KategorieMietvertrag allgemein

Widerrufsrecht im Mietrecht

1. Widerrufsrecht als Regel im Mietrecht

Der Gesetzgeber hat bei der Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie in deutsches Recht, Verbrauchern Widerrufsrechte bei Verträgen mit Unternehmern eingeräumt, wenn bestimmte Vertragsarten vorliegen. Das gilt einmal für Verträge, die außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen werden (§ 312b BGB; sog. Haustürgeschäfte) und für Fernabsatzverträge (§ 312c BGB). Diese Regelungen gelten grundsätzlich auch für mietvertragliche Vereinbarungen.

Der BGH hat in einer Grundsatzentscheidung[Fußnote 1] entschieden, dass das Widerrufsrecht bei der Zustimmung zu einer Mieterhöhung an die ortsübliche Vergleichsmiete nicht zur Anwendung kommt. Er hat weiter festgestellt, dass allein ein individuelles Anschreiben nicht dazu führt, dass ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- und Dienstleistungssystem zu verneinen ist.

Der Entscheidung lässt sich entnehmen, dass das Widerrufsrecht im Mietrecht grundsätzlich Anwendung findet, wenn es um sog. Haustürgeschäfte oder Fernabsatzverträge zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmen geht. Das ist in der täglichen der Praxis bei vielen betroffenen Mietern und Vermietern noch nicht angekommen.

2. Widerrufsrecht bei der Zustimmung zur Mieterhöhung – der Fall

Der Kläger ist Mieter einer Wohnung. Unter Bezugnahme auf den Mietspiegel forderte die Beklagte (Vermieterin) den Kläger mit Schreiben vom 17. Juli 2015 auf, einer näher erläuterten Erhöhung der Nettokaltmiete um 0,79 €/m² auf 6,04 €/m² zuzustimmen. Der Kläger erklärte seine Zustimmung, widerrief diese jedoch mit Schreiben vom 27. August 2015. Von Oktober 2015 bis Juli 2016 entrichtete er die monatlich um 121,18 € erhöhte Miete unter Vorbehalt. Mit der Klage verlangt er die Rückerstattung der gezahlten Erhöhungsbeträge von insgesamt 1.211,80 € sowie festzustellen, dass die Nettokaltmiete der von ihm gemieteten Wohnung unverändert monatlich 807,87 € betrage. Damit scheiterte er in letzter Instanz beim BGH.

3. Leitsätze des BGH zum Widerrufsrecht (bei einer verlangten Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete)

Stimmt der Mieter einer Wohnung einer vom Vermieter verlangten Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete zu (§ 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB), so steht dem Mieter ein Recht, die erklärte Zustimmung nach Maßgabe der Bestimmungen über das Widerrufsrecht bei im Fernabsatz geschlossenen Verbraucherverträgen zu widerrufen. (§ 312 Abs. 1, § 312c Abs. 1, § 312g Abs. 1,
§ 355 Abs. 1 BGB), nicht zu.

Ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- und Dienstleistungssystem im Sinne von § 312c Abs. 1 Halbs. 2 BGB ist nicht schon dann zu verneinen, wenn der Unternehmer zum Abschluss des Vertrages keinen vorgefertigten Standard- oder Serienbrief verwendet, sondern ein individuelles Anschreiben.

3.1 Grundsätzliche Überlegungen des BGH zum Widerrufsrecht bei Mietverträgen

Grundsätzlich besteht auch im Mietrecht eine Widerrufsmöglichkeit - eine Belehrung verkürzt die Widerspruchsfrist auf 14 Tage

Eine Widerrufsbelehrung hat auch im Mietrecht ihre Berechtigung

Das Widerrufsrecht erstreckt sich, so der VIII. Senat, nach dem Wortlaut des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB auf Verträge über die Vermietung von Wohnraum. Der Gesetzeswortlaut schließe grundsätzlich alle Vereinbarungen der Parteien im laufenden Mietverhältnis über die Miethöhe ein. Da § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB unter anderem auf § 312 Abs. 3 Nr. 1, 6, 7 BGB verweist, steht dem Mieter von Wohnraum im Grundsatz nach § 312g Abs. 1 BGB nicht nur bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (§ 312b BGB), sondern auch bei Fernabsatzverträgen
(§ 312c BGB) ein Widerrufsrecht zu, über das der (unternehmerisch tätige) Vermieter[Fußnote 2] den Wohnraummieter gemäß § 312d BGB nach Maßgabe des Art. 246a EG-BGB informieren muss.[Fußnote 3]

Der Senat stellt aber fest, dass der Anwendungsbereich des § 312 Abs. 4 Satz 1 dahingehend einschränkend auszulegen ist, dass ein Widerrufsrecht des Mieters bei einer Zustimmungserklärung zu einer vom Vermieter verlangten Erhöhung der Miete nach den §§ 558 ff. nicht gegeben ist (teleologische Reduktion)[Fußnote 4]. Dies folge aus dem Regelungzweck sowohl der Bestimmungen über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete als auch der Bestimmungen über das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen.

