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Kautionsrückzahlung – Wann und Wie?

Ist in einem Wohnraummietvertrag eine Mietsicherheit (Kaution) vereinbart, stellt sich bei Vertragsende die Frage, wann die Kaution zurückzugeben ist und mit welchen Ansprüchen der Vermieter aufrechnen kann.

Die Frage, mit welchen Ansprüchen der Vermieter aufrechnen darf, wird kontrovers diskutiert. Die (bisher) immer stärker werdende Meinung vertritt die Auffassung, dass der Vermieter nur bei unstrittigen oder rechtskräftig festgestellten Ansprüchen aufrechnen darf.[Fußnote 1]

Kautionsrückzahlung – Fälligkeit und Aufrechnung

Mit seiner Entscheidung vom 24.07.2019 (VIII ZR 141/17) urteilt der BGH[Fußnote 2]:

a) Ist dem Vermieter in einem Wohnraummietverhältnis eine Mietsicherheit gewährt worden, hat sich der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist gegenüber dem Mieter zu erklären, ob und (gegebenenfalls) welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhebt. Mit einer solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermieter damit deutlich macht, ob und (gegebenenfalls) in Bezug auf welche Forderungen er ein Verwertungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit hat.

b) Eine als Mietsicherheit gewährte Barkaution kann auch durch schlüssiges Verhalten, etwa durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung abgerechnet werden. Hiermit bringt der Vermieter, der einen Vorbehalt, weitere Ansprüche geltend zu machen, nicht erklärt hat – gleichermaßen wie bei einer den Vorgaben des § 259 BGB genügenden Abrechnung – für den Mieter erkennbar zum Ausdruck, dass sich sein Verwertungsinteresse auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten beziehungsweise aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränkt.

c) Eine gewährte Barkaution wird mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zur Rückzahlung fällig. Denn nach erfolgter Abrechnung kann sich der Vermieter – ohne weitere Schritte ergreifen zu müssen – wegen seiner nunmehr bestimmten und bezifferten Ansprüche aus der Barkaution befriedigen. Dies gilt auch für streitige Forderungen des Vermieters.

d) Macht der Vermieter nach Abrechnung von seiner Verwertungsbefugnis keinen Gebrauch, kann der Mieter seinerseits mit dem fälligen Kautionsrückzahlungsanspruch gegen vom Vermieter erhobene Forderungen aufrechnen.

Gründe der Entscheidung zur Kautionsrückzahlung

Der Senat bestätigt seine bisherige Rechtsprechung zum Zeitpunkt der Fälligkeit Abrechnung. Danach hat der Vermieter innerhalb angemessener Frist nach Vertragsende abzurechnen. Der bisher überwiegend vertretene Auffassung, dass innerhalb von sechs Monaten abzurechnen ist, erteilt der Senat (erneut) eine Absage, indem er darauf hinweist, dass die angemessene Frist nicht allgemein bestimmbar ist.[Fußnote 3]

Die Abrechnung der Kaution kann ausdrücklich oder konkludent erfolgen.[Fußnote 4] Üblicherweise rechnet der Vermieter die Kaution ausdrücklich ab. Er stellt die im Einzelnen bezeichneten Forderungen der Kaution gegenüber.

Mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter ist die Barkaution zur Rückzahlung fällig.

Beim Ende des Mietverhältnisses darf der Vermieter sich wegen den bestimmten und bezifferten Ansprüchen aus der Mietkaution befriedigen (z. B. durch Aufrechnung).[Fußnote 5] Das gilt auch für streitige Forderungen [Fußnote 6], weil das dem beiderseitigen Interesse von Vermieter und Mieter entspricht. Die Vertragspartner wollen das beendete Mietverhältnis so schnell wie möglich zum Abschluss bringen.[Fußnote 7]

Fazit zum Anspruch auf Kautionsrückzahlung

Der Vermieter hat nach Vertragsende innerhalb angemessener Zeit über die Kaution abzurechnen. Die »angemessene« Frist kann nicht allgemein bestimmt werden.

Der Vermieter darf bei Vertragsende auch mit strittigen Forderungen aufrechnen. 

Grundsätzlich kann die Mietkaution auch durch schlüssiges Verhalten abgerechnet werden.

Der Anspruch auf Kautionsrückzahlung wird mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter fällig.


[Fußnote 1] Diese Auffassung stützte sich vor allem auf die Entscheidung des VIII. Senats des BGH vom 07.05.2014 (VIII ZR 234/13: Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter nicht verwerten.

[Fußnote 2] BGH, VIII ZR 141/17, Urteil vom 24.07.2019.

[Fußnote 3] Mit Urteil vom 20.07.2016 (VIII ZR 263/14) hatte der Senat dazu festgestellt: Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf.

[Fußnote 4] BGH, VIII ZR 141/17, Rz. 21.

[Fußnote 5] BGH, a.a.O., Rz. 25.

[Fußnote 6] BGH, a.a.O., Rz. 26.

[Fußnote 7] BGH, a.a.O., Rz. 27.