KategorieVertragswidriger Gebrauch

Schadenersatzanspruch ohne Fristsetzung im Mietrecht

 

1. Der Fall zum Schadenersatz ohne Fristsetzung

Das Berufungsgericht spricht dem Kläger gegen den Beklagten Schadensersatz in Höhe von 5.171 € nebst Zinsen zu. Dieser setzt sich zusammen aus den Kosten für die Beseitigung eines auf fehlerhaftem Heiz- und Lüftungsverhalten des Beklagten beruhenden Schimmelbefalls mehrerer Räume (2.760 €), einem Ersatz für von ihm verursachte Kalkschäden an Badezimmerarmaturen (61 €) und Lackschäden an einem Heizkörper (100 €) sowie einem Mietausfallschaden aufgrund einer schadensbedingt erst ab August 2012 möglichen Weitervermietung der Wohnung (2.250 €). Eine Frist zu Beseitigung der betreffenden Schäden hatte er dem Beklagten zuvor nicht gesetzt. Der BGH bestätigt die Entscheidung des Berufungsgerichts.

2. Die Entscheidung des BGH zum Schadenersatz ohne Fristsetzung

Mit Urteil vom 28.02.2019 (VIII ZR 157/17) stellte der BGH fest:

Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, hat dieser nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder durch Geldzahlung (§ 249 Abs. 2 BGB) zu ersetzen. Einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf es dazu nicht. Das gilt unabhängig von der Frage, ob es um einen Schadensausgleich während eines laufenden Mietverhältnisses oder nach dessen Beendigung geht.

Schadenersatz des Vermieters ohne Fristsetzung möglich

3. Begründung zur Pflicht zum Schadenersatz ohne Fristsetzung

Der BGH begründet seine Entscheidung ausführlich und sehr theoretisch. Im Ergebnis ergibt sich folgendes:

Das in § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis gilt nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten (§ 241 Abs. 1 BGB) durch den Schuldner. In diesen Fällen muss der Gläubiger dem Schuldner grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er (statt der geschuldeten Leistung) Schadensersatz verlangen kann. Als eine derartige Leistungspflicht hat der Bundesgerichtshof etwa die vom Mieter wirksam aus dem Pflichtenkreis des Vermieters übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen angesehen.

Im Gegensatz dazu handelt es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB). Deren Verletzung begründet einen Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz (neben der Leistung) bereits bei Vorliegen der in § 280 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen. Daher kann ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben. Dies gilt – entgegen einer im mietrechtlichen Schrifttum teilweise vorgenommenen Unterscheidung – auch unabhängig davon, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadensersatz bereits vor oder (wie hier) erst nach der in § 546 Abs. 1 BGB geregelten Rückgabe der Mietsache geltend macht. Denn § 546 Abs. 1 BGB trifft weder eine Regelung darüber, in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben ist, noch dazu, unter welchen Voraussetzungen Schadensersatz zu leisten ist.[Fußnote 1]

4. Fazit zur Entscheidung zum Schadenersatz ohne Fristsetzung

Weder vor noch nach Vertragsende muss der Vermieter nach einer Beschädigung der Mietsache den Mieter zur Schadensbeseitigung auffordern, ehe er Ersatz verlangen kann. Der Mieter hat keinen Anspruch, den Schaden selbst zu beheben. Der Vermieter kann vielmehr nach seiner Wahl vom Mieter die Wiederherstellung oder den dafür erforderlichen Geldbetrag verlangen.[Fußnote 2]

Das gilt aber nicht, wenn der Mieter die Herstellung eines bestimmten Erfolgs schuldet. Das ist einmal die Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen. Zum anderen gilt das auch dann, wenn der Mieter bei der Rückgabe der Mietsache eine Rückbauverpflichtung, also die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, schuldet.

In diesen beiden Fällen ist für einen Schadenersatzanspruch eine Fristsetzung gem. § 281 BGB unentbehrlich.


[Fußnote 1] Vgl. dazu Pressemitteilung vom 28.02.2018.

[Fußnote 2] Im Hinblick auf die Entscheidung VII ZR 46/17 (Änderung der Rechtsprechung des Bausenats) ist aber fraglich, ob der Vermieter auch fiktive Mängelbeseitigungskosten verlangen kann, wenn er die Mängel nicht beseitigt. Jedenfalls sieht der VIII. Senat das im bestehenden Mietverhältnis so: »Allerdings ist er [der Vermieter] bei Wahl der letztgenannten Alternative [Verlangen nach Geldersatz] jedenfalls im Falle eines fortbestehenden Mietverhältnisses gehalten, den erlangten Geldersatz zur Erfüllung seiner dann erneut auflebenden Wiederherstellungspflicht einzusetzen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO, § 535 Rn. 93)« so BGH VIII ZR 157/17, Rz. 29. Beim beendeten Mietverhältnis spricht er den Ersatz (noch) zu.

Treppenhaus – Rettungs- und Fluchtweg

Das Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus eines Mehrfamilienhauses ist regelmäßig nicht erlaubt (also vertragswidrig). Die Landesbauordnungen der Länder definieren das Treppenhaus als Flucht- und Rettungsweg. Aus Brandschutz- und Sicherheitsgründen müssen Flucht- und Rettungswege frei bleiben, d. h., dort dürfen weder die Zugänge versperrt sein noch darf dort brennbares Material gelagert werden.  Dem Eigentümer eines Gebäudes obliegt die Verkehrssicherungspflicht, er ist also dafür verantwortlich, dass Flucht- und Rettungswege ihre Aufgaben erfüllen. Er hat das dazu Erforderliche zu veranlassen und durchzusetzen.

