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Schadenersatzanspruch ohne Fristsetzung im Mietrecht

 

1. Der Fall zum Schadenersatz ohne Fristsetzung

Das Berufungsgericht spricht dem Kläger gegen den Beklagten Schadensersatz in Höhe von 5.171 € nebst Zinsen zu. Dieser setzt sich zusammen aus den Kosten für die Beseitigung eines auf fehlerhaftem Heiz- und Lüftungsverhalten des Beklagten beruhenden Schimmelbefalls mehrerer Räume (2.760 €), einem Ersatz für von ihm verursachte Kalkschäden an Badezimmerarmaturen (61 €) und Lackschäden an einem Heizkörper (100 €) sowie einem Mietausfallschaden aufgrund einer schadensbedingt erst ab August 2012 möglichen Weitervermietung der Wohnung (2.250 €). Eine Frist zu Beseitigung der betreffenden Schäden hatte er dem Beklagten zuvor nicht gesetzt. Der BGH bestätigt die Entscheidung des Berufungsgerichts.

2. Die Entscheidung des BGH zum Schadenersatz ohne Fristsetzung

Mit Urteil vom 28.02.2019 (VIII ZR 157/17) stellte der BGH fest:

Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, hat dieser nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder durch Geldzahlung (§ 249 Abs. 2 BGB) zu ersetzen. Einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf es dazu nicht. Das gilt unabhängig von der Frage, ob es um einen Schadensausgleich während eines laufenden Mietverhältnisses oder nach dessen Beendigung geht.

Schadenersatz des Vermieters ohne Fristsetzung möglich

3. Begründung zur Pflicht zum Schadenersatz ohne Fristsetzung

Der BGH begründet seine Entscheidung ausführlich und sehr theoretisch. Im Ergebnis ergibt sich folgendes:

Das in § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis gilt nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten (§ 241 Abs. 1 BGB) durch den Schuldner. In diesen Fällen muss der Gläubiger dem Schuldner grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er (statt der geschuldeten Leistung) Schadensersatz verlangen kann. Als eine derartige Leistungspflicht hat der Bundesgerichtshof etwa die vom Mieter wirksam aus dem Pflichtenkreis des Vermieters übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen angesehen.

Im Gegensatz dazu handelt es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB). Deren Verletzung begründet einen Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz (neben der Leistung) bereits bei Vorliegen der in § 280 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen. Daher kann ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben. Dies gilt – entgegen einer im mietrechtlichen Schrifttum teilweise vorgenommenen Unterscheidung – auch unabhängig davon, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadensersatz bereits vor oder (wie hier) erst nach der in § 546 Abs. 1 BGB geregelten Rückgabe der Mietsache geltend macht. Denn § 546 Abs. 1 BGB trifft weder eine Regelung darüber, in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben ist, noch dazu, unter welchen Voraussetzungen Schadensersatz zu leisten ist.[Fußnote 1]

4. Fazit zur Entscheidung zum Schadenersatz ohne Fristsetzung

Weder vor noch nach Vertragsende muss der Vermieter nach einer Beschädigung der Mietsache den Mieter zur Schadensbeseitigung auffordern, ehe er Ersatz verlangen kann. Der Mieter hat keinen Anspruch, den Schaden selbst zu beheben. Der Vermieter kann vielmehr nach seiner Wahl vom Mieter die Wiederherstellung oder den dafür erforderlichen Geldbetrag verlangen.[Fußnote 2]

Das gilt aber nicht, wenn der Mieter die Herstellung eines bestimmten Erfolgs schuldet. Das ist einmal die Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen. Zum anderen gilt das auch dann, wenn der Mieter bei der Rückgabe der Mietsache eine Rückbauverpflichtung, also die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, schuldet.

In diesen beiden Fällen ist für einen Schadenersatzanspruch eine Fristsetzung gem. § 281 BGB unentbehrlich.


[Fußnote 1] Vgl. dazu Pressemitteilung vom 28.02.2018.

