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Der BGH beschäftigt sich in seiner Entscheidung vom 08.05.2018 (VIII ZR 200/17) (erneut) mit der Zulässigkeit eines individualvertraglichen Kündigungsausschlusses.

Der Fall zum Kündigungsausschluss

Der Vermieter (Kläger) begehrt die Räumung und Herausgabe einer in einem Zweifamilienhaus gelegenen Wohnung. Die Mieter (Beklagten) hatte diese Wohnung mit Vertrag vom 19. August 2013 von der Rechtsvorgängerin des Klägers angemietet.

Für den Vertrag war ein Formular verwendet worden, welches der Mieter nach Aufforderung durch den Rechtsvorgänger des Vermieters von der Haus & Grund GmbH erworben und zu den Vertragsverhandlungen mitgebracht hatte. In diesem Formular heißt es unter § 2 Mietzeit

» □ Kündigungsverzicht (maximal vier Jahre)

Das obige Mietverhältnis wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen. Beide Mietparteien verzichten wechselseitig bis zu ______________ (maximal vier Jahre ab Vertragsschluss) auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags. Zum Ablauf des Verzichtszeitraums kann das Mietverhältnis  erstmalig wieder von beiden Mietvertragsparteien mit den gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung wird von dieser Regelung nicht berührt.«

Das Kästchen »Kündigungsverzicht« wurde bei Abschluss des Mietvertrages handschriftlich angekreuzt; eine Verzichtsdauer wurde nicht genannt und die Passagen »maximal vier Jahre« sowie »maximal vier Jahre ab Vertragsschluss« wurden gestrichen.

Individualvertragliche Kündigungausschlussvereinbrung ist wirksa - (c) geralt/pixabay.com

Individualvertraglicher Kündigungsausschluss grundsätzlich wirksam – Bild: (c) geralt/pixabay.com

Außerdem wurde eine Zusatzvereinbarung dahin geschlossen, dass nicht die Vermieterin, sondern die Beklagten selbst für den Heizöleinkauf, die Heizungswartung, die Emissionsmessung und den Schornsteinfeger verantwortlich seien und die Hälfte der insoweit entstehenden Kosten zu tragen und diesen Anteil direkt gegenüber den Lieferanten beziehungsweise Handwerkern auszugleichen hätten. Auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung und den dafür erforderlichen Einbau von Messeinrichtungen verzichteten die Beklagten ausdrücklich; die Betriebs- und Heizkosten sollten zwischen den beiden Wohnungen hälftig geteilt werden. Die Beklagten verpflichteten sich zudem, im Rahmen ihrer Möglichkeiten darauf hinzuwirken, dass auch ein etwaiger späterer Mieter des Erdgeschosses (diese Wohnung stand bei Vertragsabschluss leer) seinen Anteil an den Kosten direkt begleichen würde.

Der Kläger trat im Mai 2015 durch Eigentumserwerb in das Mietverhältnis ein. Er kündigte das Mietverhältnis mehrfach, unter anderem mit Schreiben vom 29. Juli 2015, wegen Eigenbedarfs. In zweiter Instanz gab das LG der Räumungsklage statt.

Das Berufungsgericht hat angenommen, dass die Beklagten angesichts der Vorlage des für den Vertrag verwendeten Formulars die Vertragsbedingungen gestellt hätten und der in § 2 Nr. 1.a) des Mietvertrags enthaltene unbefristete Kündigungsverzicht deshalb der ABG-rechtlichen Inhaltskontrolle unterliege. Dieser halte er nicht stand, denn ein formularmäßiger Kündigungsausschluss sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren überschreite. Im Übrigen bestünden auch bei einer individualvertraglichen Vereinbarung eines unbefristeten Kündigungsausschlusses Bedenken, weil damit ein »immerwährender Kündigungsausschluss« vorliege, der auch sämtliche Rechtsnachfolger binde. Dies erscheine im Hinblick auf die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG bedenklich, bedürfe hier aber letztlich keiner abschließenden Beurteilung.

Die Meinung des BGH zum unbefristeten Kündigungsausschluss

Der BGH hebt die Entscheidung des Berufungsgerichts auf und verweist die Sache zurück, weil noch zu prüfen sei, ob eine Individualvereinbarung vorliege.

Ist die getroffene Vereinbarung eine allgemeine Geschäftsbedingung oder eine Individualvereinbarung?

Dazu der Senat: Als wesentliches Charakteristikum allgemeiner Geschäftsbedingungen hat der Gesetzgeber die Einseitigkeit ihrer Auferlegung sowie den Umstand angesehen, dass der andere Vertragsteil, der mit einer solchen Regelung konfrontiert wird, auf ihre Ausgestaltung gewöhnlich keinen Einfluss nehmen kann. Mit Rücksicht darauf ist das Merkmal des »Stellens« i.S.d. § 305 I 1 BGB erfüllt, wenn die Formularbestimmung auf Initiative einer Partei in die Verhandlungen eingebracht und ihre Verwendung zum Vertragsabschluss verlangt wird (Rz. 10). Diese Vorgaben schließen es aber aus, das verwendeten Vertragsformular allein deshalb als von den Beklagten gestellt anzusehen, weil diese dem von der Gegenseite geäußerten Wunsch entsprochen hat, das genannte Formular zu besorgen und zu den Vertragsverhandlungen mitzubringen. Denn dieser Umstand ändert nichts daran, dass das Vertragsformular auf Initiative der Vermieterseite in den Vertrag Eingang gefunden hat. (Rz. 11).

Das Berufungsgericht habe auch nicht berücksichtigt, dass der dauerhafte Kündigungsverzicht und die Zusatzvereinbarung zwischen den Parteien im Einzelnen ausgehandelt worden sein könnten, weil es den diesbezüglichen Vortrag nicht beachtet habe.

Dauerhafter Kündigungsausschluss kann in einer Individualvereinbarung wirksam vereinbart werden.

Der BGH bestätigt seine bisherige Rechtsprechung: Die Vertragsparteien können die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses im Wege der Individualvereinbarung »auch für sehr lange Zeiträume ausschließen«. Eine Grenze werde nur durch § 138 BGB gesetzt, etwa bei Ausnutzung einer Zwangslage oder bei Sittenwidrigkeit. Weiter orakelt der Senat: »Es mag allerdings, wie in der Instanzrechtsprechung … allgemein angenommen wird, nach Ablauf von 30 Jahren in entsprechender Anwendung des § 544 BGB eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist möglich sein (Rz. 16)«.

Fazit zum Kündigungsausschluss

In einer individualvertraglichen Vereinbarung ist es möglich, die ordentliche Kündigung jedenfalls für einem Zeitraum bis zu 30 Jahren wirksam auszuschließen.