KategorieSchadenersatz

Schadenersatz bei Schäden an der Mietsache

Schäden an der Mietsache – Schadenersatz ohne Fristsetzung

Der VIII. und der XII. Senat des BGH stellen zum Schadenersatzanspruch des Vermieters wegen einer Beschädigung der Mietsache durch den Mieter fest:

Bei einer Beschädigung der Mietsache durch den Mieter (Verletzung von Obhutspflichten) kann der Vermieter nach seiner Wahl ohne vorherige Fristsetzung zwischen der Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) und Schadenersatz in Geld (§ 249 Abs. 2 BGB) wählen. Das gilt sowohl während eines laufenden Mietverhältnisses als auch nach dessen Beendigung (BGH, Urteil vom 28. Februar 2018 – VIII ZR 157/17).

Der XII. Senat kommt in seiner Entscheidung vom 27.06.2018 zum gleichen Ergebnis. (BGH, Urteil vom 27.06.2018, XII ZR 79/17)

Schadenersatz für vom Mieter verursachte Schäden ohne Fristsetzung möglich

Begründung des BGH für Schadenersatz ohne Fristsetzung

Beide Senate begründen ihre Entscheidung damit, dass die Schadensbeseitigung keine Leistungspflicht aus § 546 Abs. 1 BGB darstellt.

Bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch nach Maßgabe von § 538 BGB entsprechenden Zustand zu halten, insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln sowie alles zu unterlassen, was zu einer von § 538 BGB nicht mehr gedeckten Verschlechterung führen kann, handelt es sich um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht im Sinne von § 241 Abs. 2 BGB, deren Verletzung allein nach den in § 280 Abs. 1 BGB geregelten Voraussetzungen eine Schadenersatzpflicht begründet.

Das gilt nicht nur für das laufende Mietverhältnis, sondern auch nach dessen Beendigung. Denn der Zustand, in dem sich die Mietsache bei ihrer Rückgabe befindet, ist für die allein in der Rückgabe selbst bestehende Leistungspflicht ohne Bedeutung. § 546 Abs. 1 BGB enthält keine Regelung darüber, in welchem Zustand die Wohnung zurückzugeben ist (BGH Urteil vom 28. Februar 2018 – VIII ZR 157/17 – NZM 2018, 320 Rn. 23 f. mwN; vgl. auch Senatsurteil vom 23. Juni 2010 – XII ZR 52/08 Rn. 18).

Dagegen bildet der bei Nicht- oder Schlechterfüllung einer Leistungspflicht geschuldete Schadensersatz statt der Leistung das Surrogat der geschuldeten Leistung, wobei die Ersatzfähigkeit dieses Schadens an die Voraussetzung geknüpft wird, dass der Schuldner vor Geltendmachung eines gegen ihn gerichteten, den Leistungsanspruch ersetzenden Schadensersatzanspruchs grundsätzlich eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung erhalten muss (BGH Urteil vom 28. Februar 2018 – VIII ZR 157/17 – NZM 2018, 320 Rn. 21; vgl. BT-Drucks. 14/6040, S. 134 f., 138, 225). Das soll z. B. bei der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter oder bei der Pflicht des Mieters, Einbauten bei Vertragsende zu beseitigen, der Fall sein.

Fazit zum Schadenersatz bei Schäden an der Mietsache:

Für die Verursachung von Schäden in der Mietsache besteht auch künftig keine Privilegierung des Mieters, die es ihm gestatten würde, zwischen Naturalrestitution und Schadenersatz zu wählen. Dann dann wäre die Durchsetzung eines Schadenersatzanspruchs gegen Dritte einfacher als gegen den Mieter, den übrigens besondere Sorgfaltspflichten treffen.

Der Schadenersatzanspruch entsteht mit Verursachung des Schadens. Das bedeutet auch, dass der Vermieter ihn noch dem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution entgegenhalten kann, wenn die Verjährungsfrist des § 548 BGB bereits abgelaufen ist (der Anspruch ist ja in unverjährter Zeit entstanden!).

Kurze Verjährungsfrist im Mietrecht

Formularvertragliche Verlängerung nicht möglich

Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 08.11.2017 (VIII ZR 13/17) den
Streit 1) darüber entschieden, ob es formularvertraglich möglich ist, die kurze Verjährungsfrist im Mietrecht (§ 548 Abs. 1 BGB) zu Lasten des Mieters zu verlängern. 

Der VIII. Senat entschied:

Die formularvertragliche Regelung

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses

ist mit wesentlichen Grundgedanken des § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB unvereinbar und benachteiligt den Mieter deshalb entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen; sie ist daher nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

Gemeint war eigentlich:

Die formularvertragliche Verlängerung der Gewährleistungsfrist des § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB zu Lasten des Mieters ist generell unwirksam.

Kerngedanken der Begründung zum Verbot der formularvertraglichen Verlängerung der Gewährleistungsfrist des § 548 BGB

Der Senat begründet seine Entscheidung auf rund 13 Seiten. Auf die Mehrzahl der Seiten hätte das Gericht gut verzichten können, weil im Kern folgendes Entschieden wurde:

  • Eine unangemessene Benachteiligung liege vor, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen werde soll, nicht zu vereinbaren ist (Rz. 21).

    Die formularvertragliche Verlängerung der kurzen mietrechtlichen Verjährungsfrist ist unwirksam, weil sie dem von Gesetzgeber mit § 548 BGB verfolgten Zweck entgegensteht. Dieser sei es, im Interesse der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine möglichst schnelle Klärung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen (Rz. 29).

  • Die Entscheidung des Senats vom 15.03.2006 (VIII ZR 123/05), in der dieser ausführte, „der Vermieter habe in den Grenzen des § 202 Abs. 2 BGB die Möglichkeit bereits im Mietvertrag oder durch nachträgliche Vereinbarung die kurze Verjährung zu erschweren“, beziehe sich nur auf eine „mögliche individualvertragliche Vereinbarung der Mietparteien“ (RZ 38). Soweit die damalige Ausführungen darüber hinaus so verstanden werden könnten, der Senat habe damit auch eine diesbezügliche formularvertragliche Regelung für bedenkenfrei erachtet, hält der Senat daran nicht fest (Rz. 38). Also dürfte gelten: Ist die Regelung zwischen den Partien ausgehandelt, also eine Individualvereinbarung, dann kann es möglich sein, dass die Verlängerung zulässig ist.

    1) Die bisherige stritte Rechtsprechung und die zugrunde liegende Entscheidung des LG Berlin sind damit erledigt.

Extensives Rauchen

Extensives Rauchen vertragsgemäß?

Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadenersatzpflicht des Mieters,  wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen i.S.d. § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern.
LG Hannover, Urt. v. 29.02.2016, ZMR 2016, S. 958.