KategorieKündigung

Eintritt in Vermieterstellung

Der Fall zum Mieteintritt (Übertragung Miteigentumsanteil)

Eheleute sind Miteigentümer an einem Grundstück. Sie vermieten einen Stellplatz an den Mieter. Später veräußert die Ehefrau ihren Miteigentumsanteil an den Ehemann. Dieser allein kündigt das Mietverhältnis (aufgrund von Zahlungsrückständen). Die Räumungsklage des Ehemanns bleibt beim KG ohne Erfolg.

Das KG zur Rechtslage bei Veräußerung eines Miteigentumsanteils

Grundsätzlich gilt gem. § 566 Abs. 1 BGB, dass der das Eigentum erwerbende Dritte in den Mietvertrag eintritt und der Veräußerer aus dem Mietverhältnis ausscheidet. So sah auch das LG Berlin die Rechtslage. Es meinte, dass der Ehemann alleiniger Vermieter geworden sei.

Das KG sah das anders. Wenn einer der vermietenden Miteigentümer seinen Miteigentumsanteil auf den anderen Miteigentümer überträgt, ändert sich – so das KG – nichts an der ursprünglichen Vermieterstellung (KG, Urteil vom 08.10.2018, GE 2018, S. 1458).

§ 566 Abs. 1 BGB sei nicht anwendbar, da keine Veräußerung an einen Dritten erfolgt sei. § 566 BGB solle dem Mieter sein vertragliches Recht zum Besitz gegenüber einem Erwerber sichern. Dessen bedürfe es aber nicht, wenn der Erwerber eines Miteigentumsanteils schon zuvor aus dem Mietvertrag verpflichtet war.

Zahlungsverzugskündigung

Voraussetzungen der Zahlungsverzugskündigung

Unter den Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz Satz 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen: Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn … der Mieter a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Aus den vorgenannten Gründen kann der Vermieter auch alternativ oder gleichzeitig das Mietverhältnis gem. § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 kündigen: Der Vermieter kann … kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. … Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, …

Nachträgliche Unwirksamkeit der Zahlungsverzugskündigung

Die fristlose Kündigung kann der Mieter durch die sogenannte Schonfristzahlung oder Übernahmeerklärung rückwirkend unwirksam machen. Die Kündigung gilt dann rückwirkend als nicht eingetreten (BGH VIII ZR 261/17, Rz. 32), nämlich bei unverzüglicher Tilgung der Rückstände durch eine Aufrechnung des Mieters oder durch eine spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach der Erhebung einer Räumungsklage erfolgte Zahlung der Mietrückstände beziehungsweise eine binnen dieser Frist von einer öffentlichen Stelle eingegangenen Verpflichtung zur Befriedigung des Vermieter (BGH, VIII ZR 261/17, Rz. 28.

Die Möglichkeit, die Kündigung unwirksam zu machen, besteht aber bei der Schonfristzahlung bzw. Übernahmeerklärung nicht, wenn aufgrund des § 573 BGB fristgemäß gekündigt wurde. Und sie besteht bei der fristlose Kündigung nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.

Berufung auf fristgemäße Kündigung treuwidrig?

Der BGH weist in zwei Entscheidungen darauf hin, dass bei der fristgemäßen Zahlungsverzugskündigung und dem kurze Zeit nach Zugang der Kündigung erfolgten Ausgleich der Rückstände im Einzelfall gelten könne, dass sich der Vermieter treuwidrig verhalte, wenn er sich trotzdem auf die ordentliche Kündigung beruft (BGH, VIII ZR 261/17, Rz., 51 und BGH VIII ZR 231/17, Rz. 43).

Fazit zur fristgemäßen Zahlungsverzugskündigung

Die Berufung auf die Zahlungsverzugskündigung kann im Einzelfall treuwidrig und damit unzulässig sein. Das gilt nach Ansicht des BGH offenbar jedenfalls dann, wenn allein der Zahlungsrückstand  (erstmals) zur Kündigung geführt hat und dieser kurz nach Zugang der Kündigung beim Mieter vollständig ausgeglichen wird. Nicht treuwidrig ist die Berufung auf die (fristgemäße) Kündigung auch dann nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. Dann bleibt nämlich selbst eine fristlos ausgesprochene Kündigung trotz Schonfristzahlung bzw. Übernahmeerklärung wirksam (§ 569 Abs. 3 BGB).

