KategorieSchönheitsreparaturen

Schadenersatzanspruch ohne Fristsetzung im Mietrecht

 

1. Der Fall zum Schadenersatz ohne Fristsetzung

Das Berufungsgericht spricht dem Kläger gegen den Beklagten Schadensersatz in Höhe von 5.171 € nebst Zinsen zu. Dieser setzt sich zusammen aus den Kosten für die Beseitigung eines auf fehlerhaftem Heiz- und Lüftungsverhalten des Beklagten beruhenden Schimmelbefalls mehrerer Räume (2.760 €), einem Ersatz für von ihm verursachte Kalkschäden an Badezimmerarmaturen (61 €) und Lackschäden an einem Heizkörper (100 €) sowie einem Mietausfallschaden aufgrund einer schadensbedingt erst ab August 2012 möglichen Weitervermietung der Wohnung (2.250 €). Eine Frist zu Beseitigung der betreffenden Schäden hatte er dem Beklagten zuvor nicht gesetzt. Der BGH bestätigt die Entscheidung des Berufungsgerichts.

2. Die Entscheidung des BGH zum Schadenersatz ohne Fristsetzung

Mit Urteil vom 28.02.2019 (VIII ZR 157/17) stellte der BGH fest:

Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, hat dieser nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder durch Geldzahlung (§ 249 Abs. 2 BGB) zu ersetzen. Einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf es dazu nicht. Das gilt unabhängig von der Frage, ob es um einen Schadensausgleich während eines laufenden Mietverhältnisses oder nach dessen Beendigung geht.

Schadenersatz des Vermieters ohne Fristsetzung möglich

3. Begründung zur Pflicht zum Schadenersatz ohne Fristsetzung

Der BGH begründet seine Entscheidung ausführlich und sehr theoretisch. Im Ergebnis ergibt sich folgendes:

Das in § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis gilt nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten (§ 241 Abs. 1 BGB) durch den Schuldner. In diesen Fällen muss der Gläubiger dem Schuldner grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er (statt der geschuldeten Leistung) Schadensersatz verlangen kann. Als eine derartige Leistungspflicht hat der Bundesgerichtshof etwa die vom Mieter wirksam aus dem Pflichtenkreis des Vermieters übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen angesehen.

Im Gegensatz dazu handelt es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB). Deren Verletzung begründet einen Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz (neben der Leistung) bereits bei Vorliegen der in § 280 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen. Daher kann ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben. Dies gilt – entgegen einer im mietrechtlichen Schrifttum teilweise vorgenommenen Unterscheidung – auch unabhängig davon, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadensersatz bereits vor oder (wie hier) erst nach der in § 546 Abs. 1 BGB geregelten Rückgabe der Mietsache geltend macht. Denn § 546 Abs. 1 BGB trifft weder eine Regelung darüber, in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben ist, noch dazu, unter welchen Voraussetzungen Schadensersatz zu leisten ist.[Fußnote 1]

4. Fazit zur Entscheidung zum Schadenersatz ohne Fristsetzung

Weder vor noch nach Vertragsende muss der Vermieter nach einer Beschädigung der Mietsache den Mieter zur Schadensbeseitigung auffordern, ehe er Ersatz verlangen kann. Der Mieter hat keinen Anspruch, den Schaden selbst zu beheben. Der Vermieter kann vielmehr nach seiner Wahl vom Mieter die Wiederherstellung oder den dafür erforderlichen Geldbetrag verlangen.[Fußnote 2]

Das gilt aber nicht, wenn der Mieter die Herstellung eines bestimmten Erfolgs schuldet. Das ist einmal die Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen. Zum anderen gilt das auch dann, wenn der Mieter bei der Rückgabe der Mietsache eine Rückbauverpflichtung, also die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, schuldet.

In diesen beiden Fällen ist für einen Schadenersatzanspruch eine Fristsetzung gem. § 281 BGB unentbehrlich.


[Fußnote 1] Vgl. dazu Pressemitteilung vom 28.02.2018.

[Fußnote 2] Im Hinblick auf die Entscheidung VII ZR 46/17 (Änderung der Rechtsprechung des Bausenats) ist aber fraglich, ob der Vermieter auch fiktive Mängelbeseitigungskosten verlangen kann, wenn er die Mängel nicht beseitigt. Jedenfalls sieht der VIII. Senat das im bestehenden Mietverhältnis so: »Allerdings ist er [der Vermieter] bei Wahl der letztgenannten Alternative [Verlangen nach Geldersatz] jedenfalls im Falle eines fortbestehenden Mietverhältnisses gehalten, den erlangten Geldersatz zur Erfüllung seiner dann erneut auflebenden Wiederherstellungspflicht einzusetzen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO, § 535 Rn. 93)« so BGH VIII ZR 157/17, Rz. 29. Beim beendeten Mietverhältnis spricht er den Ersatz (noch) zu.

Schönheitsreparaturen – Voraussetzungen für Überwälzung

Überwälzung der Schönheitsreparaturen weiterhin schwierig

Der BGH bestätigt in einer neuen Entscheidung[Fußnote 1] zur Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter seine Auffassung: Die formularvertragliche  Übertragung der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mietet ist unwirksam, wenn dem Mieter eine unrenovierte oder eine renovierungsbedürftige Wohnung überlassen wird und dem Mieter kein angemessener Ausgleich gewährt wird. Angemessen ist ein Ausgleich nur dann, wenn er den Mieter so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen (vgl. zur bisherigen Auffassung BGH, Urteil vom 18.03.2015).