Mit dem Widerrufsrecht des Mieters einer Wohnung soll Fehlentscheidungen aufgrund der Gefahr psychischen Drucks sowie dem typischerweise bestehenden Informationsdefizit des Mieters begegnet werden. Das sei jedoch bereits durch die Bestimmungen der §§ 558 ff. sichergestellt.[Fußnote 5] Sinn und Zweck der verbrauchschützenden Regelung für Vertragsabschlüsse im Fernabsatz seien daher uneingeschränkt erfüllt.[Fußnote 6] Damit unterliege die Mieterhöhungsverlangen nach den §§ 558 ff. nicht dem Anwendungsbereich des Widerrufsrechts.

3.2 Hinweise zu Fernabsatzverträgen unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln

Fernabsatzverträge sind Verträge, bei denen der Unternehmen und der Verbraucher für die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss  ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwenden, es sei denn, dass der Vertragsschluss nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt.[Fußnote 7]

Fernkommunikationsmittel sind alle Kommunikationsmittel, die zur Anbahnung oder zum Abschluss eines Vertrags eingesetzt werden können, ohne dass die Vertragsparteien gleichzeitig körperlich anwesend sind, wie Briefe, Kataloge, Telefonanrufe, Telekopien, E-Mails, SMS sowie Rundfunk und Telemedien.[Fußnote 8]

Nicht mehr um einen Fernabsatzvertrag handelt es sich, wenn im Rahmen des Prozesses auch persönliche Kontakte stattgefunden haben.[Fußnote 9]

3.3 Hinweise zu den sog. Haustürgeschäften

Werden Verträge außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen (§ 312 b BGB) steht außer Frage, »dass das dabei bestehende Schutzbedürfnis des Mieters auch bei einem Abschluss oder einer Änderung eines Wohnraummietvertrags gegeben sein kann«.[Fußnote 10]

Hätte sich also die Vermieterin zur Unterzeichnung der Zustimmungserklärung in die Wohnung des Mieters begeben und hätte dieser bei diesem Besuch die Einverständniserklärung unterzeichnet, wäre der Widerruf – jedenfalls bei Fehlen einer Widerrufsbelehrung – wahrscheinlich erfolgreich gewesen.

4. Fazit zum Widerrufsrecht im Mietrecht

Dem Mieter von Wohnraum als Verbraucher steht bei Verträgen mit Unternehmern grundsätzlich ein Widerrufsrecht zu, wenn die Verträge außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz geschlossen werden.

Das gilt ausdrücklich nicht für den Abschluss des Mietvertrags, wenn der Mieter die Wohnung vorher besichtigt hat (§ 312 Abs. 4 BGB).

Und es gilt auch nicht, wenn der Mieter im Wege des Fernabsatzes einer Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete zustimmt.

Erfolgt eine formal korrekte Widerrufsbelehrung, beträgt die Widerrufsfrist 14 Tage, andernfalls läuft sie ein Jahr und 14 Tage (vgl. § 355 BGB).

Die Entscheidung des BGH hat m. E. auch Auswirkungen auf andere Sachverhalte:

  • Modernisierungsvereinbarungen
  • Vereinbarungen über die Miethöhe
  • Betriebskostenvereinbarungen
  • Abnahme- und Übergabeprotokolle
  • Nachtragsvereinbarungen und Ergänzungen zum Mietvertrag

Wenn ein Vermieter das Risiko des Widerrufs vermeiden möchte, ist er gut beraten, derartige Vereinbarungen im Zweifel in den eigenen Geschäfts-/Büroräumen oder den Räumen des Verwalters zu unterzeichnen.


[Fußnote 1] BGH, Urteil vom 17.10.2019, VIII ZR 94/17.

[Fußnote 2] Was ein unternehmerisch tätiger Vermieter ist, ist bisher in der Rechtssprechung nicht geklärt: Ein Vermieter, der lediglich eine Wohnung vermietet, gehört wohl nicht dazu, da er reine Vermögensverwaltung betreibt. Das AG Köln sieht bei sechs vermieteten Wohnung eine unternehmerische Tätigkeit (AG Köln, WM 2007, 123). Ob das richtig ist, darf bezweifelt werden.

[Fußnote 3] BGH, a.a.O., Rz. 40,41.

[Fußnote 4] BGH, a.a.O., Rz. 39.

[Fußnote 5] BGH, a.a.O., Rz. 51: Eine Vertragsverhandlungssituation, die für den Mieter mit einem Überraschungsmoment, mit psychischem Druck oder gar mit der Gefahr der Überrumpelung verbunden ist, besteht typischerweise nicht, wenn der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. in der gesetzlichen vorgesehenen Textform an der Mieter heranträgt. Das dürfte auch für Modernisierungsmieterhöhungen, Betriebskostenanpassungen und gerichtliche Vergleiche gelten.

[Fußnote 6] BGH, a.a.O., Rz. 56.

[Fußnote 7] BGH, a.a.O., Rz. 15.

[Fußnote 8] BGH, a.a.O., Rz. 21.

[Fußnote 9] BGH, a.a.O., Rz. 17.