Vorsorgliche fristgemäße Kündigung

BGH zur vorsorglich (hilfsweise) ausgesprochenen fristgemäßen Kündigung

Aufgrund der Rechtsprechung des LG Berlin war es umstritten, ob der Vermieter zusammen mit einer fristlosen Kündigung (wegen Zahlungsrückstands) gleichzeitig wirksam fristgemäß kündigen kann. Das LG Berlin verneinte dies. Es vertrat die Auffassung, dass aufgrund der fristlosen Kündigung das Mietverhältnis sofort ende, so dass für eine gleichzeitig (oder danach) ausgesprochene fristgemäße Kündigung kein Raum sei, da es kein zu kündigendes Mietverhältnis (mehr) gebe. Der Mieter hatte im konkreten Fall innerhalb der Schonfrist den Rückstand, der zur Kündigung führte, vollständig ausgeglichen. Der Vermieter war der Ansicht, dass er sein Räumungsverlangen dann auf die hilfsweise ausgesprochene fristgemäße Kündigung stützen konnte. Damit scheiterte er beim LG Berlin. Der BGH hob zwei entsprechende Entscheidungen des LG Berlin auf.[Fußnote 1]

Leitsatz zur vorsorglich ausgesprochenen fristgemäßen Kündigung

Durch § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB hat der Gesetzgeber die gesetzliche Fiktion geschaffen, dass im Falle einer rechtzeitigen Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle die zuvor durch eine wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) bewirkte Beendigung des Mietverhältnisses rückwirkend als nicht eingetreten gilt. Bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB entfallen damit nicht nur für die Zukunft die durch die fristlose Kündigung ausgelösten Räumungs- und Herausgabeansprüche, sondern das Mietverhältnis ist als ununterbrochen fortstehend zu behandeln.[Fußnote 2]

 

Ein Vermieter, der eine fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) hilfsweise oder vorsorglich mit einer ordentlichen Kündigung (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) verknüpft, bringt bei der gebotenen Auslegung seiner Erklärungen zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung in allen Fällen Wirkung entfalten soll, in denen die zunächst angestrebte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund einer – entweder schon bei Zugang des Kündigungsschreibens gegebenen oder nachträglich gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB (unverzügliche Aufrechnung durch den Mieter) oder gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (Schonfristzahlung oder behördliche Verpflichtung) rückwirkend eingetretenen – Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung fehlgeschlagen ist.[Fußnote 3]


[Fußnote 1] BGH, Urteil vom 19.09.2018, VIII ZR 261/17 und BGH Urteil vom 19.09.2018, VIII ZR 231/17. 

[Fußnote 2] BGH, VIII ZR 231/17, LS 1. 

[Fußnote 3] BGH, a.a.O., LS 2.  

Aufbewahrung einer Waffe kann fristlose Kündigung rechtfertigen

Verstöße gegen das Waffengesetz stören den Hausfrieden

Bewahrt der Mieter rechtswidrig eine Waffe und ein Magazin mit Munition in der von ihm gemieteten Wohnung auf, verstößt er besonders schwerwiegend gegen seine vertragliche Obhutspflicht als Mieter und stört damit den Hausfrieden so nachhaltig, dass die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt ist.[Fußnote 1]

Rechtswidrige Aufbewahrung einer Pistole nebst Munition rechtfertigt die fristlose Kündigung

Eine Waffe mit Munition in der Mietwohnung kann zur fristlosen Kündigung führen – Bild: (c) dirtdiver38/pixabay.com

Der Fall zum Waffenbesitz

Bei einem Polizeieinsatz wurde in der Wohnung des Mieters eine »scharfe Schusswaffe« gefunden (eine Pistole und ein Magazin mit Munition). Der Mieter wies darauf hin, dass die Waffe nicht geladen gewesen sei. Der Vermieter kündigte wegen des Waffenbesitzes und der Mieter wurde vom Amtsgericht zur Räumung verurteilt. Die Berufung des Mieters blieb erfolglos.

