KategorieKündigung

Wann ist Mietzahlung rechtzeitig?

Der Fall:

Die Miete war am 03.11.2015 nicht auf dem Konto des Vermieters gut geschrieben. Die Miete für den Oktober 2015 war gar nicht bezahlt. Der Vermieter kündigte am 03.11.2015 fristlos, weil er meinte, der Mieter sei mit zwei Monatsmieten im Rückstand.

Das LG Berlin wies die Räumungsklage ab.

Die Entscheidung:

Der Vermieter kann eine Gutschrift der Mietzahlung regelmäßig nicht vor dem fünften Werktag eines Monats erwarten, so dass erst danach die Miete fällig wird und wegen Zahlungsverzugs gekündigt werden kann.

Die Begründung:

Das LG  Berlin verweist auf die Entscheidung des BGH vom 05.10.2016 (VIII ZR 222/15). Danach trage der Mieter die Verzögerungsgefahr nicht. Der Leistungserfolg, nämlich die Gutschrift der Miete auf dem Konto des Vermieters gehört nicht zur Leistungshandlung des Mieters. Es soll wohl reichen, dass der Überweisungsauftrag rechtzeitig am dritten Werktag des Monats erteilt wurde. „Bei einer Veranlassung am 3. Werktag des Monats ist diese nach § 675 n Abs. 1 Satz 3 BGB spätestens am folgenden Banktag auszuführen und nach § 675 s Abs. 1 Satz 1 BGB einen Tag später dem Empfängerkonto gutzuschreiben, so dass der Vermieter eine Gutschrift vor dem 5. Werktag regelmäßig nicht erwarten kann“, so das LG in der Urteilsbegründung.

(LG Berlin, Urt. vom 03.03.2017, GE 2017, 952)

Hinweis: Die Entscheidung gilt dann nicht, wenn der Mieter die Miete bar erst nach dem 3.  Werktag an den Vermieter bezahlt. Die v.g. BGH-Entscheidung bezieht sich auf eine Mietzahlung im Überweisungsverkehr. Nur hier ist der Mieter vom Risiko einer durch den Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs betroffen. 

Rückstand Betriebskosten und Kündigung

Betriebskostennachzahlung Miete?

Eine Betriebskostennachzahlung ist keine wiederkehrende Leistung und fällt deshalb nicht unter den Mietbegriff des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, meint das LG Dessau-Roßlau. Als wiederkehrende Leistung im Sinne von § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist die Nebenkostenzahlung nur dann anzusehen, wenn sie als Nebenkostenpauschale oder als Nebenkostenvorauszahlung zusammen mit der Miete zu den bestimmten Zinsterminen zu erbringen ist (LG Dessau-Roßlau, Urt. vom 29.12.2016 – 5 S 141/16).

Der Fall

Vorliegend war der Beklagte im Zeitpunkt der Kündigung am 25.08.2015 mit folgenden Zahlungen im Rückstand:

Vollstreckungsbescheid vom 03.12.2014  über 1.147,38 Euro für

  • Heizkostenabrechnung (2014) 667,21 Euro
  • Betriebskostenvorauszahlung (8 x 56,00 Euro) 448,00 Euro

Die Gesamtsumme überschritt die Höhe von zwei Monatsmieten, nicht jedoch allein der Rückstand aus der Betriebskostenvorauszahlung. Der Vermieter kündigt das Mietverhältnis und erhebt Räumungsklage, die beim LG scheitert.

Die Entscheidung

Das LG ist der Auffassung, dass der kündigungsrelevante Rückstand lediglich 448 Euro betragen habe, da der übrige Rückstand keine Miete i.S.d. § 543 Abs. 2 Ziff. 3 BGB sei. Diese Entscheidung steht mit dem immer noch gültigen Rechtsentscheid des OLG Koblenz vom 26.07.1984 in Übereinstimmung (WM 1984, 269), weil der BGH diese Frage bisher nicht anders entschieden hat.

