ist damit rechtskräftig (vgl. dazu Hinweis der Schriftleitung der NZM in NZM 2017, S. 332)..

Der Fall

Zum Fall gibt die Entscheidung folgende Erkenntnisse her: Vereinbart wurde im vom Vermieter gestellten Formularvertrag: „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“. Die Parteien vereinbarten die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht als Teil des Entgelts, das der Mieter als Gegenleistung für die Überlassung des Wohnraums zu entrichten hatte.

Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen bei renoviert übergebener Wohnung abwälzrbar?

Das LG hat die Regelung (vor allem) unter dem Gesichtspunkt untersucht, dass die vereinbarte Regelung den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichteten sollte.

Die Begründung des Gerichts

Das Gericht hält die Klausel aus zwei Gründen für unwirksam: Sie verstoße gegen § 536 Abs. 4 BGB und gegen § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Verstoß gegen § 536 Abs. 4 BGB

Nach dieser Regelung sind bei Wohnraummietverhältnissen Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den § 536 Abs. 1 bis 3 BGB abweichen, unwirksam. Eine solche Abweichung liege deshalb vor, weil die Vornahmeklausel (bezüglich der Schönheitsreparaturen) dahingehend auszulegen sei, dass dem Mieter Gewährleistungsrechte nicht zustehen, sofern und solange er ihm übertragenen Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten nicht nachkomme.

Die nicht mehr nachvollziehbare Begründung dafür: Das Unterlassen der Schönheitsreparaturen durch den Mieter führe wegen der damit verbundenen optischen Mängel insbesondere mit zunehmender Vertragsdauer spätestens im weitern Verlaufe des Mietverhältnisses in der Regel zu einer nicht lediglich unerheblichen Beeinträchtigung der Tauglichkeit der zu Wohnzwecken vermieteten Mietsache und damit einhergehend zu einer anteiligen Minderung des Mietzinses gem. § 536 Abs. 1 BGB.

Dass der BGH sich diese Argumentation zu eigenen macht, ist unwahrscheinlich, weil er die Abwälzung der Schönheitsreparaturen jedenfalls dann als wirksam ansieht, wenn dem Mieter eine renovierte Wohnung überlassen wird.

Verstoß gegen § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB

Unabhängig von der ersten Begründung meint das LG aber auch, dass die Vornahmeklausel auch dann unwirksam ist, wenn dem Mieter eine renovierte Wohnung überlassen wird. Der Mieter werde unangemessen benachteiligt, wenn er für den mit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen verbundenen tatsächlichen und wirtschaftlichen Aufwand nicht durch eine angemessene Ausgleichszahlung des Vermieters entschädigt werde. Und die Entschädigung müsse sich als Entgeltabrede aus dem geschlossenen Mietvertrag klar und unmissverständlich entnehmen lassen, so dass der „anteilige Gewährleistungsausschluss“ durch Auslegung der Entgeltklausel zu dem Ergebnis führe, dass er vertretbar erscheine.

Der Senat wendet damit, wie er meint, die Rechtsprechung des BGH zur notwendigen Ausgleichszahlung an den Mieter an, wenn ihm eine nicht renovierte Wohnung überlassen wird:

„Die damit [Ausführung von Schönheitsreparaturen] verbundene tatsächliche und wirtschaftliche Belastung des Mieters gebietet zur Vermeidung unangemessener Nachteile nicht anders als bei einer unrenoviert überlassenen Mietsache entweder eine kostenmäßige Begrenzung … oder die Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter …“.

Fazit:

Da die unterlegene Partei keine Revision eingelegt hat, ist derzeit auch keine Klarstellung durch den BGH zu erwarten. Daher bleibt eine Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf dem Mieter risikoreich. Als Alternative bietet sich an, es bei der gesetzlichen Regelung zu belassen (Vermieter trägt die Schönheitsreparaturen) und dafür einen entsprechenden Zuschlag zur Miete zu vereinbaren. Dann jedenfalls ist sichergestellt, dass das Ziel des Vermieters, mit Kosten für Schönheitsreparaturen nicht belastet zu werden, erreicht werden kann.