Die Argumentation des LG Berlins

Die Kündigung ist gem. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB und § 569 Abs. 2 BGB wirksam. »Das traditionell restriktive Waffenrecht in Deutschland, das ausweislich § 1 WaffG dem Schutz der öffentlichen Sicherheit und Ordnung dient, regelt nicht nur den Umgang mit Waffen oder Munition, wie deren Erwerb und Besitz, das Führen und die Aufbewahrung, sondern auch die Voraussetzungen, unter denen jemand eine Waffe überhaupt besitzen darf. Es ist kein Anhaltspunkt ersichtlich oder vorgetragen, der auch nur darauf hindeutet, dass die Waffe und die Munition sich erlaubt, das heißt legal in der Wohnung befand, in der immerhin auch Personen lebten und leben, die das 18. Lebensjahr noch nicht vollendet haben« so das LG Berlin.

Durch die rechtswidrige Aufbewahrung einer Waffe und eines Magazins mit Munition in der gemieteten Wohnung verletzt der Mieter besonders schwerwiegend seine vertragliche Obhutspflicht. Gleichzeitig stört der Mieter den Hausfrieden nachhaltig.

Der Mieter kann seine vertraglichen Pflichten auch dadurch verletzten, so das LG Berlin, dass er von der Mietsache einen Gebrauch macht, der geeignet ist, schädigende Einwirkungen Dritter (hier: konkret des Polizeieinsatzes) hervorzurufen. Das gelte im konkreten Fall selbst dann, wenn Ursache des Polizeieinsatzes nicht die Aufbewahrung der Waffe ist. Ein Mieter, in dessen Wohnung eine Straftat nach dem Waffengesetz begangen werde (hier konkret unzulässige Aufbewahrung), müsse ohne Weiteres damit rechnen, dass es zu strafprozessualen Maßnahmen kommen kann. Mit einem solchen Verhalten überschreite der Mieter den ihm aufgrund seiner Mietzahlung zustehenden vertragsgemäß Gebrauch der Mietsache.

Dabei falle (auch) ins Gewicht, dass das Waffengesetz mit seinen strengen Regelungen immerhin dem Schutz der öffentlichen Sicherheit und Ordnung dient; der Hausfrieden in einem Mehrfamilienhaus dürfte ohne Weiteres als Teilbereich derselben anzusehen sein. Der Verstoß gegen die Regelungen des Waffengesetzes werde im Fall einer Schusswaffe nicht als Ordnungswidrigkeit verfolgt, sondern als Straftat.


[Fußnote 1] LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 25.06.2018, 65 S 54/18, GE 2018, S. 1060 f.

Umdeutung Zeitmietvertrag

Ergänzende Vertragsauslegung beim unwirksamen Zeitmietvertrag

Der BGH (BGH VIII ZR 388/12 – Urteil vom 10.07.2013) äußerst sich zur ergänzenden Vertragsauslegung, wenn die Befristung eines Mietvertrags (Zeitmietvertrag)  unwirksam ist (Zeitmietvertrag ohne einem im Gesetz vorgesehenen Grund, vgl. § 575 Abs. 1 BGB).

Der Fall zum unwirksamen Zeitmietvertrag

Auf Wunsch des Mieters wurde individualvertraglich ein Kündigungsausschluss von 7 Jahren im Mietvertrag vereinbart. Außerdem wurde eine zweimal 3 Jahre dauernde Verlängerungsoption vorgesehen.  Ein zulässiger Grund für die Befristung gem. § 575 Abs. 1 BGB lag nicht vor. Der Vermieter berief sich darauf, dass die Befristung des Vertrags (Zeitmietvertrag) unwirksam ist (§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB), also ein unbefristeter Mietvertrag zustande gekommen sei, den er unter dem Gesichtspunkt des Eigenbedarfs kündigte.

Die Vorinstanz ging von einer wirksamen Kündigung aus. Dem ist der BGH (in dieser konkreten Fallkonstellation) nicht gefolgt. 

Zur ergänzenden Vertragsauslegung des unwirksamen Zeitmietvertrag

Zeitmietvertrag: Was folgt aus einer unwirksamen Vereinbarung?