Dr. Ulf Börstinghaus beschäftigt sich in Anmerkungen zu dieser Entscheidung (WM 2017, S. 254 ff.) mit diesem Urteil, Er weist darauf hin, dass die Rechtsprechung des BGH zu dieser Frage bisher nicht konsistent ist und dass man aus den Entscheidung des BGH eher wird schließen müssen, dass die Entscheidung des LG Dessau-Roßlau falsch ist. Offensichtlich wurde Revision zugelassen, ob diese eingelegt worden ist, ist offen.

Börstinghaus weist in dieser Entscheidungsbesprechung aber zu Recht auch auf die Entscheidung des BGH vom 13.04.2016 hin. Aufgrund dieser Entscheidung stellt sich nämlich die Frage, ob der Vermieter nicht (auch) deshalb wirksam hätte kündigen können, weil der Mieter selbst nach Titulierung einer Forderung nicht zahlt.

Kündigungsausschluss

Formularmäßiger Kündigungsausschluss

Der BGH bestätigt mit seinem Hinweisbeschluss vom 23.08.2016 (VIII ZR 23/16, in: NZM 2017, S. 71) erneut, dass ein formularmäßiger Kündigungsausschluss bis zu vier Jahren wirksam vereinbart werden kann. Die Redaktion der NZM formuliert folgenden Leitsatz:

Es wird daran festgehalten, dass formularmäßige Kündigungsausschlussklauseln für unwirksam zu erachten sind, die den zulässigen Bindungszeitraum von vier Jahren um drei Monate verlängern, indem sie bestimmen, dass eine ordentliche Kündigung erstmals „nach Ablauf des bezeichneten Zeitraums“ zulässig ist.

Sieht die zu beurteilende Klausel demgegenüber vor, dass die ordentliche Kündigung erstmals „zum Ablauf dieses Zeitraums“ zulässig ist, entspricht sie der gesetzlichen Regelung in § 557 a III 2 BGB und ist deshal wirksam.

Was ist beim 4-Jahreszeitraum zu beachten?

Unwirksam sind Bindungen, wenn sie einen Zeitraum von vier Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – überschreiten (Ziff. 13 der Entscheidung).

Unschädlich ist, wenn der Kündigungsausschluss nicht ab Vertragsschluss beginnt, sondern ab Mietbeginn, wenn dieser vor dem Vertragsabschluss liegt (Ziff. 18 der Entscheidung). Das benachteilgt den Mieter nämlich nicht.

Klar ist auch, dass bei einem kürzeren vereinbarten Kündigungsausschluss nicht maßgebend ist, ob die Kündigung erstmals nach oder zum Ablauf des fest vereinbarten Zeitraums ausgesprochen werden kann, solange die vorgenannte Frist von vier Jahren nicht überschritten wird.

Fristlose Kündigung unverzüglich?

Muß eine fristlose Kündigung unverzüglich ausgesprochen werden?

Mit dieser Frage musste sich der BGH beschäftigen, er kommt zu dem Ergebnis: § 314 Abs. 3 BGB findet auf die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses (nach §§ 543, 569 BGB) keine Anwendung (BGH, Urt. vom 13.07.2016, VIII ZR 296/15 = ZMR 2016, S. 937).

Der Fall zur unverzüglichen Kündigung

Der Mieter zahlt die Miete für die Monate Februar und April 2013 nicht Der Vermieter mahnte ab, eine Zahlung erfolgt auch dann nicht. Die Kündigung erfolgte am 15.11.2013. Die Frage war, ob die Kündigung analog § 314 Abs. 3 BGB zu spät erfolgte, weil sie nicht innerhalb angemessener Zeit ausgesprochen wurde.