[Fußnote 10] BGH, a.a.O., Rz 26 mit Hinweis auf Entscheidung VIII ZR 29/16 zum Widerruf einer in einer Haustürsituation geschlossenen Modernisierungsvereinbarung.

Mietaufhebungsvertrag

1. Vorzeitige Rückgabe ersetzt keinen Mietaufhebungsvertrag

Das LG Kassel urteilt am 26.01.2018[Fußnote 1], dass durch die vorbehaltlose Entgegennahme der Wohnung vor Vertragsende durch den Vermieter kein vorzeitiger Mietaufhebungsvertrag geschlossen wird.

2. Sachverhalt zur vorzeitigen Rückgabe

Der Vermieter kündigt das Mietverhältnis zum 31.12.2016 wegen Eigenbedarfs. Am 30.10.2016 vereinbaren die Vertragsparteien durch gewechselte Textnachrichten, dass die Miete für den Monat Dezember 2016 dann nicht gezahlt werden muss, wenn der Mieter »vor dem 01.12.2016« auszieht und die Wohnung dem Vermieter »den kompletten Dezember zur Verfügung steht«.

Tatsächlich zog der Mieter erst am 30.11.2016 und am 01.12.2016 aus, »wenn auch zum größten Teil bereits am 30.11.2016«.[Fußnote 2]

Wohnungsrücknahme vor Vertragsende ist keine Zustimmung zur vorzeitigen Vertragsbeendigung

Der Mieter wollte dann die Dezembermiete nicht mehr (in voller Höhe) zahlen. Damit ist er in zwei Instanzen gescheitert.

3. Vorzeitige Rückgabe keine Vereinbarung über eine Mietaufhebung

Das LG Kassel bestätigt die Entscheidung des Amtsgerichts. Die widerspruchlose Entgegennahme der Wohnung nebst Bestätigung von ordnungsgemäßer Übergabe und Mangelfreiheit kann nicht (ohne Weiteres) dahin gewertet werden, dass damit konkludent auf die vereinbarte zeitliche Voraussetzung für einen Wegfall der Dezembermiete verzichtet worden ist.

Die Geltendmachung der kompletten Dezembermiete verstoße auch nicht gegen Treu und Glauben, auch dann nicht, wenn die Verspätung nur einen Tag beträgt. Schließlich endete das Vertragsverhältnis aufgrund der ausgesprochenen Kündigung erst zum 31.12.2016. »Die Geltendmachung berechtigter Ansprüche stellt sich grundsätzlich nicht treuwidrig dar und dass die Voraussetzungen für den Verzicht auf die Miete nicht vorgelegen haben, hat allein die Klägerin [Mieterin] zu vertreten, die die Wohnung vor dem 01.12.2016 nicht vollständig geräumt herausgegeben hat.«[Fußnote 3]

4. Anspruch auf volle Miete

Der vom Mieter vorgebrachte Einwand, dass die Miete taggenau abgerechnet werden müssen, wenn die Wohnung am 01.12.2016 zurückgegeben wird, akzeptierte das LG ebenfalls (richtigerweise) nicht. Die taggenaue Abrechnung ist nur bei der Nutzungsentschädigung vorgesehen.[Fußnote 4] Nutzungsentschädigung schuldet ein Mieter aber nur bei verspäteter Rückgabe nach Beendigung des Mietverhältnisses. Hier hingegen sei die vertraglich geschuldete Miete der Anspruch. Dieser Anspruch besteht unabhängig von der tatsächlichen Rückgabe bis zum Ende des Mietverhältnisses.[Fußnote 5]

5. Fazit zum Mietaufhebungsvertrag bei vorzeitiger Rückgabe

Allein die vorbehaltlose Rücknahme der Wohnung durch den Vermieter vor Ablauf der Vertragslaufzeit führt nicht zu einer Vereinbarung über die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses. Die Miete wird (grundsätzlich) bis zum Vertragsablauf in voller Höhe geschuldet.


[Fußnote 1] LG Kassel, Urteil vom 26.10.2018 – 1 S 218/18, DWW 2019, S. 173.

[Fußnote 2] LG Kassel, a.a.O., S. 174.

[Fußnote 3] LG Kassel, a.a.O., 175.

[Fußnote 4] § 546a Abs. 1 BGB.

[Fußnote 5] LG Kassel, a.a.O., S. 176.

Umlagefähigkeit von Verwaltungskosten im Mietrecht

Zur Umlagefähigkeit der Verwaltungskosten im Mietrecht

Der BGH äußert sich zur Umlagefähigkeit der Verwaltungskosten im Wohnraummietvertrag

Eine in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale stellt eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichende und damit gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksame Vereinbarung dar, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt.[Fußnote 1]

Diese Entscheidung hat vielfach zu falschen Interpretationen geführt. Der BGH hat mit der Entscheidung nicht die Umlage der Verwaltungskosten unmöglich gemacht. Vielmehr formuliert er Anforderungen an eine wirksame Umlagevereinbarung.