[Fußnote 2] Im Hinblick auf die Entscheidung VII ZR 46/17 (Änderung der Rechtsprechung des Bausenats) ist aber fraglich, ob der Vermieter auch fiktive Mängelbeseitigungskosten verlangen kann, wenn er die Mängel nicht beseitigt. Jedenfalls sieht der VIII. Senat das im bestehenden Mietverhältnis so: »Allerdings ist er [der Vermieter] bei Wahl der letztgenannten Alternative [Verlangen nach Geldersatz] jedenfalls im Falle eines fortbestehenden Mietverhältnisses gehalten, den erlangten Geldersatz zur Erfüllung seiner dann erneut auflebenden Wiederherstellungspflicht einzusetzen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO, § 535 Rn. 93)« so BGH VIII ZR 157/17, Rz. 29. Beim beendeten Mietverhältnis spricht er den Ersatz (noch) zu.

Schadenersatz bei Schäden an der Mietsache

Schäden an der Mietsache – Schadenersatz ohne Fristsetzung

Der VIII. und der XII. Senat des BGH stellen zum Schadenersatzanspruch des Vermieters wegen einer Beschädigung der Mietsache durch den Mieter fest:

Bei einer Beschädigung der Mietsache durch den Mieter (Verletzung von Obhutspflichten) kann der Vermieter nach seiner Wahl ohne vorherige Fristsetzung zwischen der Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) und Schadenersatz in Geld (§ 249 Abs. 2 BGB) wählen. Das gilt sowohl während eines laufenden Mietverhältnisses als auch nach dessen Beendigung (BGH, Urteil vom 28. Februar 2018 – VIII ZR 157/17).

Der XII. Senat kommt in seiner Entscheidung vom 27.06.2018 zum gleichen Ergebnis. (BGH, Urteil vom 27.06.2018, XII ZR 79/17)

Schadenersatz für vom Mieter verursachte Schäden ohne Fristsetzung möglich

Begründung des BGH für Schadenersatz ohne Fristsetzung

Beide Senate begründen ihre Entscheidung damit, dass die Schadensbeseitigung keine Leistungspflicht aus § 546 Abs. 1 BGB darstellt.

Bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch nach Maßgabe von § 538 BGB entsprechenden Zustand zu halten, insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln sowie alles zu unterlassen, was zu einer von § 538 BGB nicht mehr gedeckten Verschlechterung führen kann, handelt es sich um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht im Sinne von § 241 Abs. 2 BGB, deren Verletzung allein nach den in § 280 Abs. 1 BGB geregelten Voraussetzungen eine Schadenersatzpflicht begründet.

Das gilt nicht nur für das laufende Mietverhältnis, sondern auch nach dessen Beendigung. Denn der Zustand, in dem sich die Mietsache bei ihrer Rückgabe befindet, ist für die allein in der Rückgabe selbst bestehende Leistungspflicht ohne Bedeutung. § 546 Abs. 1 BGB enthält keine Regelung darüber, in welchem Zustand die Wohnung zurückzugeben ist (BGH Urteil vom 28. Februar 2018 – VIII ZR 157/17 – NZM 2018, 320 Rn. 23 f. mwN; vgl. auch Senatsurteil vom 23. Juni 2010 – XII ZR 52/08 Rn. 18).

Dagegen bildet der bei Nicht- oder Schlechterfüllung einer Leistungspflicht geschuldete Schadensersatz statt der Leistung das Surrogat der geschuldeten Leistung, wobei die Ersatzfähigkeit dieses Schadens an die Voraussetzung geknüpft wird, dass der Schuldner vor Geltendmachung eines gegen ihn gerichteten, den Leistungsanspruch ersetzenden Schadensersatzanspruchs grundsätzlich eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung erhalten muss (BGH Urteil vom 28. Februar 2018 – VIII ZR 157/17 – NZM 2018, 320 Rn. 21; vgl. BT-Drucks. 14/6040, S. 134 f., 138, 225). Das soll z. B. bei der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter oder bei der Pflicht des Mieters, Einbauten bei Vertragsende zu beseitigen, der Fall sein.

Fazit zum Schadenersatz bei Schäden an der Mietsache:

Für die Verursachung von Schäden in der Mietsache besteht auch künftig keine Privilegierung des Mieters, die es ihm gestatten würde, zwischen Naturalrestitution und Schadenersatz zu wählen. Dann dann wäre die Durchsetzung eines Schadenersatzanspruchs gegen Dritte einfacher als gegen den Mieter, den übrigens besondere Sorgfaltspflichten treffen.