 

Die Entscheidung zur unverzüglichen Kündigung

Der BGH erteilt der Ansicht der Vorinstanz, nach der die Kündigung unwirksam sei, weil sie erst sieben Monaten nach der ersten Kündigungsmöglichkeit erfolgte, eine Absage.  Die Vorschrift des § 314 Abs. 3 BGB sei nämlich auf die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses nicht anwendbar.

Der VIII . Senat kommt zu dem Ergebnis, dass die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses in den §§ 543, 569 BGB abschließend geregelt ist, das verbiete eine Anwendung des § 314 Abs. 3 BGB.  Der Senat bezieht sich zur Begründung auf die desbezüglich eindeutigen Gesetzesmaterialien.

Unabhängig davon ist aber die Frage der Verwirkung zu prüfen. Im vorliegenden Fall verneinte der BGH eine Verwirkung des Kündigungsrechts, weil offensichtlich das insoweit erforderliche Umstandsmoment nicht gegeben war.

Nutzungsentschädigung in Höhe der Marktmiete

Nutzungsentschädigung bemisst sich nach der Marktmiete

Der BGH hat entschieden, dass sich die Nutzungsentschädigung nach der aktuellen Marktmiete berechnet. Es handelt sich um eine Grundsatzentscheidung (BGH, Urteil vom 18.01.2017, VIII ZR 17/16, in: mietrb 2017, S. 125 f.

Der Fall

Das Mietverhältnis für ein Einfamilienhaus wurde durch Eigenbedarfskündigung zum 30.10.2011 beendet. Der Mieter gab das Objekt erst am 15.04.2013 zurück. Die Frage war, in welcher Höhe schuldete der Mieter für die Zeit vom 01.11. 2011 bis zum 15.04.2013 Nutzungsentschädigung.

Die Entscheidung zur Höhe der Nutzungsentschädigung

Der VIII. Senat stellte fest: Die Nutzungsentschädigung ist anhand der bei Neuabschluss des Mietvertrags über die Wohnung ortsübliche Miete (Marktmiete) zu bestimmen. Maßgebend so der Senat, sei nicht etwa die ortsübliche Vergleichsmiete oder die bisher geschuldete Miete.

Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung entstehe zudem ohne vorherige Ankündigung allein aufgrund der Vorenthaltung der Mietsache. Die Nutzungsentschädigung ist auch unabhängig davon, ob der Vermieter die Mietsache nach ihrer Rückgabe erneut vermieten will oder sie z.B. selbst nutzen will, zu zahlen.

Druck auf Mieter als Teil der Begründung

Interessant auch der Hinweis des Gerichts: Durch die Regelung des § 546a Abs. 1 BGB wird im Rahmen des nach Beendigung des Mietvertrages bestehenden Abwicklungsverhältnisses ein vertragsähnlicher Anspruch. Durch diesen soll ein zusätzlicher Druck auf den früheren Mieter ausgeübt werden, die geschuldete Rückgabe der Mietsache zu vollziehen.

Kündigung aus berechtigtem Interesse

Zu den Anforderungen an eine Kündigung gem. § 573 Abs. 1 Satz 1

§ 535 Abs. 1 Satz 1 lautet:

Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat

Der BGH gibt in seiner Entscheidung vom 10. Mai 2017 (VIII ZR 292/15) erneut Hinweise zu den Voraussetzungen, unter denen ein Vermieter berechtigt ist, ein Wohnraummietverhältnis auf der Grundlage der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 zu kündigen.

BGH formuliert (erneut) Voraussetzungen für Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses nach der Generalklausel

Hohe Hürde für Anwendung der Generalklausel bei Wohnraumkündigungen – (c) Rainer Sturm /pixelio.de

Die v.g. Generalklausel verlange von Gesetzes wegen eine einzelfallbezogene Feststellung und Abwägung der beiderseitigen Belange der betroffenen Mietvertragsparteien. Die für die Abwägung notwendige Gewichtung der Belange sei davon abhängig, „mit welchem Regeltatbestand das geltend gemachte Interesse am ehesten vergleichbar ist“.