Schönheitsreparaturen bei renoviert überlassener Wohnung formularvertraglich auf Mieter übertragbar

Nur wenn eine Wohnung neu renoviert ist, können Schönheitsreparaturen formularvertraglich auf den Mieter überwälzt werden

Der BGH bleibt auch seiner Begründung treu:

»Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt – jedenfalls bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.«[Fußnote 2]

Vereinbarungen zwischen Vormieter und Nachmieter über Schönheitsreparaturen helfen dem Vermieter nicht.

In dem jetzt entschiedenen Fall ergänzt der BGH:

Eine allein zwischen dem bisherigen und dem neuen Mieter getroffene Renovierungsvereinbarung vermag – mit Rücksicht darauf, dass die Wirkungen eines Schuldverhältnisses grundsätzlich auf die daran beteiligten Parteien beschränkt sind – daran nichts zu ändern.[Fußnote 3]

Dem lag als Sachverhalt zugrunde, dass der Mieter von seinem Vormieter in die Wohnung eingebrachte Gegenstände übernommen hatte und sich der Mieter in einer Vereinbarung (nur) mit dem Vormieter bereit erklärte, an dessen Stelle die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchzuführen. Der Vormieter hatte die Wohnung im Zeitraum Juli 2007 bis Dezember 2008 bewohnt und beim Auszug nicht renoviert. Auch der Vermieter hatte die Wohnung vor Einzug nicht renoviert und dem Mieter auch keinen finanzielle Ausgleich für die unrenoviert überlassene Wohnung gewährt.

Fazit zur wirksamen Überwälzung der Schönheitsreparaturen

  • Die wirksame formularvertragliche Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter setzt u.a. voraus, dass dem Mieter eine renovierte Wohnung überlassen wird oder dass dem Mieter bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung ein angemessener Ausgleich vom Vermieter gewährt wird.
  • Auf Vereinbarungen allein zwischen dem Vor- und dem Nachmieter bezüglich der Übertragung der Renovierungspflicht vom Vor- auf den Nachmieter kann sich der Vermieter nicht stützen, weil deren Wirkung allein auf den Vor- und Nachmieter beschränkt ist.
  • Vermieter sind mithin gut beraten, die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen formularvertraglich nicht auf den Mieter zu übertragen, weil die Überwälzung (aufgrund der sehr restriktiven Rechtssprechnung des BGH) regelmäßig unwirksam sein dürfte. Eine Alternative ist es, dem Mieter die Kosten der Schönheitsreparaturen in Form eines Zuschlags zur Miete anzulasten. Der Zuschlag kann auch formularvertraglich wirksam vereinbart werden.[Fußnote 4]

[Fußnote 1] BGH, Urteil vom 22.08.2018, VIII ZR 277/16.

[Fußnote 2] BGH, a.a.O., Rz. 20.

[Fußnote 3] BGH, a.a.O., Leitsatz.

[Fußnote 4] Vgl. BGH, Beschuss vom 30.05.2017, VIII ZR 31/17.

Schönheitsreparaturen im preisgebundenen Wohnraum

Abwälzung der Schönheitsreparaturen ist schwierig geworden

Die wirksame formularvertragliche Abwälzung der Pflicht zur Durchführung der sogenannten Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist aufgrund der aktuellen Rechtsprechung des BGH schwierig.

Schwer wiegt, dass unwirksame Klauseln in der Regel nicht repariert werden können, wenn der Mieter nicht einverstanden ist. Die vermeintlich auf den Mieter übertragene Pflicht fällt auf den Vermieter zurück, ohne dass er deshalb einen höheren Mietzins verlangen kann. Nach dem gesetzlichen Leitbild ist die Ausführung der Malerarbeiten Aufgabe des Vermieters, weil er verpflichtet ist, die Mietsache in vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (§ 535 BGB).

Der Vermieter von preisgebundenem Wohnraum ist besser gestellt, als der Vermieter von preisfreiem Wohnraum, weil der Mietpreis aufgrund von Preisvorschriften anstelle von Angebot und Nachfrage gebildet wird.

Die formularvertragliche Überwälzung von Schönheitsreparaturen unterliegt strengen Anforderungen

Hier ist eine Renovierung notwendig – wer zahlt?

Unwirksame Schönheitsreparaturklausel im Mietverhältnis über preisgebundenen Wohnraum

Der BGH entschied mit Urteil vom 20.09.2017 (VIII ZR 250/16):

Der Vermieter preisgebundenen Wohnraums ist grundsätzlich nicht gehindert, gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV zu erhöhen, wenn sich die im Mietvertrag enthaltende Formularklausel über die Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters als unwirksam erweist.

In den vorgenannten Fällen ist der Vermieter nicht verpflichtet, dem Mieter vor dem Erhöhungsverlangen eine wirksame Abwälzungsklausel anzubieten oder ein entsprechendes Angebot des Mieters anzunehmen; insbesondere folgt eine derartige Pflicht weder aus § 241 Abs. 2 BGB nach aus § 242 BGB.

Der Fall: Unwirksame Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter vereinbart

Die gemietete Wohnung unterlag dem Wohnungsbindungsgesetz. Die zwischen den Mietvertragsparteien vereinbarte Formularbestimmung hinsichtlich der Pflicht zur Durchführung der Malerarbeiten durch den Mieter war unwirksam. Der Vermieter verlangte deshalb mit Hinweis auf § 28 Abs. 4 der II. BV eine höhere Monatsmiete. Der Mieter zahlte unter Vorbehalt und forderte später den bezahlten Zuschlag für die Schönheitsreparaturen zurück, ohne Erfolg.