Der Schadenersatzanspruch entsteht mit Verursachung des Schadens. Das bedeutet auch, dass der Vermieter ihn noch dem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution entgegenhalten kann, wenn die Verjährungsfrist des § 548 BGB bereits abgelaufen ist (der Anspruch ist ja in unverjährter Zeit entstanden!).

Kinderlärm – nicht alles ist erlaubt

 

Der BGH nimmt in einer Entscheidung grundlegend zur Frage Stellung, welche Lärmemissionen (vor allem beim Kinderlärm) in einem Mehrfamilienhaus sozial adäquat sind und daher für die betroffenen Mieter noch nicht ohne Weiteres einen Mangel der Mietsache begründen (BGH, Beschl. v. 22.08.2017, VIII ZR 226/16).

Kinderlärm nicht in jedem Fall zulässig und hinzunehmen

Nicht immer sind Kinder so friedlich – da kann es auch mal „hoch hergehen“ und sehr laut werden – (c) pexels/pixabay.com

Der Fall (stark verkürzt)

Die Klägerin behauptet unter Vorlage von Lärmprotokollen und Antritt von Zeugenbeweisen, dass es aus der darüberliegenden Wohnung fast täglich, auch an Sonn- und Feiertagen sowie zu Ruhezeiten, zu massiven Lärmstörungen durch heftiges Stampfen, Springen, Poltern sowie durch Schreie und sonstige lautstarke und aggressive familiäre Auseinandersetzungen komme. Die nicht nur durch die Kinder sondern auch durch die Mieter der darüberliegenden Wohnung (also die Eltern) verursachten Störungen träten nicht nur punktuell, sondern bisweilen mehrmals am Tag auf und dauerten dabei größtenteils zwischen einer und vier Stunden. Der Lärm sei so heftig, dass er für die Klägerin sogar bei Verwendung von Ohrstöpseln noch deutlich hör- und spürbar sei. 

Die Klägerin verklagte den Vermieter auf Verurteilung zur Beseitigung der Lärmstörung, auf Feststellung eines Mietminderungsrechts und auf Rückzahlung der wegen der Lärmbelästungen unter Vorbehalt gezahlten anteiligen Miete.

Die Instanzengerichte

Sowohl AG als auch das LG als Berufungsinstanz wiesen die Klage ab. Der BGH hob diese Entscheidungen auf. 

Das LG Berlin (als Berufungsgericht, GE 2016, 1388) meinte im Ergebnis, dass das von der Klägerin hinzunehmende Maß an Lebensäußerung der Mieter der darüberliegenden Wohnung nicht überschritten sei: Der Klägerin habe bereits bei ihrem Einzug bekannt sein müssen, dass in die dortigen Wohnungen nach deren Zuschnitt auch Familien einzögen. Von Mietern einer Sozialwohnung sei ein höheres Maß an »Geräuschtoleranz« zu erwarten als von Mietern extrem teurer Wohnungen. Und schließlich gebe das Lärmprotokoll, das die Klägerin geführt hat, im Wesentlichen Störungen durch Kinder wieder, „die von Mietern als ein Schritt der natürlichen Entwicklung von Kindern hinzunehmen [seien] und .. normaler Wohnnutzung [entsprächen]“.

Die Entscheidung des BGH

Der BGH verweist die Sache zurück und stellt im Kern fest: Das Berufungsgericht hat den Kern des Vorbringens der Klägerin zu Art, Intensität, Häufigkeit und Dauer der ihrem Klagebegehren zugrunde liegenden Lärmstörungen verkannt und dadurch bereits im Ansatz die entscheidungserhebliche Abwägung der einander gegenüber stehenden Interessen verfehlt. Ein Klatsche für den erkennenden Senat des LG Berlin.

Erörterung des BGH zum Kinderlärm

Der VIII. Senat stellt im Hinblick auf (Kinder-)Lärm fest:

• In einem Mehrfamilienhaus sind gelegentlich auftretende Lärmbeeinträchtigungen grundsätzlich als sozial adäquat hinzunehmen (und damit noch nicht ohne Weiteres ein Mangel der Mietsache).