Der Fall zu den Verwaltungskosten

Der Mietvertrag enthielt folgende Regelung:

Die vereinbarten Verwaltungkosten im BGH-Fall

Entscheidungsgründe zu den Verwaltungskosten

Schon allein die Bezeichnung »Verwaltungskostenpauschale« hat für den VIII. Senat zu der Entscheidung geführt, dass hier kein Bestandteil der Grundmiete offen gelegt wurde, sondern die Nähe zur Grundmiete vollkommen fehlt: »… da der (Grund-)Miete Bezeichnungen als »Pauschale« oder als »Vorschuss« fremd sind.«[Fußnote 2] Hinzu komme, dass Verwaltungskosten ihrer Natur nach Betriebskosten sind, die in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV definiert sind.

Dafür spreche ein weiterer Gesichtspunkt aus dem konkreten Mietvertrag: »Die vorliegend […] festgelegte Kautionshöhe […] entspricht genau dem dreifachen Betrag der im Mietvertrag […] ausgewiesenen Nettokaltmiete.«[Fußnote 3] Weiterhin meint der BGH, dass einer »Zuordnung der Verwaltungskostenpauschale zur Grundmiete […] ferner entgegen [steht], dass sich die Vermieterin im Mietvertrag eine Erhöhung von Betriebskostenpauschalen vorbehalten hat.«[Fußnote 4]

Weitere Hinweise in der Entscheidung über die Verwaltungskosten

Die Miete ist von ihrer gesetzgeberischen Ausgestaltung grundsätzlich eine Inklusivmiete. Der Gesetzgeber hat aber ausdrücklich in § 556 Abs. 1, 2 BGB zugelassen, dass die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter bestimmte, in der Betriebskostenverordnung bezeichnete Betriebskosten trägt. Diese können entweder als Pauschale oder im Wege von Vorauszahlungen mit Abrechnungspflicht vereinbart werden. (§ 556 Abs. 2, 3 BGB).

Hintergrund für die gesonderte Umlage der Betriebskosten sei letztlich eine vereinfachte Anpassung bei Kostensteigerungen »in diesem überschaubaren und klar definierten Bereich«[Fußnote 5]. Im Fall der Betriebskostenpauschale kann unter den Voraussetzungen des § 560 Abs. 1 BGB eine Anpassung vorgenommen werden. Bei den Vorauszahlungen hat jede Vertragspartei die Möglichkeit, eine Anpassung nach der Abrechnung zu verlangen.

Zum Schutz des Mieters sieht § 556 Abs. 4 BGB vor, dass eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen des § 556 BGB abweicht, unwirksam ist. In der Geschäftsraummiete ist die Umlage von Verwaltungskosten grundsätzlich zulässig und weit verbreitet.[Fußnote 6]

Ausdrücklich bestätigt der BGH, »dass es dem Vermieter freisteht, im Mietvertrag eine Aufschlüsselung der vereinbarten (Grund-)Miete beziehungsweise (Netto-)Miete vorzunehmen und dadurch einen […] Hinweis auf seine interne Kalkulation zu geben […]. Dies gilt auch für Verwaltungskosten, die der Vermieter ebenso wie sonstige nicht gesondert umlegbare Kosten in die Grundmiete »einpreisen« oder auch separat als weiteren Bestandteil der Grundmiete angeben kann,[…].[Fußnote 7]

Fazit aus der Entscheidung zu den Verwaltungskosten

  • Auch bei der Wohnraummiete ist die Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter zulässig, wenn die Umlage ausdrücklich als Bestandteil der Grundmiete ausgewiesen wird.
  • Ist die Vereinbarung der Verwaltungskostenumlage im Wohnraummietvertrag unklar, also nicht eindeutig als Aufschlüsselung der Grundmiete erkennbar, muss der Vermieter (regelmäßig) damit rechnen, dass die Umlagevereinbarung unwirksam ist.
  • Was für die Geschäftsraummiete in ähnlichen Fällen gilt, bleibt letztlich offen, weil der VIII. Senat für die Geschäftsraummiete nicht zuständig ist. Auf den Hinweis auf die Entscheidung des XII. Senat aus dem Jahre 2009 sollte man sich wohl besser nicht verlassen.

[Fußnote 1] BGH, Urteil vom 19.12.2019, VIII ZR 254/17

[Fußnote 2] BGH, a.a.O., Rz. 21

[Fußnote 3] BGH, a.a.O., Rz 22

[Fußnote 4] BGH, a.a.O., Rz 23

[Fußnote 5] BGH, a.a.O., Rz. 12

[Fußnote 6] BGH, a.a.O., Rz. 21

[Fußnote 7] BGH a.a.O, Rz. 16 mit Hinweis auf BGH, Beschluss vom 30.05.2017, VIII ZR 31/17, Rz. 7.

Fensterreinigung gehört nicht zur Instandhaltungspflicht

 

Der Fall zur Fensterreinigung

Die Kläger sind Mieter einer Loft-Wohnung der Beklagten im ersten Obergeschoss eines ehemaligen Fabrikgebäudes in Mainz. Das Gebäude verfügt über eine großflächige Fensterfront, die sich derart an der Wohnung der Kläger erstreckt, dass sich vor mehreren Räumen Fenstersegmente befinden, die eine Fläche von je 1,3 m x 2,75 m aufweisen und in deren Mitte sich jeweils ein Fenster mit einer Fläche von 0,6 m x 1,25 m öffnen lässt, während der übrige Teil des jeweiligen Glassegments nicht zu öffnen ist.