Klar geeinigt und doch ergänzende Vertragsauslegung notwendig | Bild (c) geralt/pixabay.com

Das Berurfungsgericht habe verkannt, dass durch die Unwirksamkeit der vereinbarten Befristung des Mietvertrags  (Zeitmietvertrag) eine ausfüllungsbedürftige Lücke im Vertrag entstanden sei. Diese Lücke sei durch eine ergänzende Vertragsauslegung dahin zu schließen, dass anstelle der unwirksamen Befristung für deren Dauer ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt.

Die Partein hätten mit der Befristung des Vertrags eine beiderseitige langfristige Bindung bezweckt. Dies ergebe sich daraus, dass die Befristung auf Wunsch des Beklagten (=Mieter) in den Vertrag aufgenommen worden sei. Dieser wollte sich durch eine feste Vertragslaufzeit mit Verlängerungsoption eine lange Mietzeit sichern. Er habe deshalb in Kauf genommen, dass er während der festen Vertragslaufzeit auch selbst nicht ordentlich kündigen kann.

Mit diesem Wunsch des Beklagten nach einer beiderseitigen Bindung für die Dauer von sieben Jahren (mit einer zweimaligen Verlängerungsmöglichkeit um jeweils drei Jahre) habe sich die Klägerin (Vermieterin) durch Aufnahme der Befristung in den Mietvertrag einverstanden erklärt. Sie habe damit gleichfalls eine langfristige Bindung beider Seiten gewollt.

Durch die Unwirksamkeit der vereinbarten Befristung sei im vertraglichen Regelungsgefüge eine Lücke eingetreten, weil die bezweckte langfristige Bindung beider Parteien entfallen ist. Mit der Neuregelung des Zeitmietvertrags sei es dem Gesetzgeber darum gegangen, dass durch die Beschränkung der Befristungsgründe ein Missbrauch zur Umgehung der dem Mieterschutz dienenden Kündigungs- und Mieterhöhungsvorschriften ausgeschlossen werden sollte. Langfristige Bindung der Verragsparteien, zum Beispiel durch einen Kündigungsausschluss, sollten hingen weiterhin möglich sein (der Senat zitiert hierzu aus der Gesetzesbegründung – vgl. dazu auch die Entscheidung des BGB zum unbefristeten Kündigungsausschluss durch Individualvertrag).

Fazit zum unwirksamen Zeitmietvertrag

  • Ein Zeitmietvertrag, der nicht durch die gesetzlich legitimierten Befristungsgründe abgedeckt ist, ist unwirksam mit der Folge, dass grundsätzlich ein unbefristetes Mietverhältnis entstanden ist.
  • Ist ein individuell ausgehandelter Zeitmietvertrag unwirksam, weil er nicht mit gesetzlich erlaubten Grund befristet wurde, entsteht eine Vertragslücke, die durch eine ergänzende Vertragsauslegungen zu füllen ist.
  • Regelmäßig führt die ergänzende Vertragsauslegung dazu, dass von einem vereinbarten Kündigungausschluss für beide Vertragsparteien auszugehen ist. Ein Kündigungsausschluss ist auch für einen Zeitraum von mehr als vier Jahren (diese Grenze gilt nach BGH nur für formularvertragliche vereinbarte befristete Kündigungsausschlüsse) zulässig.
  • Nicht entschieden hat der BGH, was bei einer formularvertraglichen Vereinbarung gilt. Hier wird es so sein, dass sich der Verwender (in der Regel der Vermieter) des Vertragsmusters so behandeln lassen muss, als sei zu seinen Lasten ein entsprechender Kündigungsausschluss wirksam vereinbart (Grundsatz von Treu und Glauben). Für den anderen Vertragsteil dürfte ein unbefristetet Mietverhältnis anzunehmen sein.

Kündigungsausschluss

Der BGH beschäftigt sich in seiner Entscheidung vom 08.05.2018 (VIII ZR 200/17) (erneut) mit der Zulässigkeit eines individualvertraglichen Kündigungsausschlusses.

Der Fall zum Kündigungsausschluss

Der Vermieter (Kläger) begehrt die Räumung und Herausgabe einer in einem Zweifamilienhaus gelegenen Wohnung. Die Mieter (Beklagten) hatte diese Wohnung mit Vertrag vom 19. August 2013 von der Rechtsvorgängerin des Klägers angemietet.