Die Argumentation des BGH zum Fall der Kostenmiete

Nach § 10 WoBindG kann der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass das vom Mieter gezahlte Entgelt um einen bestimmen Betrag bis zur Höhe des zulässigen Entgelts (Kostenmiete) erhöht werden soll, wenn der Mieter (bisher) nur zur Entrichtung eines niedrigeren als das nach diesem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet war.

Ist die im Mietvertrag vereinbarte Klausel, nach der der Mieter zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet sein soll, unwirksam, führt das zu Anwendung des dispositiven Gesetzesrechts und damit zur Anwendung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.

§ 306 BGB bestimmt, dass bei unwirksamer Vereinbarung über die Schönheitsreparaturen der Mietvertrag im Übrigen weiter gilt und die unwirksame Regelung durch die gesetzlichen Vorschriften ersetzt werden. Der BGH hält das für einen angemessenen Interessenausgleich. Danach ist der Vermieter während der Mietzeit zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Im preisgebundenen Wohnraum darf der Vermieter nur die Kostenmiete verlangen. Er hat eine Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen, die sich an den dem Vermieter entstehenden Aufwendungen orientiert und eine Verzinsung von Eigenleistungen nur in dem gesetzlich festgesetzten Umfang erlaubt. Das sei auch der Grund dafür, »warum es das Gesetz dem Vermieter bei der Ermittlung der Kostenmiete … gestattet, im festgelegten gesetzlichen Rahmen einen Zuschlag zu verlangen, wenn er die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat. (Ziff. 20)«.

Fazit

Im Bereich des preisgebundenen Wohnraums darf der Vermieter die Miete erhöhen, solange die vom Mieter zu zahlende Miete unterhalb der zulässigen Kostenmiete liegt.

Hat der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen, gleich, ob eine Abwälzung erst gar nicht vereinbart wurde oder in dem Fall, in dem sich eine solche Regelung als unwirksam erweist, darf er die nach § 28 Abs. 4 Satz 2 zulässigen Pauschalen in die Kostenmiete einrechnen und die Miete bis zur Kostenmiete anheben.

Mietzuschlag für Schönheitsreparaturen

 Mietzuschlag für Schönheitsreparaturen zulässig

Ist der Vermieter mietvertraglich zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, so ist er auch berechtigt, neben der Grundmiete einen „Zuschlag für Schönheitsreparaturen“ zu berechnen.  Der Zuschlag gehört zur Mietpreisabrede und stellt lediglich einen Hinweis des Vermieters auf seine interne Kalkulation dar (BGH, Beschuss vom 30.05.2017, VIII ZR 31/17).

Warum Zuschlag für Schönheitsreparaturen neben der Grundmiete?

Nachdem der BGH die Anforderungen an die zulässige formularvertragliche Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter deutlich verschärft hat, haben sich vor allem größere Vermieter Gedanken darüber gemacht,  wie sie es vermeiden können, auf den Kosten für die Durchführung von Malerarbeiten sitzen zu bleiben, wenn diese nicht Bestandteil der Mietkalkulation sind.

Wenn der Vermieter die Schönheitsreparaturen übernimmt, muss er die Kosten kalkulieren und er darf sie auf den Mieter überwälzen

Für die Renovierung einer Wohnung entstehen Kosten

Die aktuelle Rechtsprechung des BGH macht es nahezu unmöglich, Schönheitsreparaturen verlässlich auf den Mieter zu überwälzen, weil die formulierten Anforderungen – vor allem bei kurzfristigen Mietverhältnissen – nicht erfüllbar sind. Es bleibt mithin für viele Vermieter nur die Alternative, die Schönheitsreparaturen nicht zu überwälzen und diese selbst auszuführen. Die dafür aufzuwendenden Kosten müssen aber refinanziert werden. Dafür bietet sich ein Zuschlag zur Grundmiete an, der auch zulässigerweise vereinbart werden darf.

Der Fall

Dem Beschluss des BGH lag folgender Fall zu Grunde: Der Vermieter hatte im Mietvertrag eine Miete vereinbart, die aus Grundmiete, einer Betriebkostenvorauszahlung und dem Zuschlag Schönheitsreparaturen bestand. Der Vermieter war mietvertraglich verpflichtet, die Schönheitsreparaturen selbst auszuführen. Der Mieter war der Auffassung, dass er den Zuschlag nicht schuldet, weil ein Verstoß gegen § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB vorliege. Weiterhin meinte der Mieter, dass mit der Vereinbarung des Zuschlags ein Umgehungsgeschäft vorliege und im Übrigen sei der Zuschlag auch deshalb unzulässig, weil der BGH Quotenabgeltungsklausel verworfen habe.Das AG gab dem Mieter Recht, das LG hingegen wies die Klage des Mieters ab und lies die Revision zu.

Die Entscheidung des BGH

Der BGH sah keinen Grund für die Zulassung der Revision. Damit hätte es der VIII. Senat bewenden lassen können. Hat er aber nicht: Er hat auch klar gemacht, dass eine Revision keine Aussicht auf Erfolg hätte und dies bemerkenswert deutlich begründet. 