• Dazu zählt auch üblicher Kinderlärm, den das Immissionsschutzrecht des Bundes und der Länder für seinen Bereich als grundsätzlich sozial adäquat und damit zumutbar behandelt, was »gewisse Ausstrahlungswirkungen« auf die ohnehin schon längst in diese Richtung tendierende Verkehrsanschauung zur Toleranz gegenüber solchen Geräuschemissionen hat. 

• Im Abwägungsprozess ist aber das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme zu berücksichtigen.

• Die überwiegende Instanzenrechtsprechung gehe zutreffend davon aus, dass zwar auf der einen Seite Geräuschemissionen, die ihren Ursprung in einem altersgerecht üblichen kindlichen Verhalten haben, gegebenenfalls auch unter Inkaufnahme erhöhter Grenzwerte für Lärm und entsprechender Begleiterscheinungen kindlichen Verhaltens, grundsätzlich hinzunehmen sind, auf der anderen Seite jedoch die insoweit zu fordernde erhöhte Toleranz auch Grenzen hat. Diese sind hierbei jeweils im Einzelfall zu bestimmen unter Berücksichtigung namentlich von Art, Qualität, Dauer und Zeit der verursachten Geräuschemissionen, des Alters und des Gesundheitszustands des Kindes sowie der Vermeidbarkeit der Emissionen etwa durch objektiv gebotene erzieherischen Einwirkungen oder durch zumutbare oder sogar gebotene baulichen Maßnahmen

• Ebenso hat das, was in auffälliger Häufigkeit und Wiederkehr in den Lärmprotokollen etwa als familiäre Auseinandersetzung, „Riesentheater“ oder Schreien und Brüllen insbesonders eines Elternteils verzeichnet ist, nur wenig mit dem gemein, was als eine noch im üblichen Ramen liegende erzieherische Einwirkung verstanden werden kann, um die zuvor wohl als zu laut empfundenen Kinder aufzufordern, ihrerseits Ruhe zu geben und ein Schreien zu unterlassen.

Duschen in der Badewanne

Die Entscheidung

Duscht der Mieter vertragswidrig im Stehen in der Badewanne und verursacht dadurch Schimmelbildung an den Wänden, so stehen ihm Mängelbeseitigungsansprüche und Mietminderung nicht zu. Dabei spielt es keine Rolle, ob nach heutigem Verständnis das Duschen in der Badewanne im Stehen zum vertragsgemäßen Mietgebrauch gehört (LG Köln, Urteil vom 24.02.2017, 1 S 32/15).

Der Fall

Der Mieter duschte im Stehen in der Badewanne. Die Fliesen im Bad reichten nur bis zur halben Stehhöhe.

Schimmel durch Duschen im Stehen ist vertragswidrig, wenn der Fliesenspiegel nur halbe Stehhöhe hat

Duschen im Stehen ist hier vertragswidriger Gebrauch

Das AG verurteilte auf entsprechende Klage des Mieters den Vermieter, den im Bad vorhandenen Schwarzschimmel im Wandbereich durch geeignete bauliche Maßnahmen zu entfernen. Das AG stelle außerdem fest, dass wegen des Schwarzschimmels eine Mietminderung in Höhe von 10 % der Bruttomiete eingetreten sei. Das LG Köln kassierte die Entscheidung und wies die Klage des Mieters kostenpflichtig ab.

Die Begründung

Das LG holte zur Ermittlung der Ursache ein Sachverständigengutachten ein. Der Sachverständige stellte fest, dass der Schimmelbefall allein dadurch verursacht worden ist und unterhalten wird, dass die beiden Wände über der Badewanne im Bereich oberhalb des Fliesenspiegels regelmäßig beim Duschen im Stehen durchfeuchtet werden.

Das Badezimmer der Wohnung ist nicht für die vom Kläger praktizierte Nutzung – stehendes Duschen in der Badewanne – geeignet. Die bauliche Ausstattung – nur bis in halbe Stehhöhe reichender Fliesenspiegel – führt zwingend dazu, dass bei jedem Duschen Spritzwasser in die gegen Feuchtigkeitseinflüsse ungeschützten Wandbereiche über dem Fliesenspiegel eindringt. Dadurch entsteht Schimmelbildung. Das war auch für den Kläger ohne weiteres erkennbar. Das Duschen im Stehen ist daher vertragswidrig. Es kommt auch nicht darauf an, »ob man nach heutigen Maßstäben in Badewannen im Stehen duschen kann«.

