KategorieVertragswidriger Gebrauch

Treppenhaus – Rettungs- und Fluchtweg

Das Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus eines Mehrfamilienhauses ist regelmäßig nicht erlaubt (also vertragswidrig). Die Landesbauordnungen der Länder definieren das Treppenhaus als Flucht- und Rettungsweg. Aus Brandschutz- und Sicherheitsgründen müssen Flucht- und Rettungswege frei bleiben, d. h., dort dürfen weder die Zugänge versperrt sein noch darf dort brennbares Material gelagert werden.  Dem Eigentümer eines Gebäudes obliegt die Verkehrssicherungspflicht, er ist also dafür verantwortlich, dass Flucht- und Rettungswege ihre Aufgaben erfüllen. Er hat das dazu Erforderliche zu veranlassen und durchzusetzen.

Das sehen manche Bewohner – meist ohne über die Gefahren nachzudenken, die entstehen, wenn das Treppenhaus diese Aufgaben nicht mehr erfüllen kann – anders. Da sind Konflikte vorprogrammiert.

Die Verkehrssicherungspflicht zwingt Gebäudeeigentümer, Flurcht- und Rettungswege freizuhalten. Treppenhaus

Gegenstände im Treppenhaus beeinträchtigen den Fluchtweg im Ernstfall

Im dargestellten Beispiel ist die Mindestbreite des Fluchtwegs nicht mehr gegeben, im Treppenhaus befinden sich vermeidbare Brandlasten. Kommt es im Gebäude zu einem Brand, ist der Fluchtweg für die Bewohner stark eingeschränkt. Auch Rettungskräfte werden massiv behindert. 

Im Brandfall muss damit gerechnet werden, dass das Treppenhaus verraucht. Die Sicht ist dann eingeschränkt. Flüchtende können stürzen und sich verletzen und sie benötigen für die Flucht länger, als ohne diese Beeinträchtigung. Brandrauch ist lebensgefährlich, hier können Sekunden entscheiden.

Geraten die Gegenstände im Treppenhaus im Brand, ist der Fluchtweg schnell versperrt. Menschenleben sind in Gefahr. Ob diejenigen, die unbedacht solche Gefahrenquelle schaffen, darüber nachgedacht haben? Sicher nicht!

Pflicht des Vermieters ist es, eine derartige (vertragswidrige) Nutzung zu unterbinden. Dazu ist er nicht nur berechtigt, sondern unter dem Gesichtspunkt der Verkehrssicherungspflicht auch verpflichtet. Die Rechtsprechung dazu ist eindeutig. So schreibt das LG Köln (Urt., vom 02.12.2016, ZMR 2017, S. 250 f.) kurz und knapp: Eine Unterlassungsklage des Vermieters ist das mindeste was er zu tun hat, eine Kündigung des Mietverhältnisses kommt ebenfalls in Betracht: „Da nämlich das Treppenhaus im Brandfall einen Fluchtweg darstellt, ist der Vermieter bereits aus Brandschutzgesichtspunkten gehalten, dem Abstellen von Gegenständen in diesem durch Mieter entgegenzuwirken“. 

 

 

 

 

Duschen in der Badewanne

Die Entscheidung

Duscht der Mieter vertragswidrig im Stehen in der Badewanne und verursacht dadurch Schimmelbildung an den Wänden, so stehen ihm Mängelbeseitigungsansprüche und Mietminderung nicht zu. Dabei spielt es keine Rolle, ob nach heutigem Verständnis das Duschen in der Badewanne im Stehen zum vertragsgemäßen Mietgebrauch gehört (LG Köln, Urteil vom 24.02.2017, 1 S 32/15).

Der Fall

Der Mieter duschte im Stehen in der Badewanne. Die Fliesen im Bad reichten nur bis zur halben Stehhöhe.

Schimmel durch Duschen im Stehen ist vertragswidrig, wenn der Fliesenspiegel nur halbe Stehhöhe hat

Duschen im Stehen ist hier vertragswidriger Gebrauch

Das AG verurteilte auf entsprechende Klage des Mieters den Vermieter, den im Bad vorhandenen Schwarzschimmel im Wandbereich durch geeignete bauliche Maßnahmen zu entfernen. Das AG stelle außerdem fest, dass wegen des Schwarzschimmels eine Mietminderung in Höhe von 10 % der Bruttomiete eingetreten sei. Das LG Köln kassierte die Entscheidung und wies die Klage des Mieters kostenpflichtig ab.

Die Begründung

Das LG holte zur Ermittlung der Ursache ein Sachverständigengutachten ein. Der Sachverständige stellte fest, dass der Schimmelbefall allein dadurch verursacht worden ist und unterhalten wird, dass die beiden Wände über der Badewanne im Bereich oberhalb des Fliesenspiegels regelmäßig beim Duschen im Stehen durchfeuchtet werden.

Das Badezimmer der Wohnung ist nicht für die vom Kläger praktizierte Nutzung – stehendes Duschen in der Badewanne – geeignet. Die bauliche Ausstattung – nur bis in halbe Stehhöhe reichender Fliesenspiegel – führt zwingend dazu, dass bei jedem Duschen Spritzwasser in die gegen Feuchtigkeitseinflüsse ungeschützten Wandbereiche über dem Fliesenspiegel eindringt. Dadurch entsteht Schimmelbildung. Das war auch für den Kläger ohne weiteres erkennbar. Das Duschen im Stehen ist daher vertragswidrig. Es kommt auch nicht darauf an, »ob man nach heutigen Maßstäben in Badewannen im Stehen duschen kann«.

Mangelbeseitigungsanspruch und Mietminderung sind demnach ausgeschlossen, weil feststeht, dass für den Schimmelbefall bauseitige Ursachen ausscheiden und weils sicher ist, dass der Schimmelbefall allein auf der Art der Nutzung des Badezimmers durch den Mieter beruht, »wobei sich diese Nutzung rechtlich als vertragswidrig darstellt«.