Schönheitsreparaturen und Kostenmietrecht

Entscheidung zur Frage: Schönheitsreparaturen und Kostenmietrecht

Die Bestimmung im Mietvertrag über öffentlich geförderte Wohnräume

„Die Schönheitsreparaturen sind von der Vermieterin … auszuführen. Dafür werden in der Berechnung der Miete 8,88 € je m² Wohnfläche und Jahr angesetzt. Der Anspruch des Mieters auf Ausführung von Schönheitsreparaturen besteht nur im Rahmen dieses Kostenansatzes.“

ist insoweit unwirksam, als ihre Auslegung eine subsidiäre Schönheitsreparaturverpflichtung des Mieters enthält, sobald die aufzuwendenden Kosten den „Rahmen des Kostenansatzes“ übersteigen.

Nichtverbrauchte Zuschläge für Schönheitsreparaturen sind nicht an den Mieter zurückzuerstatten. (LG Lübeck, NZM 2017, S. 221 ff.)

Der Fall

Die Vermieterin einer öffentlich geförderten Wohnung hat die o.g. Regelung in den Mietvertrag aufgenommen. Hinsichtlich der Beschränkung auf die vereinnahmten Beträge ist dies eine weit verbreitete Regelung, die auch im Mustermietvertrag des GdW ähnlich enthalten ist.

Schönheitsreparaturen – was ist bei der Kostenmiete erlaubt?

Außerdem enthielt der Mietvertrag eine Regelung zur Mietkaution. Diese sollte der Sicherung der Ansprüche der Vermieter gegen den Mieter aus Schäden an der Mietsache und unterlassenen Schönheitsreparaturen dienen. Den Mietausfall darf die Kaution bei einer öffentlich geförderten Wohnung nicht absichern, weil dafür das Mietausfallwagnis in die Kostenmiete eingerechnet wird.

Die Entscheidung

Das LG Lübeck hielt die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch die Vermieterin gegen Zahlung eines Zuschlags für rechtens. Das entspreche letztlich dem gesetzlichen Leitbild des Kostenmietrechts, die Regelung habe also letztlich nur deklaratorische Charakter.

Gleichwohl hat das LG die Kostenbegrenzung als unwirksam angesehen. Maßgebend dafür war die Überlegung des Gerichts, dass die Auslegung der Regelung ergebe, dass der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sei, wenn die neben der Miete dafür gezahlten Zuschläge für deren Durchführung nicht ausreichen.

Verstärkt werde die konstatierte Verpflichtung des Mieters auch durch die Regelung zur Mietkaution. Hier sei nämlich ausdrücklich festgestellt, dass die Kaution auch für unterlassene Schönheitsreparaturen hafte.

Die Klausel bleibe aber, so das LG, im Kern erhalten: „Bei unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln gilt die gesetzliche Bestimmung, wonach der Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen gem. § 535 I 2 BGB verpflichtet und andererseits berechtigt ist, gemäß § 28 der II. BerechnungsVO die Kosten der Schönheitsreparaturen im Rahmen der gesetzlich zulässigen Entgelte in die Kostenmiete durch einen entsprechenden Zuschlag einzubeziehen.

Das Gericht geht – nebenbei – auch auf die immer wieder strittig diskutierte Frage ein, was mit Zuschlägen, die ein Mieter gezahlt hat, die aber während seiner Mietzeit nicht in die Ausführung von Schönheitsreparaturen investiert wurden, passiert. Bleiben Sie beim Vermieter oder müssen sie an den Mieter zurückgezahlt werden.
Das Gericht kommt zu dem unmittelbar einleuchtendem Ergebnis: Diese Position ist im Sinn der Kostenmiete lediglich eine kalkulatorische Berechnung zur Abdeckung etwaiger Aufwendungen des Vermieters, die vom Mieter monatliche neben der Grundmiete zu zahlen ist. Der Zuschlag ist also Bestandteil der Miete.

Ergebnis

Die Entscheidung zur Deckelung der Verpflichtung des Vermieters, Schönheitsreparaturen ausführen zu müssen, auf die dafür vereinnahmten Zuschläge ist im Ergebnis richtig. Die Begründung überzeugt jedoch nicht. Nachvollziehbarer wäre es gewesen, wenn das Gericht festgestellt hätte, dass ein Verstoß gegen § 536 BGB vorliegt, wenn sich der Vermieter einer mangelhaften (weil renovierungsbedürftigen) Wohnung zur Abwehr des Minderungsrechts des Mieters auf die o.g. Mietvertragsregelung berufen könnte (vgl. hierzu auch die Entscheidung des LG Berlin in diesem Blog).

Überwälzung der Schönheitsreparaturen noch möglich?

Die Entscheidung

Das LG Berlin stellt in seiner Entscheidung vom 09.03.2017 (WM 2017, S. 189 ff.) fest: 

Vom Vermieter gestellte Formularklauseln, in denen die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen uneingeschränkt auf den Wohnraummieter abgewälzt wird, sind auch dann unwirksam, wenn die Mietsache dem Mieter zu Vertragsbeginn renoviert überlassen wurde.

Das LG hatte die Revision zugelassen, die aber offenbar nicht eingelegt wurde. Die Entscheidung ist damit rechtskräftig (vgl. dazu Hinweis der Schriftleitung der NZM in NZM 2017, S. 332)..

Der Fall

Zum Fall gibt die Entscheidung folgende Erkenntnisse her: Vereinbart wurde im vom Vermieter gestellten Formularvertrag: „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“. Die Parteien vereinbarten die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht als Teil des Entgelts, das der Mieter als Gegenleistung für die Überlassung des Wohnraums zu entrichten hatte.

Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen bei renoviert übergebener Wohnung abwälzrbar?

Das LG hat die Regelung (vor allem) unter dem Gesichtspunkt untersucht, dass die vereinbarte Regelung den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichteten sollte.

Die Begründung des Gerichts

Das Gericht hält die Klausel aus zwei Gründen für unwirksam: Sie verstoße gegen § 536 Abs. 4 BGB und gegen § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Verstoß gegen § 536 Abs. 4 BGB

Nach dieser Regelung sind bei Wohnraummietverhältnissen Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den § 536 Abs. 1 bis 3 BGB abweichen, unwirksam. Eine solche Abweichung liege deshalb vor, weil die Vornahmeklausel (bezüglich der Schönheitsreparaturen) dahingehend auszulegen sei, dass dem Mieter Gewährleistungsrechte nicht zustehen, sofern und solange er ihm übertragenen Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten nicht nachkomme.

Die nicht mehr nachvollziehbare Begründung dafür: Das Unterlassen der Schönheitsreparaturen durch den Mieter führe wegen der damit verbundenen optischen Mängel insbesondere mit zunehmender Vertragsdauer spätestens im weitern Verlaufe des Mietverhältnisses in der Regel zu einer nicht lediglich unerheblichen Beeinträchtigung der Tauglichkeit der zu Wohnzwecken vermieteten Mietsache und damit einhergehend zu einer anteiligen Minderung des Mietzinses gem. § 536 Abs. 1 BGB.

Dass der BGH sich diese Argumentation zu eigenen macht, ist unwahrscheinlich, weil er die Abwälzung der Schönheitsreparaturen jedenfalls dann als wirksam ansieht, wenn dem Mieter eine renovierte Wohnung überlassen wird.

Verstoß gegen § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB

Unabhängig von der ersten Begründung meint das LG aber auch, dass die Vornahmeklausel auch dann unwirksam ist, wenn dem Mieter eine renovierte Wohnung überlassen wird. Der Mieter werde unangemessen benachteiligt, wenn er für den mit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen verbundenen tatsächlichen und wirtschaftlichen Aufwand nicht durch eine angemessene Ausgleichszahlung des Vermieters entschädigt werde. Und die Entschädigung müsse sich als Entgeltabrede aus dem geschlossenen Mietvertrag klar und unmissverständlich entnehmen lassen, so dass der „anteilige Gewährleistungsausschluss“ durch Auslegung der Entgeltklausel zu dem Ergebnis führe, dass er vertretbar erscheine.

Der Senat wendet damit, wie er meint, die Rechtsprechung des BGH zur notwendigen Ausgleichszahlung an den Mieter an, wenn ihm eine nicht renovierte Wohnung überlassen wird:

„Die damit [Ausführung von Schönheitsreparaturen] verbundene tatsächliche und wirtschaftliche Belastung des Mieters gebietet zur Vermeidung unangemessener Nachteile nicht anders als bei einer unrenoviert überlassenen Mietsache entweder eine kostenmäßige Begrenzung … oder die Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter …“.

Fazit:

Da die unterlegene Partei keine Revision eingelegt hat, ist derzeit auch keine Klarstellung durch den BGH zu erwarten. Daher bleibt eine Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf dem Mieter risikoreich. Als Alternative bietet sich an, es bei der gesetzlichen Regelung zu belassen (Vermieter trägt die Schönheitsreparaturen) und dafür einen entsprechenden Zuschlag zur Miete zu vereinbaren. Dann jedenfalls ist sichergestellt, dass das Ziel des Vermieters, mit Kosten für Schönheitsreparaturen nicht belastet zu werden, erreicht werden kann.

Vornahmeklauseln einheitlich beurteilen

Vornahmeklauseln – Schönheitsreparaturen

Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist eine einheitliche Pflicht, wenn sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt wird. Die Pflicht ist nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbar mit der Folge, daß die Unwirksamkeit der einen Einzelaspekt dieser einheitlichen Rechtspflicht betreffenden Formularbestimmung in der Gesamtschau die gesamte Vornahmeklausel „in den Abgrund“ befördert. Das gilt auch, wenn die Ausgestaltung der einheitlichen Rechtspflicht in verschiedenen, sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln des Mietvertrags geregelt ist.1

Der Fall

Der BGH hatte sich mit einer Vornahmeklausel bezüglich der auf den Mieter abgewälzten Schönheitsreparaturen zu befassen. Im Vertrag war unterschiedlich geregelt, wie die Malerarbeiten an Wänden und Decken einerseits und an Türen, Fenstern und Heizkörpern andererseits auszuführen waren. Bei Decken und Wänden sah die Regelung starre Fristen vor, bei den übrigen Arbeiten waren die Fristen weich. Der Vermieter forderte bei Vertragsende Schadenersatz für nicht ausgeführte Lackierarbeiten an Türen, Fenstern und Heizkörpern.

Vornahmeklauseln werden einheitlich und nicht nach Einzelmaßnahmen beurteilt

Ist ein Teil der vereinbarten Regelung über die Vornahme der Schönheitsreparaturen wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, ist die Abwälzung der Malerarbeiten auf den Mieter insgesamt gescheitert.