Für den Vertrag war ein Formular verwendet worden, welches der Mieter nach Aufforderung durch den Rechtsvorgänger des Vermieters von der Haus & Grund GmbH erworben und zu den Vertragsverhandlungen mitgebracht hatte. In diesem Formular heißt es unter § 2 Mietzeit

» □ Kündigungsverzicht (maximal vier Jahre)

Das obige Mietverhältnis wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen. Beide Mietparteien verzichten wechselseitig bis zu ______________ (maximal vier Jahre ab Vertragsschluss) auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags. Zum Ablauf des Verzichtszeitraums kann das Mietverhältnis  erstmalig wieder von beiden Mietvertragsparteien mit den gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung wird von dieser Regelung nicht berührt.«

Das Kästchen »Kündigungsverzicht« wurde bei Abschluss des Mietvertrages handschriftlich angekreuzt; eine Verzichtsdauer wurde nicht genannt und die Passagen »maximal vier Jahre« sowie »maximal vier Jahre ab Vertragsschluss« wurden gestrichen.

Individualvertragliche Kündigungausschlussvereinbrung ist wirksa - (c) geralt/pixabay.com

Individualvertraglicher Kündigungsausschluss grundsätzlich wirksam – Bild: (c) geralt/pixabay.com

Außerdem wurde eine Zusatzvereinbarung dahin geschlossen, dass nicht die Vermieterin, sondern die Beklagten selbst für den Heizöleinkauf, die Heizungswartung, die Emissionsmessung und den Schornsteinfeger verantwortlich seien und die Hälfte der insoweit entstehenden Kosten zu tragen und diesen Anteil direkt gegenüber den Lieferanten beziehungsweise Handwerkern auszugleichen hätten. Auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung und den dafür erforderlichen Einbau von Messeinrichtungen verzichteten die Beklagten ausdrücklich; die Betriebs- und Heizkosten sollten zwischen den beiden Wohnungen hälftig geteilt werden. Die Beklagten verpflichteten sich zudem, im Rahmen ihrer Möglichkeiten darauf hinzuwirken, dass auch ein etwaiger späterer Mieter des Erdgeschosses (diese Wohnung stand bei Vertragsabschluss leer) seinen Anteil an den Kosten direkt begleichen würde.

Der Kläger trat im Mai 2015 durch Eigentumserwerb in das Mietverhältnis ein. Er kündigte das Mietverhältnis mehrfach, unter anderem mit Schreiben vom 29. Juli 2015, wegen Eigenbedarfs. In zweiter Instanz gab das LG der Räumungsklage statt.

Das Berufungsgericht hat angenommen, dass die Beklagten angesichts der Vorlage des für den Vertrag verwendeten Formulars die Vertragsbedingungen gestellt hätten und der in § 2 Nr. 1.a) des Mietvertrags enthaltene unbefristete Kündigungsverzicht deshalb der ABG-rechtlichen Inhaltskontrolle unterliege. Dieser halte er nicht stand, denn ein formularmäßiger Kündigungsausschluss sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren überschreite. Im Übrigen bestünden auch bei einer individualvertraglichen Vereinbarung eines unbefristeten Kündigungsausschlusses Bedenken, weil damit ein »immerwährender Kündigungsausschluss« vorliege, der auch sämtliche Rechtsnachfolger binde. Dies erscheine im Hinblick auf die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG bedenklich, bedürfe hier aber letztlich keiner abschließenden Beurteilung.

Die Meinung des BGH zum unbefristeten Kündigungsausschluss

Der BGH hebt die Entscheidung des Berufungsgerichts auf und verweist die Sache zurück, weil noch zu prüfen sei, ob eine Individualvereinbarung vorliege.

Ist die getroffene Vereinbarung eine allgemeine Geschäftsbedingung oder eine Individualvereinbarung?

