KategorieMietänderung

Wohnfläche – wer muss was beweisen

Wohnfläche und Zustimmung zur Mieterhöhung

Der Fall: Der Vermieter verlangt die Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete. Im Mietvertrag ist eine Wohnfläche nicht vereinbart. Bei der Abrechnung der Betriebskosten wird eine Wohnfläche von 92,54 m² als Verteilungsgrundlage angenommen. Der Mieter stimmt der Mieterhöhung nicht zu und bestreitet die angegebene Wohnfläche (stimmt nicht!). Er fordert vom Vermieter geeignete Nachweise zur Größe der Wohnung.

In der ersten und zweiten Instanz obsiegt der Mieter, weil sowohl das AG Mainz als auch das LG Mainz das einfache Bestreiten des Mieters als ausreichend angesehen haben. Nicht so der BGH (BGH Urteil vom 31.05.2017 – VIII ZR 181/169)

Leitsatz zur Wohnflächenbehauptung

Ein einfaches Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen Wohnfläche der gemieteten Wohnung ohne eigene positive Angaben genügt im Mieterhöhungsverfahren nicht den Anforderungen an ein substantiiertes Bestreiten des Mieters.

Die Begründung zur Wohnflächenentscheidung

Der BGH bezieht sich auf seine Entscheidung vom 22.10.2014 (VIII ZR 41/14). Das Berufungsgericht habe zu Unrecht angenommen, der Vermieter sei für die von ihm behauptete Wohnfläche beweisfällig geblieben. Mangels substantiierten Bestreitens (einfach sagen, stimmt nicht ohne selbst eine bestimmte Wohnfläche vorzutragen) der vom Vermieter  behaupteten Größe der Wohnung gelte dies gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden.

BGH bestimmt Anforderungen an das substantiierte Bestreiten einer vom Vermieter angegebenen Wohnfläche

Zum Bestreiten der Wohnfläche muss ein Mieter schon mal nachmessen

Der Vermieter trage zwar grundsätzlich die Beweislast für die in Ansatz zu bringende tatsächliche Wohnfläche. Wenn er aber eine bestimmte Wohnfläche vortrage, genüge das den Anforderungen. Es sei dann Sache des Mieters, diese Angabe substantiiert zu bestreiten. Die Wohnfläche verwirkliche sich im Wahrnehmungsbereich des Mieters. Es sei dem Mieter in aller Regel daher selbst möglich, die Wohnfläche der gemieteten Wohnung überschlägig zu vermessen und seinerseits einen bestimmten abweichenden Flächenwert vorzutragen. Das gelte selbst bei einer Wohnung mit Dachschrägen. Zwar sei es hier schwierig, die Wohnflächenverordnung anzuwenden. Aber es gilt: „Um die vom Vermieter vorgetragene Quadratmeterzahl wirksam zu bestreiten, genügt es .. , wenn ihm der Mieter das Ergebnis einer laienhaften, im Rahmen seiner Möglichkeiten liegenden Vermessung entgegenhält. (Rz. 16)“

10%-Grenze gilt nicht bei Mieterhöhungen

10%-Abweichung bei der Wohnfläche

Der BGH geht davon aus, dass die in einem Mietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe im Allgemeinen zugleich eine vertragliche Festlegung der Sollbeschaffenheit der Mietsache ist. Der BGH geht weiterhin davon aus, dass ein zur Minderung der Miete führender Mangel der Wohnung infolge Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle dann gegeben ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (grundlegende Entscheidung dazuBestätigung mit Urteil vom 18.11.2015, Rz. 9).

10%-Abweichung bei Mieterhöhungen nicht wirksam

Anders sieht der BGH das aber, wenn es um eine Mieterhöhung geht: Die bei Abschluss eines Wohnraummietvertrages getroffene Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße ist – und zwar auch bei Abweichungen von bis zu 10% – nicht geeignet, die bei einer späteren Mieterhöhung zu berücksichtigende Größe der Wohnung durch einen von den tatsächlichen Verhältnissen abweichenden fiktiven Wert verbindlich festzulegen (Aufgabe der entsprechenden Rechtsprechung des Senats aus 2009). Vielmehr ist jede im Wohnraummietvertrag enthaltende, von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweichende Wohnflächenangabe für die Anwendbarkeit des § 558 BGB und die nach dessen Maßstäben zu beurteilende Mieterhöhung ohne rechtliche Bedeutung. Maßgeblich für den nach dieser Bestimmung vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung (Null-Toleranz).

(BGH, Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14).