Dazu vergleicht der BGH die Alternativen des § 573 Abs. 2 und §  573 Abs. 3. Habe das vom Vermieter geltend gemachte Interesse eine größere Nähe zum Eigenbedarfstatbestand (Abs. 2), reiche es regelmäßig aus, dass die Vorenthaltung der Mieträume für den Vermieter einen beachtenswerten Nachteil begründe.

Ist das angeführte Interesse des Vermieters mehr am Tatbestand der Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung (Abs. 3), müsse der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen.

Die Anwendung dieses Maßstabes ist in der Praxis kaum handhabbar. Also: Steine statt Brot.

Die Entscheidungsbegründung liegt derzeit noch nicht vor, die Zusammenfassung ist der Pressemitteilung entnommen.

Unpünktliche Mietzahlung

Keine Kündigung bei unpünktlicher Mietzahlung?

Unpünktliche Mietzahlungen rechtfertigen keine außerordentliche oder ordentliche Kündigung durch den Vermieter bei ansonsten beanstandungsfreiem Verlauf eines langjährigen Mietverhältnisses. Das gilt auch für eine Kündigung, die nach fruchtloser Abmahnung erfolgt, jedenfalls dann, wenn die Zahlungen mit lediglich geringer zeitlicher Verzögerung nach Fälligkeit beim Vermieter eingehen und das störende Zahlungsverhalten des Mieters insgesamt nur wenige Monate wirkt (LG Berlin, Urt. vom 29.11.2016, GE 2017, S. 49).

Der Fall

Der Mieter zahlt die Mieten für die Monate März, April und Mai 2015 unpünktlich. Danach erhält er deswegen eine Abmahnung. Trotzdem werden auch die Mieten Juni und Juli 2015 unpünktlich bezahlt („geringfügig verspätet“, was immer das heißen soll!). 

Die Begründung

Zwar handelt es sich bei der unpünktlichen Mietzahlung nach Abmahnung um eine schuldhafte und pflichtwidrige Vertragsverletzung. Aber die „Pflichtverletzung war jedoch nicht hinreichend erheblich, um den Ausspruch einer außerordentlichen oder ordentlichen Kündigung zu rechtfertigen“, so das LG .

Die Pflichtverletzung sei deshalb nicht „hinreichend erheblich“, weil die Zahlungen jeweils „nur mit geringer zeitlicher Verzögerung“ erfolgten. Das „störende“(!) Zahlungsverhalten betraf nur einen kurzfristigen Zeitraum von wenigen Monaten. Hinzu käme, so das LG, daß die verspätet entrichteten Beträge nicht „geeignet waren, die wirtschaftlichen Interessen der K. – bei der gebotenen absoluten Betrachtung – hinreichend und spürbar zu gefährden“.  Schließlich habe das Mietverhältnis bis zum Ausspruch der Kündigung über nahezu zwölf Jahre unbeanstandet bestanden.

Hinweis

Die Entscheidung dürfte schwer mit der BGH-Rechtssprechung in Übereinstimmung zu bringen sein, und sie dürfte auch kaum der herrschenden Meinung entsprechen. Wenn sich ein Mieter trotz Abmahnung vertragswidrig verhält und eine Hauptleistungspflicht nicht vertragsgerecht erfüllt, wird man zu einem anderen Ergebnis kommen müssen. Diese Vertragsverletzung ist hinreichend erheblich.

Konkludente Mietaufhebungsvereinbarung

Vorzeitige Wohnungsrückgabe

Das LG Wuppertal beschäftigte sich mit der Frage, ob die  Rücknahme der Wohnung vor Ablauf der Kündigungsfrist gleichzeitig eine konkludente Vereinbarung über die vorzeitige Beendigung des Mietvertrags bedeutet (Urteil vom 05.11.2015, 9 S 69/15, ZMR 2016, S. 117 f.).