Dazu der Senat: Als wesentliches Charakteristikum allgemeiner Geschäftsbedingungen hat der Gesetzgeber die Einseitigkeit ihrer Auferlegung sowie den Umstand angesehen, dass der andere Vertragsteil, der mit einer solchen Regelung konfrontiert wird, auf ihre Ausgestaltung gewöhnlich keinen Einfluss nehmen kann. Mit Rücksicht darauf ist das Merkmal des »Stellens« i.S.d. § 305 I 1 BGB erfüllt, wenn die Formularbestimmung auf Initiative einer Partei in die Verhandlungen eingebracht und ihre Verwendung zum Vertragsabschluss verlangt wird (Rz. 10). Diese Vorgaben schließen es aber aus, das verwendeten Vertragsformular allein deshalb als von den Beklagten gestellt anzusehen, weil diese dem von der Gegenseite geäußerten Wunsch entsprochen hat, das genannte Formular zu besorgen und zu den Vertragsverhandlungen mitzubringen. Denn dieser Umstand ändert nichts daran, dass das Vertragsformular auf Initiative der Vermieterseite in den Vertrag Eingang gefunden hat. (Rz. 11).

Das Berufungsgericht habe auch nicht berücksichtigt, dass der dauerhafte Kündigungsverzicht und die Zusatzvereinbarung zwischen den Parteien im Einzelnen ausgehandelt worden sein könnten, weil es den diesbezüglichen Vortrag nicht beachtet habe.

Dauerhafter Kündigungsausschluss kann in einer Individualvereinbarung wirksam vereinbart werden.

Der BGH bestätigt seine bisherige Rechtsprechung: Die Vertragsparteien können die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses im Wege der Individualvereinbarung »auch für sehr lange Zeiträume ausschließen«. Eine Grenze werde nur durch § 138 BGB gesetzt, etwa bei Ausnutzung einer Zwangslage oder bei Sittenwidrigkeit. Weiter orakelt der Senat: »Es mag allerdings, wie in der Instanzrechtsprechung … allgemein angenommen wird, nach Ablauf von 30 Jahren in entsprechender Anwendung des § 544 BGB eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist möglich sein (Rz. 16)«.

Fazit zum Kündigungsausschluss

In einer individualvertraglichen Vereinbarung ist es möglich, die ordentliche Kündigung jedenfalls für einem Zeitraum bis zu 30 Jahren wirksam auszuschließen.

Gewerbliche Weitervermietung als Werkswohnung

Weitervermietung als Werkswohnung ist gewerblich

Der Bundesgerichtshof bejaht die unmittelbare Anwendbarkeit des § 565 BGB zum Schutz des Mieters bei Weitervermietung als Werkswohnung (BGH VIII ZR 241/16, Urteil vom 17.01.2018). Das gilt auch dann, wenn das Interesse des Zwischenmieters nicht auf eine Gewinnerzielung aus der Vermietung gerichtet ist.

Der Leitsatz lautet:

Eine gewerbliche Weitervermietung, die eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete und mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungstätigkeit voraussetzt, liegt auch dann vor, wenn der Zwischenvermieter die von ihm angemietete Wohnung an die Arbeitnehmer seines Gewerbebetriebs weitervermieten will, um diese an sich zu binden und sich Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen, die ihren Arbeitnehmern keine Werkswohnungen anbieten können; eine Gewinnerzielungsabsicht aus der Vermietung selbst ist nicht erforderlich.

Regelungsinhalt von § 565 Abs. 1 BGB

§ 565 BGB regelt den Fall, dass der Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten soll. Die Regelung ordnet an, dass der Vermieter bei Beendigung des (Haupt-)Mietvertrags in den zwischen dem Mieter und dem Dritten abgeschlossenen Mietvertrag eintritt.

Gewinnerzielungsabsicht oder eigenes wirtschaftlichen Interesse

Die gewerbliche Weitervermietung setzt eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete, mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungstätigkeit voraus. 

§ 565 BGB soll nicht den Schutz des (Unter-)Mieters generell für alle Fälle einer Weitervermietung durch den Hauptmieter erfassen. Bei der Weitervermietung als Werkswohnung (also an Arbeitnehmer des Mieters) muss auch nicht die Absicht der Gewinnerzielung im Vordergrund stehen. Nach dem Regelungzweck des § 565 Abs. 1 BGB gilt, dass der Schutz (auch) zu gewähren ist, wenn der Eigentümer einen Zwischenmieter einschaltet, der die Wohnung zu Wohnzwecken weitervermieten soll und hiermit eigene wirtschaftlichen Interessen verfolgt (so schon VIII ZR 311/14).