Mangelbeseitigungsanspruch und Mietminderung sind demnach ausgeschlossen, weil feststeht, dass für den Schimmelbefall bauseitige Ursachen ausscheiden und weils sicher ist, dass der Schimmelbefall allein auf der Art der Nutzung des Badezimmers durch den Mieter beruht, »wobei sich diese Nutzung rechtlich als vertragswidrig darstellt«.

Isolierglasfenster und Schimmel

Veränderung des Raumklimas durch Einbau von Isolierglasfenstern

Die Frage, ob ein Vermieter nach dem Ersatz von einfachverglasten Fenstern durch Isolierglasfenster verpflichtet ist, seinen Mieter über die notwendige Änderung des Wohnfverhaltens zu unterrrichten, ist in Literatur und Rechtssprechnung umstritten.

Keine besondere Hinweispflicht des Vermieters, wenn vor Einzug des Mieters die Fenster erneuert wurden

Nachträglicher Einbau von Isolierglasfenstern erfordert Anpassung des Wohnverhaltens

Mag die entsprechende Information in unmittelbarem zeitlichen Zusammenhang mit dem Austausch der Fenster noch angezeigt erscheinen, stellt sich die Frage, was nach einem Mieterwechsel gilt.  Die Frage lautet also: Muss ein Vermieter einen Mieter, der viele Jahre nach dem Fenstereinbau einzieht, über die Tatsache informieren, dass er die Fenster ausgetauscht hat? Das LG Detmold meint nein (LG Detmold, Urt. v. 27.10.2015, 12  S 42/15,  ZMR 2016,  546).

Neue Isolierglasfenster, keine Informationsfplicht gegenüber später einziehenden Mietern

Das LG stellt fest:

Der Einbau von Fenstern mit Isolierverglasung in ein Haus, welches den zum Zeitpunkt der Errichtung im Jahr 1962/63 geltenden Anforderungen an Wärmeschutz entspricht und welches keine Mängel in der Bausubstanz aufweist, und die damit verbundene Veränderung des Raumklimas (hier: Verlagerung des Taupunktes von der vorher vorhandenen Einfachverglasung auf die Raumwände), rechtfertigt nur dann die Annahme eines vom Vermieter zu vertretenden Mangels des Gebäudes, wenn die Veränderung des Raumklimas vom Mieter nicht durch eine entsprechende, ihm zumutbare Veränderung seines Heiz- und Lüftungsverhaltens wirksam begegnet werden kann.

Zieht ein Mieter mehr als 20 Jahre nach dem Austausch der Fenster in die Wohnung ein (hier: im Jahr 2009) ist der Vermieter nicht deshalb für auftretenden Schimmelpilz verantwortlich, weil er den Mieter nicht ausreichend über die notwendigen Vorkehrungen zur Vermeidung von Schimmelbildung aufgeklärt hat

Diese Entscheidung ist richtig, weil man sicherlich von einem Mieter grundlegende naturwissenschaftliche Kenntnisse erwarten darf. Das Gericht meint dazu: Aufgrund der vom Mieter selbst festgestellten Feuchtigkeit auf dem Schlafzimmerfenster (Tauwasser!) hätte es sich nahezu aufdrängen müssen, dass die Luftfeuchtigkeit im Schlafzimmer bei weitem zu hoch war und dass deshalb durch intentsives Lüften, insbesondere aber auch durch entsprechendes Beheizen des Raumes die Luftfeuchtigkeit hätte abgesenkt werden können und müssen.

Aufklärung über Heizen und Lüften

Heizen und Lüften – was muss der Mieter wissen?

Das LG Aachen meint: Besteht die Schadensursache für Schimmelbildung in einer Kombination aus normalem Lüftungsverhalten und Möblierung bzw. Möblierung und unterbliebener überobligationsmäßiger Lüftung/Heizung, so hat der Vermieter den Entlastungsbeweis nicht geführt, weil feststeht, dass die Mietwohnung deshalb mangelhaft ist und der Vermieter hierauf nicht oder nicht in ausreichender Weise hingewiesen hat. Ohne einen solchen konkreten auf die Mietwohnung bezogenen Hinweis liegt eine schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters nicht vor.