 

Die Entscheidung

Der BGH sah die Regelung bezüglich der Türen, Fenster und Heizkörper als mit seiner Rechtsprechung vereinbar an, wenn er nur diesen Klauselteil isoliert betrachtet. Gleichwohl führe die Gesamtbetrachtung der mietvertraglichen Regelung zur Unwirksamkeit der Vornahmeklausel, weil diese Gesamtbetrachtung den Mieter angemessen benachteilige . „Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist, soweit sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt ist, eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht mit der Folge, dass die Unwirksamkeit der einen Einzelaspekt dieser einheitlichen Pflicht betreffenden Bestimmung [gemeint sind die starren Fristen bei den Anstrichen an Decken und Wänden] in der gebotenen Gesamtschau der Regelung zur Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel führt“.2

Der BGH setzt hier seine Rechtsprechung fort, mit der er nach und nach Renovierungsregelungen für unwirksam erachtet hatte, in der „nur“ Einzelaspekten unangemessen waren.  Er bleibt also dabei, daß es eine sog. geltungserhaltende Reduktion im Bereich der Abwälzung von Schönheitsreparaturen nicht gibt.

Fazit

Regelungen über die Vornahme von Schönheitsreparaturen sind insgesamt zu würdigen. Ist ein Teil der Klausel unangemessen und damit unwirksam, ist die gesamte Klausel unwirksam. Folge ist, daß die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter gescheitert ist, mithin die gesetzliche Regelung gilt. Danach obliegt die Instandhaltungspflicht (wozu auch die Schönheitsreparaturen zählen) dem Vermieter.

Der BGH hat das Erfordernis der Gesamtschau ausdrücklich auf die Vornahmeklauseln beschränkt. Daraus wird man wohl schließen dürfen, daß er bei seiner Auffassung bleibt, daß eine unwirksame Quotenabgeltungsklausel nicht die Überwälzung der Schönheitsreparaturen  insgesamt unwirksam macht. Das ist aber keineswegs sicher, schon gar nicht nach der jüngsten Entwicklung der Rechtsprechung zu diesem Thema.

 BGH, Urteil vom 18. 03.2015, VIII ZR 21/13

 a.a.O., Rz. 17.

Rauchen und Renovierungsverpflichtung

Rauchen und Schönheitsreparaturen

Obwohl für die konkrete Entscheidung nicht relevant, hat sich der BGH in seinem Urteil vom 18.03.2015 auch mit der Problematik Rauchen und Renovierungsverpflichtung auseinandergesetzt.1

Zunächst bestätigt der Senat seine bisherige Auffassung, nach der sich ein Mieter, der in der Mietwohnung (ohne vertragliche Vereinbarung dazu) raucht, vertragsgemäß verhält. 2 Ein Schadenersatzanspruch wegen Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs komme nur in Betracht, wenn „die Wohnung durch das Rauchen derart beschädigt wird, dass die Gebrauchsspuren im Rahmen der Vornahme von üblichen Schönheitsreparaturen… nicht mehr beseitigt werden können“. 3

Rauchen und Schönheitsreparaturen

Rauchen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch – kann aber eine Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auslösen

Daraus hatte die überwiegende Instanzenrechtssprechung – so auch AG Siegen und LG Siegen – schlicht geschlossen, dass der Mieter einer verrauchten Wohnung keine Schönheitsreparaturen schulde, sondern bestenfalls Schadenersatz, wenn die Rauchspuren nicht mehr durch Schönheitsreparaturen zu beseitigen sind.

Erfreulich ist, daß der BGH in der zitierten Entscheidung klarstellt, dass das eine Fehlinterpretation seiner Entscheidung aus dem Jahr 2008 darstellt.
Der Mieter, auf den die Schönheitsreparaturen wirksam abgewälzt worden sind, schuldet sehr wohl die Durchführung von Schönheitsreparaturen, wenn diese aufgrund des Rauchens erforderlich sind, spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses. Die Kehrseite der von BGH geforderten „weichen“ Fristen ist es eben, daß Schönheitsreparaturen bei entsprechenden Gebrauchsspuren auch vor Ablauf der Regelfristen notwendig und geschuldet sein können. 4

Fazit:

Auch eine Entscheidung, die letztlich die Unwirksamkeit einer zu beurteilenden Klausel (hier: Quotenabgeltungsklausel) feststellt, kann schon mal helfen, Irrtümer der Instanzengerichte auszuräumen. Also: Schönheitsreparaturen sind bei wirksamer Überwälzung auf den Mieter auch dann fällig und vom Mieter durchzuführen, wenn das Erfordernis durch sein Rauchen entstanden ist. Er darf zwar rauchen, aber er muß die Folgen dann auch beseitigen.

1 BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 242/13, Rzn13 ff.
2 BGH, Urteil vom 05.03.2008, VIII ZR 37/07.
3 BGH, Urteil vom 18.03.2015, a.a.O., Rz 13.
4 a.a.O., Rz. 15

Quotenabgeltungsklauseln

Quotenabgeltungsklausel

Beerdigung 1. Klasse

Der BGH hat mit seiner Entscheidung vom 18.03.20151 formularvertragliche Quotenabgeltungsklauseln 1. Klasse beerdigt. Sie benachteiligten den Mietern unangemessen, »weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangen, zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen«.