Derzeit lässt die Beklagte die Fensterfassade zweimal jährlich, jeweils im April und Oktober, durch ein Unternehmen auf eigene Kosten reinigen, ohne eine entsprechende Verpflichtung anzuerkennen. Die Kläger haben mit ihrer Klage eine Verurteilung der Beklagten zu einer mindestens vierteljährlichen Reinigung der nicht zu öffnenden Glassegmente vor ihrer Wohnung beantragt, da diese witterungsbedingt schnell verschmutzten, was den Blick nach außen beeinträchtige und so den Wohnwert mindere. 

Die Meinung des BGH zur Pflicht zur Fensterreinigung

Der BGH stellt in seinem Hinweisbeschluss vom 21.08.2018 – VIII ZR 188/16 fest: Ohne besondere Vereinbarung sind Reinigungsmaßnahmen nicht Bestandteil der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters. Das gilt auch dann, wenn die Reinigung wegen der baulichen Gegebenheiten nicht persönlich, sondern nur von einer Fachfirma vorgenommen werden kann. Das gelte auch bei besonders schwer zugänglichen Fenstern, z. B. in einer Loft-Wohnung.

BGH stellt fest: Die Fensterreinigung (einschließlich Rahmen) gehört nicht zur Instandhaltungs- bzw. -setzungsspflicht des Vermieters.

Fensterreinigung ist auch bei schwer zugänglichen Fenstern (innen wie außen) Sache des Mieters (hier im 7. OG ohne Absturzsicherung außen)

Die Begründung des Senats der Reinigungspflicht des Mieters

Die Reinigung der Flächen der Mietwohnung einschließlich der Außenflächen der Wohnungsfenster, zu denen auch etwaige nicht zu öffnende Glasbestandteile sowie die Fensterrahmen gehören, obliegt grundsätzlich dem Mieter. Das gilt jedenfalls dann, wenn keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde. Denn: Der Vermieter schuldet dem Mieter keine Erhaltung der Mietsache in einem jeweils gereinigtem Zustand (Rz 9).

Bloße Reinigungsarbeiten sind nicht Bestandteil der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters (Rz. 9).

Der Gesichtspunkt, ob die Reinigung der schwer zugänglichen Flächen der Mietwohnung vom Mieter persönlich geleistet werden kann, kommt es nicht an. Sollte dies nicht der Fall sein, kann sich der Mieter professioneller Hilfe bedienen (Rz. 10).

Eintritt in Vermieterstellung

Der Fall zum Mieteintritt (Übertragung Miteigentumsanteil)

Eheleute sind Miteigentümer an einem Grundstück. Sie vermieten einen Stellplatz an den Mieter. Später veräußert die Ehefrau ihren Miteigentumsanteil an den Ehemann. Dieser allein kündigt das Mietverhältnis (aufgrund von Zahlungsrückständen). Die Räumungsklage des Ehemanns bleibt beim KG ohne Erfolg.

Das KG zur Rechtslage bei Veräußerung eines Miteigentumsanteils

Grundsätzlich gilt gem. § 566 Abs. 1 BGB, dass der das Eigentum erwerbende Dritte in den Mietvertrag eintritt und der Veräußerer aus dem Mietverhältnis ausscheidet. So sah auch das LG Berlin die Rechtslage. Es meinte, dass der Ehemann alleiniger Vermieter geworden sei.

Das KG sah das anders. Wenn einer der vermietenden Miteigentümer seinen Miteigentumsanteil auf den anderen Miteigentümer überträgt, ändert sich – so das KG – nichts an der ursprünglichen Vermieterstellung (KG, Urteil vom 08.10.2018, GE 2018, S. 1458).

§ 566 Abs. 1 BGB sei nicht anwendbar, da keine Veräußerung an einen Dritten erfolgt sei. § 566 BGB solle dem Mieter sein vertragliches Recht zum Besitz gegenüber einem Erwerber sichern. Dessen bedürfe es aber nicht, wenn der Erwerber eines Miteigentumsanteils schon zuvor aus dem Mietvertrag verpflichtet war.

Ein in der Wohnung vorhandener Telefonanschluss muss funktionieren

 

Der Fall zum Telefonanschluss

Die Wohnung des Mieters ist mit einem Telefonanschluss (Telefonanschluss in der Mietwohnung) ausgestattet. Nachdem die Nutzung des Telefananschlusses zunächst möglich war, kam es in der Folge zu einem Defekt der Leitung. Der Mieter fordert den Vermieter erfolglos auf, die Telefonleitung zwischen dem Hausanschluss und der Telefondose in Stand zu setzen. Eine vertragliche Vereinbarung zur Telefondose konnte nicht festgestellt werden.