Falsches Heizen und Lüften – Mieter schuldlos?

In dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall ging es darum, dass ein Sachverständiger festgestellt hatte, dass die Ursache des Schimmels in einer Mietwohnung unzureichendes Heizen/Lüften war. Der Sachverständige hat aber eingeschränkt, dass ein Schrank an der Außenwand im Schlafzimmer zusätzlichen Lüftungsbedarf ausgelöst habe. Darauf hätte der Vermieter den Mieter konkret hinweisen müssen.

Allgemeine Hinweise auf richtiges Heizen und Lüften sind nach Auffassung der Kammer nicht ausreichend. Da der Vermieter das nicht getan hatte, war das LG Aachen der Auffassung, dass den Mieter (offenbar mangels Kenntnis) kein Verschulden trifft.

Folgen für die Hinweispflicht des Vermieters

Die für die Entscheidung zuständigen Richter hatten offensichtlich dem Physikunterricht nicht die erforderliche Aufmerksamkeit gewidmet. Anders ist die im Urteil enthaltene sagenhafte Feststellung kaum erklärbar: „Die Notwendigkeit eines täglichen drei- bis viermaligen Lüftens begründet einen Fehler der Mietsache.“ 

Eine kontrollierte Wohnraumlüftung verhindert Schimmelbildung selbst dann, wenn Schränke an der Außenwand stehen

KWL verhindert Schimmel – automatisch richtig heizen und lüften

Wenn diese Auffassung  richtig ist, gibt es in Deutschland nur ganz wenige fehlerfreie Mietwohnungen. Es liegt doch auf der Hand, dass Feuchtigkeit, die in der Wohnung entsteht (Kochen, Blumen, Duschen, Baden, Atmen,…) nach außen muss. Das geschieht durch Lüften, darin einen Fehler einer Wohnung zu sehen ist schon abenteuerlich. Immerhin kam das LG trotzdem grundsätzlich zu der Auffassung, dass der Mieter verpflichtet ist, zu Heizen und zu Lüften. Tut er das nur unzureichend, kann das aber folgenlos bleiben, wenn der Vermieter ihm nicht „ausreichend“ darauf hingewiesen hat, wie das zu geschehen hat. 

In diese Richtung gibt es mehrere Entscheidungen von Amts- und Landgerichten, die ebenfalls die Auffassung vertreten, dass der Vermieter den Mieter nicht nur auf den Sachverhalt, das geheizt und gelüftet werden muss, hinweisen muss, sondern auch bei jeder Änderung, die er an der Mietsache vornimmt, verpflichtet ist, zu prüfen, ob damit geänderte Anforderungen an das Heiz- und Lüftungsverhalten verbunden sind. Werden z. B. Fenster ausgetauscht, kann man nach Auffassung dieser Rechtsprechung nicht davon ausgehen, dass der Bewohner auf die Idee kommt, dass neue Fenster dichter als die alten sind und deshalb mehr getan werden muss als bisher, um die in der Wohnung produzierte Feuchtigkeit nach außen zu bringen.

Das LG Aachen meint nun offenbar auch, dass man einen Bewohner darauf hinweisen muss, das das Aufstellen eines Schranks an der Außenwand mehr Aufmerksamkeit beim Lüften erfordert, als wenn die Außenwand frei bleibt. Führt man den Gedanken fort, wird man von einem Vermieter auch fordern müssen, dass er den Mieter darauf hinweist, dass beim Trocknen von Wäsche in der Wohnung die Feuchtigkeit durch Lüften nach draußen muss, er also verpflichtet ist, mehr zu Lüften, als wenn die Wäsche im Trockenkeller getrocknet wird.

Ich halte diese Anforderungen an Vermieter für maßlos überzogen. Warum soll der Vermieter eigentlich grundsätzlich über alltägliche Banalitäten mehr wissen müssen, als der Mieter?  

(LG Aachen, Urteil vom 02.07.2015, 2 S 327/14, ZMR 2016, S. 112 f.)