Dem Mieter ist eine Zukunftsprognose nicht zumutbar, obwohl er die Entscheidungen trifft und die Wohnung abwohnt

Formularvertraglich vereinbarte Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam

 

Begründung der Entscheidung

Auf sage und schreibe zehn Seiten lässt sich der VIII Senat dazu aus, warum Quotenabgeltungsklauseln unwirksam sind, und er versucht auch zu begründen, warum er seine bis dahin vertretene Auffassung aufgibt. Möglicherweise verstehen Hochschullehrer den Eiertanz. Normalsterbliche können die »Argumente« sicher nicht nachvollziehen. Nachvollziehen muss die Entscheidung aber schließlich niemand, jedermann muss nur davon ausgehen, dass formularvertragliche Quotenklauseln unwirksam sind.

Der Kern der Begründung ist einfach, wenn auch weder nachvollziehbar noch verständlich: »Quotenabgeltungsklauseln verlangen vom Mieter .. bei Vertragsschluss seine bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehende Zahlungspflicht aufgrund eines in der Zukunft liegenden, auf mehreren Variablen beruhenden hypothetischen und damit fiktiven Sachverhalts einzuschätzen. 2« – Wie bitte?

Der durchschnittliche und verständige Mieter könne beim Vertragsabschluss nicht erkennen, welchen tatsächlichen Abnutzungsgrad die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses erreicht habe. Auch stehe das Vertragsende beim Abschluss des Vertrags ja noch gar nicht fest. Außerdem müsse der Mieter empirisch prognostizieren, »zu welchem Zeitpunkt bei unterstellter gleicher Nutzungsart und gleicher Nutzungsintensität voraussichtlich Renovierungsbedarf eintrete (alles klar?). Was der BGH nicht angesprochen hat, natürlich kennt der Mieter bei Vertragsbeginn auch die Preise der Renovierung bei Vertragsende nicht. 3

Fazit aus der Entscheidung

  • Formularvertragliche Quotenabgeltungsklauseln können wirksam nicht vereinbart werden. Würde dem Mieter das »Prognoserisiko« entzogen, müsste die Quote starr sein und wäre allein deshalb unwirksam.
  • Sind bei einer renoviert übergebenen Wohnung und auf den Mieter forularvertraglich abgewälzten Schönheitsreparaturen Malerarbeiten bei Vertragsende noch nicht fällig, schuldet der Mieter nichts. Der Vermieter zahlt also die Renovierung erneut, obwohl er zu Vertragsbeginn im Glauben war, aufgrund der durchgeführten Anfangsrenovierung nicht mehr mit Renovierungskosten belastet zu werden.
  • Wenn Schönheitsreparaturen wirtschaftlich wirksam abgewälzt werden sollen, bleibt theoretisch die Möglichkeit einer Individualvereinbarung. Solche Vereinbarungem gibt es nach der mietrechtlichen Rechtsprechung aber nicht, jedenfalls dann nicht, wenn mehr als eine Wohnung oder eine Wohnung mehr als einmal vermietet wird. Also bleibt nur: Der Vermieter übernimmt die Schönheitsreparaturen und verlangt zur Miete einen entsprechenden Zuschlag, mit dem er die Kosten der Renovierung finanziert. Anhaltspunkte für die Höhe des Zuschlags liefern die Vorschriften der II. Berechnungsverordnung. Ob Mietern mit dieser Entscheidung ein Gefallen getan wurde, mag jeder selbst beurteilen.

 BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 242/13.

 a.a.O., Rz. 30..

 a.a.O.

Schönheitsreparaturen (unrenoviert überlassene Wohnung)

Zulässigkeit der formularvertraglichen Überwälzung der Schönheitsreparaturen

Ohne angemessenen Ausgleich ist die formularvertragliche Überwälzung der  Schönheitsreparaturen auf den Mieter einer unrenoviert oder  renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung unwirksam.1 

Unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig ist eine Wohnung, wenn sie Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist. Es kommt darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.

Beruft sich der Mieter auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, hat er darzulegen und zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war.

Unrenoviert überlassen - keine wirksame formularvertragliche Überwälzung der Schönheitsreparaturen möglich

Wird eine Wohnung so überlassen, ist die forumarlvertraglich Abwälzung der Anstrich- und Tapezierarbeiten an den Wänden unzulässig

 

Abwälzung der Schönheitsreparaturen bleibt (noch) zulässig

Der VIII. Senat weist darauf hin, dass er dabei bleibt (wie lange noch, steht in den Sternen), dass der Mieter auch bei Übernahme einer unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Wohnung durch allgemeine Geschäftsbedingungen zu den auf seine Vertragslaufzeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf.

Ein Mieter darf jedoch nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind. 2

Begründung für die Änderung der Rechtssprechung

Der BGH gibt seine Rechtssprechung aus dem Rechtsentscheid vom 01.07.1987 (VIII ARZ 9/86) ausdrücklich auf.3  

Er verweist – wenig überzeugend – auf seine Rechtssprechung in den vergangenen Jahren und begründet damit seine neue Sichtweise. Auf die Zusammenfassung der »Argumente« verzichten wir hier, weil sie ohnehin unverständlich und kaum nachvollziehbar sind. Mit keinem Wort erwähnt der BGH, dass die Kosten für die Ausführung von Schönheitsreparaturen sich auf die Kalkulation der Miete auswirkt, und die Abwälzung in der Regel für Vermieter dazu führt, dass sie eine niedrigere Miete verlangen als es der Fall wäre, wenn ihnen die Pflicht zur Durchführung der Malerarbeiten obliegen würde. Besonders deutlich wird das, wenn man sich mit den preisrechtlichen Vorschriften zur Ermittlung der Kostenmiete auseinandersetzt.