Mit der Klage begehrt der Mieter vom Vermieter die Instandsetzung der Telefonleitung vom Hausanschluss bis zur Wohnung. Das AG verurteilte den Vermieter zur Instandsetzung. Das LG als Berufungsinstanz vertrat die Auffassung, dass der Mieter gegenüber dem Mieter nur einen Anspruch auf Duldung der Instandsetzung habe. Der BGH teilt die Auffassung des AG

Entscheidungsgründe zum Telefonanschluss

Der VIII. Senat (Urteil vom 05.12.2018 – VIII ZR 17/18) stellt fest, dass sich der Umfang der Pflicht des Vermieters zur Gebrauchserhaltung grundsätzlich danach richtet, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart haben.

Fehlt es – wie hier – an einer Vereinbarung, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand (§ 535 Abs. 1 BGB) nach den gesamten Umständen des Mietverhältnisses und den daraus in Auslegung abzuleitenden Standards, insbesondere nach der beabsichtigter Nutzung sowie der Verkehrsanschauung unter Beachtung des Grundsatzes von Treu und Glauben bestimmt (Rz. 13).

Ob ein Telefonanschluss zu der üblichen Mindestausstattung einer Wohnung gehört, lässt der Senat ausdrücklich offen (Rz. 16).

Ist in der Wohnung eine Telefondose vorhanden, hat der Mieter Anspruch darauf, dass diese auch funktioniert.

Eine in der Wohnung vorhandene Telefondose muss funktionieren

Das Gericht stellt jedoch fest: „Jedenfalls dann, wenn die Wohnung […] mit einer sichtbaren Telefonanschlussdose ausgestattet ist, umfasst der […] vertragsgemäße Zustand einen (auch funktionsfähigen) Telefonanschluss. Dazu gehört […] die Möglichkeit des Mieters, diesen Anschluss nach Abschluss eines Vertrages mit einem Telefonkommunikationsanbieter ohne Weiteres nutzen zu können, das heißt ohne zuerst noch Verkabelungsarbeiten von dem Anschluss in der Wohnung zu einem […] Hausanschlusspunkt (APL) vornehmen zu müssen“ (Rz. 16).

Der Senat stellt weiterhin fest, dass die in der Instanzrechtsprechung vertretene Auffassung, nach der bei einem späteren Defekt des Anschlusskabels eines mitvermieteten Telefonanschlusses der Vermieter lediglich verpflichtet sei, die Reparatur zu dulden, mit § 535 Abs. 1 BGB nicht vereinbar ist (Rz 18). Denn den Vermieter trifft auf Dauer die Verpflichtung, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (Rz. 17).

Für die Pflicht des Vermieters zum Handeln kommt es auch nicht darauf an, ob ggf. auch der Telefonanbieter verpflichtet ist, die Verkabelung herzustellen. Falls das der Fall sei, haften Telefonanbieter und Vermieter gesamtschuldnerisch. Der Mieter kann mithin wählen, wen er an Anspruch nimmt (Rz. 19).

Fazit aus der Entscheidung zum Telefonanschluss

  • Ist in der Wohnung bei Vertragsbeginn eine Telefondose vorhanden, muss diese während der gesamten Mietzeit in dem Sinne funktionieren, dass vom Übergabepunkt bis zur Telefondose ein Signal übertragen werden kann.
  • Fehlt hingegen eine Telefondose, ist die Frage zu klären, ob eine funktionierende Telefondose zun Mindeststandard zeitgemäßer Wohnungsnutzung – wie etwa ein Stromanschluss, der jedenfalls den gleichzeitigen Betrieb einer Waschmaschine und eines weiteren elektrischen Geräts ermöglicht – gehört. Das hat der Senat (zunächst) offen gelassen.
  • Ungeklärt ist bisher auch die Frage was gilt, wenn die Wohnung über zwei Möglichkeiten verfügt, Telefonie zu nutzen. Das betrifft die Frage, ob der Vermieter dann verpflichtet ist, beide Anschlüsse instand zu halten oder ob es ausreicht, den Mieter auf einen funktionierenden Anschluss zu verweisen.

Fensterreinigung

BGH entscheidet zur Fensterreinigungspflicht des Mieters

In einem Hinweisbeschluss äußert sich der BGH1) zur Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters. Er stellt fest, dass dazu die Fensterreinigung nicht gehört.

Der Fall zur Fensterreinigung

Der Mieter wohnt in einer Loftwohnung im ersten Obergeschoss. Das Gebäude verfügt über eine großzügige Fensterfront. Diese erstreckt sich derart an der Wohnung des Mieters, dass sich vor mehreren Räumen Fenstersegmente befinden, die eine Fläche von je 1,3 m x 2,75 m aufweisen. Jeweils in der Mitte eines Fenster lässt sich ein Segment mit einer Fläche von 0,6 m x 1,25 m öffnen. Der übrige Teil des jeweiligen Glassegments ist nicht zu öffnen. Der Mieter will erreichen, dass der Vermieter auf seine Kosten mindestens viermal jährlich die Fenster der nicht zu öffnenden Glassegemente reinigt. Der BGH sieht eine Pflicht des Vermieters nicht.