Der Sachverhalt

Soweit aus der veröffentlichten Entscheidung ersichtlich, lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Ein Mieter wollte wegen mangelnder Leistungsfähigkeit vor Ablauf der normalen Kündigungsfrist ausziehen und das Mietverhältnis beenden. Der Vermieter teilte mit, dass er keinen Grund für die vorzeitige Aufhebung des Vertrags sehe. Später bot er dem Mieter an, vor Ablauf der Vertragslaufzeit einen Schlüssel (damit der Vermieter die Wohnungsbesichtigung mit Mietinteressenten organisieren konnte) oder alle Schlüssel zurückzugeben. Der Mieter wählte die Rückgabe aller Schlüssel. Deshalb nahm der Vermieter die Wohnung zurück und führte eine Wohnungsabnahme durch. Der Mieter meinte daraufhin, dass durch die Rückgabe der Vertrag (konkludent) vorzeitig beendet worden sei. Das Landgericht folgte dieser Ansicht nicht.

Allein die vorzeitige Rücknahme einer Wohnung ist keine konkludente Vereinbarung über das vorzeitige Vertragsende

Wann liegt eine konkludente Mietaufhebungsvereinbarung vor? – Bild: (c) Olu-Eletu/unsplash.com

Zu den Voraussetzungen einer konkludente Mietaufhebungsvereinbarung

 

Ein Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags sei nur dann anzunehmen, wenn aus bestimmten Umständen der Schluss gezogen werden könne, dass der Vermieter gleichzeitig mit der Rückgabe seine Ansprüche gegen den Mieter abschließend regeln wolle Dies sei z. B.  dann gerechtfertigt, wenn der Vermieter dem Mieter die Rückgabe der Kaution anbiete oder hierüber abrechne und damit zum Ausdruck bringe, dass der Mietverhältnis beendet worden sei.

Stromdiebstahl und Kündigung

Stromdiebstahl und Kündigung

Eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen Stromdiebstahls durch einen Mieter setzt grundsätzliche eine Abmahnung voraus. Bei einer fristlosen Kündigung kommt es auf die Schwere der Pflichtverletzung an. Kann der Vermieter weder die Dauer der Pflichtverletzung noch die Menge des entwendeten Stroms darlegen, ist auch eine fristgemäße Kündigung unbegründet. 1 

Der Fall

Bei einer Objektbegehung stellte der Vermieter fest, dass der Mieter von einer Steckdose im Treppenhaus ein Kabel in seine Wohnung verlegt hatte. Er kündigte fristlos und scheiterte damit sowohl beim AG als auch beim LG.

Stromklau kann teuer werden

Strombezug nicht aus fremden Zählern – sonst droht die Kündigung – Quelle: www.pixabay.com

Die Entscheidung

Das LG Berlin hält vor einer fristlosen Kündigung wegen Stromdiebstahls eine Abmahnung für notwendig. Und auch bei der fristgemäßen Kündigung habe der Vermieter darzulegen und zu beweisen, welche Menge an Strom entnommen wurde und wie lange die Situation bereits bestanden habe. Da LG hatte gleichwohl einen strafbaren Stromdiebstahl unterstellt.

Würdigung

Die Entscheidung widerspricht der bisherigen Rechtssprechung (vgl. dazu nachfolgend) und ist auch deshalb zweifelhaft, weil die Beweislast unzutreffend gewürdigt wurde. Nachvollziehbar ist, dass eine (fristlose) Kündigung ausscheidet, wenn der Verbrauch (Schaden) »so gut wie nicht messbar« ist. Allerdings muss der Mieter die Voraussetzung dafür darlegen und beweisen. Sache des Vermieters ist es hingegen, den Stromdiebstahl durch den Mieter zu beweisen. 2 Die Auffassung des LG Berlin führt dazu, dass Vermieter und Mitmieter verpflichtet sind, strafbare Handlungen sanktionslos hinzunehmen und den Schaden selbst zu tragen. 3

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