Die wachsende Bedeutung des Tatrichters

Angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen unterliegt die Beurteilung, ob eine Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergaben worden ist, dem Tatrichter, der in einer »Gesamtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalles maßgeblichen Umstände« 4  entscheiden soll. Folge davon ist, dass künftig in nahezu jedem Mietverhältnis, in dem die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wurden, Streit über diese Frage entstehen wird, der letztlich nur in einem Rechtsstreit gelöst werden kann, weil es bei den Kosten nicht um eine »Kleinigkeit« geht.

Schönheitsreparaturen bei renoviert überlassener Wohnung formularvertraglich auf Mieter übertragbar

Nur wenn eine Wohnung neu renoviert ist, können Schönheitsrerparaturen formularvertraglich auf den Mieter überwälzt werden

 

Brot und Steine

Wer sich erhofft hat, dass der Senat »Leitlinien« formulieren würde, anhand derer die Beurteilung einigermaßen rechtsicher erfolgen kann, wird – jedenfalls in der hier besprochenen Entscheidung – enttäuscht.

Immerhin gibt der BGH Hinweise:

  1. Um vorvertragliche Abnutzungs- und Gebrauchsspuren zu beseitigen und damit eine »renovierte« Wohnung zu übergaben, muss der Vermieter die Mieträume bei Vertragsbeginn nicht stets komplett frisch renovieren. Im Einzelfall kann die Vornahme geringer Auffrischungsarbeiten genügen 5 .
  2. Abnutzungs- und Gebrauchsspuren, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen, bleiben außer Betracht 6.
  3. Es kommt letztlich darauf an, ob die Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.
  4. Ob die Übertragung der Schönheitsreparaturenverpflichtung auf renovierte Teile der Wohnung beschränkt werden kann, lässt der BGH offen 7.

Beweislastverteilung

Es ist Sache des Mieters, darzulegen und zu beweisen, dass die Wohnung bereits bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war8. Das kann er beispielsweise durch:

  • Übergabeprotokoll,
  • Fotos über den Zustand bei Übergabe,
  • Belegen über Renovierungskosten, die der Mieter aufgewendet hat,
  • Zeugenbeweis (Helfer, Handwerker).

Weil die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auch bei einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung wirksam sein soll, wenn der Mieter einen angemessenen Ausgleich erhalten hat, obliegt die Darlegungs- und Beweislast für den angemessenen Ausgleich dem Vermieter als Klauselverwender.Ein Nachlass in Form einer halben Monatsmiete ist nicht ausreichend9.

Mögliche Folgen für Vermieter

  • Abgesehen von der Vermietung von Neubauwohnungen (Erstbezug) kommt es in der Praxis selten vor, dass dem Mieter bei Einzug eine vollständig neu renovierte Wohnung überlassen wird. Gerade bei den in den letzten Jahren üblich gewordenen kurzfristigen Mietverhältnissen sind bei Vertragsende Schönheitsreparaturen »noch nicht fällig«, mit der Folge, dass der Vermieter den Mieter nicht zur Ausführung verpflichten kann.
  • Wenn die Kosten der Schönheitsreparaturen nicht in der Miete kalkuliert sind, heißt das für Vermieter, dass sie bei Neuvermietung nicht mehr in der Lage sind, Schönheitsreparaturen formularvertraglich erfolgreich abzuwälzen, wenn nicht zuvor die Wohnung renoviert wurde und zwar obwohl sie noch nicht renovierungsbedürftig ist.
  • Vermieter werden also kaum noch darum herumkommen, auf die Abwälzung der Schönheitsreparaturen zu verzichten und stattdessen die Kosten in die Miete zu kalkulieren, um dann bei Bedarf in der Lage zu sein, die Renovierungskosten zu bezahlen.
  • Für Mieter wird das bedeuten, dass sich Wohnraum verteuert, weil sie dann auch nicht mehr die Möglichkeit haben, Renovierungsarbeiten in kostensparender Eigenleistung auszuführen.
  • Die in der Kommentarliteratur vertretene Auffassung, dass sich ein Zuschlag am Markt nicht durchsetzen lassen wird, entbehrt grundlegender Kenntnisse über die Funktion eines Marktes.
  • Bei bestehenden Mietverhältnissen ist damit zu rechnen, dass ein großer Teil der vereinbarten Regelungen über die Schönheitsreparaturen unwirksam geworden ist.
  • Vermieter, die von der Unwirksamkeit ihrer vertraglichen Regelungen betroffen sind, tun gut daran, vom Mieter bei Vertragsende nicht die Ausführung von Renovierungsarbeiten zu verlangen, weil sie sonst damit zu rechnen haben, dass sie dem Mieter die Kosten erstatten müssen.
  • Vermieter von preisgebundenem Wohnraum müssen prüfen, ob sie nicht kurzfristig die Verträge umstellen müssen. Wenn die vereinbarte Regelung über die Schönheitsreparaturen unwirksam geworden ist, steht ihnen nach den Regelungen der Kostenmiete ein Zuschlag für Schönheitsreparaturen neben der vereinbarten Miete zu.

 1) BGH Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14.

 2)  BGH, a.a. O., Rz. 17.

 3) BGH a. a. O., Leitsatz Ziff. b.

 4) BGH, a.a.O., Leitsatz Ziff. c.

 5) BGH, a.a.O., Rz. 30.

 6) a.a.O.

 7) BGH, a.a.O., Rz 38.

 8) BGH, a.a.O., Rz. 32 .

 9) BGH, a.a.O, Rz. 37.