Auch wenn die Fenster für den Mieter schwer erreichbar sind, muss er deren Reinigung von innen und außen ausführen,notfalls mit fremder Hilfe.

Die Reinigung der Wohnungsfenster von innen und außen gehört nicht zur Instandhaltungspflicht des Vermieters – Die Reinigung ist allein Mietersache

Ausführungen des  BGH zur Fensterreinigung

Der BGH stellt fest (Rz. 9):

Die Reinigung der Flächen der Mietwohnung einschließlich der Außenflächen der Wohnungsfenster, zu denen auch etwaige nicht zu öffnende Glasbestandteile sowie die Fensterrahmen gehören, obliegt […] grundsätzlich dem Mieter (soweit die Miertvertragsparteien keine abweichende Vereinbarung getroffen haben).

Der Vermieter schuldet dem Mieter keine Erhaltung der Mietsache in einem jeweils gereinigten Zustand;  bloße Reinigungsarbeiten sind […] nicht Bestandteil der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters.

Auf den […] Gesichtspunkt, ob die Reinigung der Fensterflächen […] vom Mieter persönlich geleistet werden kann, kommt es nicht an. Sollte dies nicht der Fall sein, kann sich der Mieter […] professioneller Hilfe bedienen.

Fazit der Entscheidung zur Fensterreinigung

Reinigungsmaßnahmen sind ohne besondere Vereinbarung nicht Bestandteil der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters. Das gilt auch, wenn die Reinigung wegen der baulichen Gegegenheiten vom Mieter nicht persönlich vorgenommen werden kann.


1) BGH, Hinweisbeschluss, VIII ZR 188/16.

Erhaltungspflicht des Vermieters auch bei Nichtnutzung durch den Mieter

Erhaltungspflicht und Nutzung

Für das Bestehen der Pflicht des Vermieters, die Wohnung gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie fortlaufend in diesem Zustand zu erhalten, ist es unerheblich, ob der Mieter die Sache tatsächlich nutzt und ihn ein Mangel daher subjektiv beeinträchtigt.

Der Fall zur Erhaltungspflicht

Der Mieter überlässt die Wohnung Dritten, die auch die laufende Miete entrichten. Der Mieter gab an, dass die Wohnung von seiner Tochter und seinem Schwager bewohnt werde und von diesen werde auch die Miete bezahlt.

Die Parteien des Verfahrens streiten u.a. darüber, ob der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt ist (Mangelhaftigkeit der Gastherme in der Wohnung).

Gebrauchsüberlassungspflicht ohne Mängel besteht auch, wenn der Mieter die Mietsache nicht (selbst) nutzt.

Die Gastherme muss mangelfrei sein, auch wenn der Mieter die Mietsache nicht selbst nutzt.

Die Berufungsinstanz (Landgericht Frankfurt am Mein) war der Auffassung, dass der Mieter keinen Anspruch auf Feststellung der Minderung habe, die Wohnung sei dem Mieter vertragsgemäß zur Verfügung gestellt worden, so dass die Miete nicht gemindert sei.

Diese Auffassung hat der BGH, was eigentlich nicht verwundern kann, verworfen.[Fußnote 1]

BGH zur Erhaltungspflicht

Da die Wohnung mit Heizung vermietet wurde, schuldet der Vermieter die Versorgung mit Wärme, mithin die Überlassung einer intakten Heizungsanlage und unabhängig von der genauen technischen Ausgestaltung damit auch die Warmwasserversorgung.[Fußnote 2]

Für das Bestehen der Hauptleistungspflicht, nämlich die Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie fortlaufend in diesem Zustand zu erhalten, sei es unerheblich, ob der Mieter die Mietesache tatsächlich nutzt und ihn der Mangel daher subjektiv beeinträchtigt.[Fußnote 3]

Ob den Mieter (durch die Gebrauchsüberlassung an Dritte) ein vertragswidriges Verhalten anzulasten ist, könne dahinstehen, weil durch eine etwaige Vertragsverletzung des Mieters die Pflicht des Vermieters, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, angesichts des mangels Kündigung fortbestehenden Mietverhältnisses nicht berührt werde.[Fußnote 4]

Die Minderung trete kraft Gesetzes ein (§ 536 Abs. 1 BGB). Daher könne der Vermieter ebenso wie bei der Instandhaltungspflicht nicht mit Erfolg einwenden, der Mieter hätte die Mietsache, auch wenn sie zum vertragsgemäßen Gebrauch tauglich gewesen wäre, doch nicht genutzt.[Fußnote 5]

[Fußnote 1] BGH, Urteil vom 22.08.2018, VIII ZR 99/17.

[Fußnote 2] a.a.O., Rz. 13.

[Fußnote 3] a.a.O., Rz 14.

[Fußnote 4] a.a.O, Rz. 15.

[Fußnote 5] a.a.O, Rz. 19.