Das sehen manche Bewohner – meist ohne über die Gefahren nachzudenken, die entstehen, wenn das Treppenhaus diese Aufgaben nicht mehr erfüllen kann – anders. Da sind Konflikte vorprogrammiert.

Die Verkehrssicherungspflicht zwingt Gebäudeeigentümer, Flurcht- und Rettungswege freizuhalten. Treppenhaus

Gegenstände im Treppenhaus beeinträchtigen den Fluchtweg im Ernstfall

Im dargestellten Beispiel ist die Mindestbreite des Fluchtwegs nicht mehr gegeben, im Treppenhaus befinden sich vermeidbare Brandlasten. Kommt es im Gebäude zu einem Brand, ist der Fluchtweg für die Bewohner stark eingeschränkt. Auch Rettungskräfte werden massiv behindert. 

Im Brandfall muss damit gerechnet werden, dass das Treppenhaus verraucht. Die Sicht ist dann eingeschränkt. Flüchtende können stürzen und sich verletzen und sie benötigen für die Flucht länger, als ohne diese Beeinträchtigung. Brandrauch ist lebensgefährlich, hier können Sekunden entscheiden.

Geraten die Gegenstände im Treppenhaus im Brand, ist der Fluchtweg schnell versperrt. Menschenleben sind in Gefahr. Ob diejenigen, die unbedacht solche Gefahrenquelle schaffen, darüber nachgedacht haben? Sicher nicht!

Pflicht des Vermieters ist es, eine derartige (vertragswidrige) Nutzung zu unterbinden. Dazu ist er nicht nur berechtigt, sondern unter dem Gesichtspunkt der Verkehrssicherungspflicht auch verpflichtet. Die Rechtsprechung dazu ist eindeutig. So schreibt das LG Köln (Urt., vom 02.12.2016, ZMR 2017, S. 250 f.) kurz und knapp: Eine Unterlassungsklage des Vermieters ist das mindeste was er zu tun hat, eine Kündigung des Mietverhältnisses kommt ebenfalls in Betracht: „Da nämlich das Treppenhaus im Brandfall einen Fluchtweg darstellt, ist der Vermieter bereits aus Brandschutzgesichtspunkten gehalten, dem Abstellen von Gegenständen in diesem durch Mieter entgegenzuwirken“. 

 

 

 

 

Duschen in der Badewanne

Die Entscheidung

Duscht der Mieter vertragswidrig im Stehen in der Badewanne und verursacht dadurch Schimmelbildung an den Wänden, so stehen ihm Mängelbeseitigungsansprüche und Mietminderung nicht zu. Dabei spielt es keine Rolle, ob nach heutigem Verständnis das Duschen in der Badewanne im Stehen zum vertragsgemäßen Mietgebrauch gehört (LG Köln, Urteil vom 24.02.2017, 1 S 32/15).

Der Fall

Der Mieter duschte im Stehen in der Badewanne. Die Fliesen im Bad reichten nur bis zur halben Stehhöhe.

Schimmel durch Duschen im Stehen ist vertragswidrig, wenn der Fliesenspiegel nur halbe Stehhöhe hat

Duschen im Stehen ist hier vertragswidriger Gebrauch

Das AG verurteilte auf entsprechende Klage des Mieters den Vermieter, den im Bad vorhandenen Schwarzschimmel im Wandbereich durch geeignete bauliche Maßnahmen zu entfernen. Das AG stelle außerdem fest, dass wegen des Schwarzschimmels eine Mietminderung in Höhe von 10 % der Bruttomiete eingetreten sei. Das LG Köln kassierte die Entscheidung und wies die Klage des Mieters kostenpflichtig ab.

Die Begründung

Das LG holte zur Ermittlung der Ursache ein Sachverständigengutachten ein. Der Sachverständige stellte fest, dass der Schimmelbefall allein dadurch verursacht worden ist und unterhalten wird, dass die beiden Wände über der Badewanne im Bereich oberhalb des Fliesenspiegels regelmäßig beim Duschen im Stehen durchfeuchtet werden.

Das Badezimmer der Wohnung ist nicht für die vom Kläger praktizierte Nutzung – stehendes Duschen in der Badewanne – geeignet. Die bauliche Ausstattung – nur bis in halbe Stehhöhe reichender Fliesenspiegel – führt zwingend dazu, dass bei jedem Duschen Spritzwasser in die gegen Feuchtigkeitseinflüsse ungeschützten Wandbereiche über dem Fliesenspiegel eindringt. Dadurch entsteht Schimmelbildung. Das war auch für den Kläger ohne weiteres erkennbar. Das Duschen im Stehen ist daher vertragswidrig. Es kommt auch nicht darauf an, »ob man nach heutigen Maßstäben in Badewannen im Stehen duschen kann«.

Mangelbeseitigungsanspruch und Mietminderung sind demnach ausgeschlossen, weil feststeht, dass für den Schimmelbefall bauseitige Ursachen ausscheiden und weils sicher ist, dass der Schimmelbefall allein auf der Art der Nutzung des Badezimmers durch den Mieter beruht, »wobei sich diese Nutzung rechtlich als vertragswidrig darstellt«.