Der Hintergrund – Wohnungseigentumsrecht

13,8 % der Haushalte in Deutschland waren 2013 im Besitz einer Eigentumswohnung (1). 2013 wurden in Deutschland ca. 40 Millionen Privathaushalte gezählt, also dürfte es in Deutschland rd. 5,5 Mio. Eigentumswohnungen geben.

Miet- und Wohnungseigentumsrecht - Kommentare und Rechtsprechung sind wichtiger als die Lektüre des Gesetzes

Miet- und Wohnungseigentumrecht – Literaturstudium unabdingbar – Foto: (c) Aleksi Tappura/unsplash.com

Das Wohnungseigentumsgesetz und die Novelle von 2007

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vom 15.3.1951 trat am 20.3.1951 in den alten Bundesländern in Kraft. Berlin-West folgte etwa fünf Monat später. Inzwischen gilt das Gesetz auch in den neuen Bundesländern.

Novelle des WEG warum?

Das WEG war bis zur seiner Novellierung vom 26.3.2007 niemals grundlegend reformiert worden, bis dahin gab es lediglich kleinere Änderungen. Das allein war Qualitätszeichen für die Macher des Gesetzes, denn nicht viele Gesetze können von sich behaupten, dass sie über 50 Jahre hinweg keinen Reformbedarf haben.
Ausgangspunkt für Novelle von 2007 waren hauptsächliche zwei grundlegende Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH).

Die Frage der Beschlusslompetenz

Die erste dieser Entscheidungen erfolgte zur formellen Beschlusskompetenz (BGH, Beschluss vom 20.9.2000, ZMR 2000, 771) (2). Bis dahin war es herrschende Meinung, dass Wohnungseigentümer mehrheitlich ziemlich alles beschließen können, und dass gefasste Beschlüsse auch wirksam wurden, wenn sie nicht nach einer rechtzeitigen Beschlussanfechtung aufgehoben wurden. Man sprach von sog. Zitterbeschlüssen. Der BGH hat mit dem vorgenannten Beschluss diese Möglichkeit gründlich verbaut. Er stellte fest, dass die Mehrheitsmacht stets der Legitimation durch das Gesetz bzw. einer Vereinbarung bedarf, andernfalls sind Beschlüsse nicht nur anfechtbar, sondern nicht. Dr. Wenzel, der damalige Vorsitzende des V. Zivilsenats hat dies  in seiner eigenen Art wie folgt auf den Punkt gebracht: Was zu vereinbaren ist, kann nicht beschlossen werden, solange nicht vereinbart ist, dass es auch beschlossen werden darf.

Die Frage der Teilrechtsfähigkeit

Die zweite wesentliche Entscheidung war die Erkenntnis des V. Zivilsenats (BGH- Entscheidung vom 2.6.05, Az. V ZB 32/05, ZMR 2005, 547) (3), dass die Wohnungseigentümergemeinschaft (teil)rechtsfähig ist, es also einen Verband WEG gibt, der Rechte erwerben und Pflichten eingehen kann. Der Senat bezeichnete die Wohnungseigentümergemeinschaft als einen „Verband sui generis“, der einer juristischen Person angenähert sei. Der BGH stellte fest, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft rechtsfähig ist, soweit sie bei der Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. Daneben soll eine Haftung der Wohnungseigentümer nur bestehen, wenn sich diese klar und eindeutig neben dem Verband persönlich verpflichtet haben.

Novelle  des WEG missglückt?

Die Novelle des WEG – das darf man wohl schon vorsichtig feststellen – wurde  mit heißer Nadel gestrickt, sie war jedenfalls nicht der „große Wurf“. Dafür hat sie einen Teil der bis zur Reform hervorgebrachten Rechtsprechung wertlos gemacht und eine Vielzahl neuer Entscheidungen hervorgerufen. Trotzdem hat sich das Wohnungseigentumsgesetz insgesamt bewährt. Das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer verlangt von den Eigentümern Rücksichtnahme. Auch heute noch müssen  sich die Wohnungseigentümer grundsätzlich der Mehrheitsmacht beugen, solange nicht Eingriffe in den Kernbereich des Wohnungseigentums drohen oder der Gemeinschaft die (gesetzliche oder vereinbarte) formelle  Beschlusskompetenz fehlt.

Vereinbarte Beschlusskompetenzen können sich aus der Gemeinschaftsordnung ergeben (sog. Öffnungsklauseln), wobei die jüngste Rechtsprechung des BGH auch hier bereits Grenzen der Mehrheitsmacht aufzeigt. Es bleibt mithin für Wohnungseigentümer spannend.

 


 

  1) https://de.statista.com/statistik/daten/studie/72062/umfrage/anteil-der-privaten-haushalte-mit-eigentumswohnung/-Abruf 13.02.2015)

2) https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=22358&pos=0&anz=

3) https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=0425444bd47321899631d802bc0cd0a3&nr=33129&pos=0&anz=