Vereinbarungen zwischen Vormieter und Nachmieter

Probleme bei Vereinbarungen zwischen Vor- und Nachmieter

Bei einem Mieterwechsel werden oft Vereinbarungen zwischen dem scheidenden Mieter (Vormieter) und seinem Nachfolger (Nachmieter) geschlossen. Oft ist es so, dass der ausziehende Mieter wenig Interesse daran hat, seine »alte« Wohnung zu renovieren, und oft passt auch die Einbauküche nicht in sein neues Domizil. Für den Vormieter liegt es daher nahe, die Einbauküche dem Nachfolger zu überlassen und  gleichzeitig  die von ihm selbst geschuldeten Schönheitsreparaturen oder die Beseitigung von Schäden an der Mietsache dem Nachfolger aufzubürden.

Was vordergründig als sinnvolles Vorgehen erscheint, birgt für den Vermieter vor allem das Risiko, dass er sich auf diese Vereinbarung nicht berufen kann. Zieht der Nachmieter später aus und beseitigt die Schäden nicht, sind Ansprüche gegen den Vormieter längst verjährt. Und war die Wohnung bei Einzug des Mieters nicht renoviert, ist regelmäßig auch die formularvertragliche Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam. Auch hier scheitert der Rückgriff auf den Vormieter, weil der Anspruch verjährt ist.

Die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB kann zu Lasten des Mieters nicht verlängert werden

Vereinbarung zwischen Vor- und Nachmieter bindet nur die Beteiligten – Bild (c) geralt/pixabay.com

BGH bestätigt die Relativität der Vereinbarung zwischen Vor- und Nachmieter

Der BGH stellt in einer aktuellen Entscheidung fest: Eine allein zwischen dem bisherigen und dem neuen Mieter getroffene Vereinbarung vermag – mit Rücksicht darauf, dass die Wirkungen eines Schuldverhältnisses grundsätzlich auf die daran beteiligten Parteien beschränkt sind – dem Vermieter keine Anspruchsgrundlage gegen den Mieter verschaffen.[Fußnote 1]

Was war geschehen?

Dem Vormieter war formularvertraglich die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen übertragen. Er bewohnte die Wohnung vom Juli 2007 bis Dezember 2008. Er zog aus, ohne Schönheitsreparaturen durchzuführen. Der Vormieter vereinbarte mit seinem Nachfolger die Übernahme von Einrichtungen und der Nachmieter erklärte sich dem Vormieter gegenüber bereit, an dessen Stelle die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchzuführen. Nachdem der Mieter das Mietverhältnis gekündigt hatte, forderte der Vermieter vom Mieter die Durchführung notwendiger Schönheitsreparaturen. Dem Einwand des Mieters, er habe eine unrenovierte Wohnung übernommen, hielt der Vermieter die Vereinbarung mit seinem Vormieter entgegen. Der Vermieter scheiterte beim BGH.

Warum half die Vereinbarung zwischen Vor- und Nachmieter nicht?

Der BGH argumentiert, dass die in einem Schuldverhältnis gewährten Rechte ebenso wie die dort übernommenen Pflichten grundsätzlich relativ sind, das heißt, sie sind in ihrer Wirkung auf die an dem jeweiligen Schuldverhältnis beteiligten Parteien beschränkt.[Fußnote 2]

Im Hinblick auf die Renovierungspflicht des Mieters ergänzt der Senat: Deshalb kann das Bestehen einer Renovierungsvereinbarung des Vormieters mit dem neuen Mieter grundsätzlich keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der in dem Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenden Verpflichtung haben, insbesondere dergestalt, dass der Vermieter so gestellt werden könnte, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.

Der Anspruch des Vermieters gegenüber seinem Mieter kann durch eine etwaige zweiseitige Vereinbarung zwischen neuem Mieter und Vormieter nicht untergehen. Der Vermieten kann seine Ansprüche gegen den Mieter unbeschadet einer zwischen diesem und seinem Nachfolger getroffenen Vereinbarung durchsetzen.[Fußnote 3]

Fazit zu vertraglichen Vereinbarungen zwischen Vor- und Nachmieter

  • Vertragliche Vereinbarungen zwischen Vor- und Nachmieter beschränken sich in der Wirkung auf die  beiden Vertragspartner. Der Vermieter kann hieraus nichts herleiten und er wird auch zu nichts verpflichtet. Die Vereinbarung ist gegenüber dem Vermieter schlicht wirkungslos.
  • Der Mieter kann sich seinen vertraglichen Pflichten gegenüber dem Vermieter nicht dadurch entziehen, dass er mit einem Nachmieter vereinbart, dass dieser seine Verpflichtung übernehmen soll. Er bleibt auch bei einer entsprechenden Vereinbarung mit dem Nachmieter gegenüber dem Vermieter in der Pflicht.
  • Will der Vermieter vertragliche Regelungen zwischen Vor- und Nachmieter wirksam in den Mietvertrag einbeziehen, ist dazu ein dreiseitiger Vertrag, also seine Beteiligung an der Vereinbarung notwendig.

[Fußnote 1] BGH, Urteil vom 22.08.2018, VIII ZR 277/16.

[Fußnote 2] BGH, a.a.O., Rz. 22.

[Fußnote 3] BGH, a.a.O., Rz. 27, der Senat weist darauf hin, dass ein Vertrag zugunsten dritter gem. § 328 BGB anders zu beurteilen wäre.