Vermietung als Werkswohnung erfolgt im eigenen wirtschaftlichen Interesse

Ein Mieter, der als Arbeitgeber an seine Arbeitnehmer eine Wohnung vermietet, verfolgt mit einer derartigen Vermietung jedenfalls auch (eigene) wirtschaftlichen Interessen. Diese sind in dem Bestreben zu sehen, für das Unternehmen Arbeitnehmer an sich zu binden oder sich Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen, die ihren Arbeitnehmern keine Werkswohnungen anbieten können. Dies gelte, so der V. Senat, insbesondere, wenn Wohnraum zu tragbaren Bedingungen für Mieter in einem Ballungsgebiet nicht ohne weiteres zu finden seien. 

Für die Anwendung der Vorschrift des § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB reicht damit das eigene wirtschaftliche Interesse des Zwischenmieters aus, auch wenn es nicht auf eine Gewinnerzielung aus der Vermietung an sich gerichtet ist.

 

Verlängerung der Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters

Verlängerung der Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters zulässig?

Das LG Berlin hat am 26.10.2016 (WM 2017, S. 88 ff.) entschieden: Eine Formularklausel im Mietvertrag, nach der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache sowie Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren, verstößt gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB ist deshalb unwirksam.

Warum ist die Verlängerung der Verjährung unwirksam?

Das LG begründet seine Entscheidung im Kern wie folgt: § 548 BGB als Spezialregelung der Verjährung differenziere bewusst zwischen Ansprüchen des Vermieters und des Mieters. Der Beendigung des Mietverhältnisses komme für den Beginn der Verjährung der Ansprüche des Vermieters nach dem Gesetz keine Bedeutung zu. Maßgebend sei vielmehr das Datum der Rückgabe der Mietsache. Die im Mietvertrag vereinbarte Regelung sei unwirksam, weil die Klausel den Beginn des Laufs der Verjährungsfrist für Ansprüche des Mieters und des Vermieters einheitlich auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses festlege. Das sei für den Mieter ein unangemessener Nachteil.

Der (einseitig) modifizierte Verjährungsbeginn benachteilige den Mieter deshalb unangemessen, weil er den Zeitpunkt des Eintritts der Verjährung für Ansprüche des Vermieters erheblich hinausschieben könne.

Ausdrücklich offen gelassen hat das Gericht, ob die Klausel auch mit wesentlichen Grundgedanken des § 548 Abs. 1 BGB nicht vereinbar und daher unwirksam ist. Dann wäre sämtliche Klauseln, die die Dauer der Verjährung gem. § 548 Abs. 1 BGB verlängern, unwirksam.

Das LG hat die Revision zugelassen, ob sei eingelegt und ggf. zur Entscheidung angenommen wurde ist nicht bekannt.

Fazit:

Das LG hat nicht entschieden, ob die Verlängerung der Verjährung von Ersatzansprüchen wirksam vereinbart werden kann. Unwirksam ist aber eine Vereinbarung, die hinsichtlich der Vermieteransprüche nicht an die Rückgabe der Mietsache anknüpft. – Update: Der BGH hat generell festgestellt, dass die formularvertragliche Verlängerung der kurzen mietrechtlichen Verjährungsfrist unwirksam ist.

Zahlungsverzugskündigung – zu den Voraussetzungen

Das Problem: Wann muss die Voraussetzung einer Zahlungsverzugskündigung erfüllt sein?

Es bestehen in Literatur und Rechtsprechung unterschiedliche Auffassungen über die Voraussetzungen einer Zahlungsverzugskündigung. Der BGH befasst sich mit einer Entscheidung des LG Potsdam zur den Voraussetzungen der Zahlungsverzugskündigung. Das Landgericht vertrat die Auffassung, dass eine Kündigung wegen Zahlungsrückstands sowohl im Zeitpunkt ihres Ausspruchs als auch noch zum Zeitpunkt ihres Zugangs beim Mieter den Kündigungstatbestand des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erfüllen müsse. Dem ist der BGH (mit deutlichen Worten) erneut entgegengetreten.

BGH äußerst sich zu den Voraussetzungen einer Zahlungsverzugskündigung

BGH | Kündigung solange möglich, bis Zahlungsrückstand vollständig ausgeglichen ist

Der Fall zur Zahlungsverzugskündigung

Der Entscheidung des BGH vom 27.09.2017 (VIII ZR 193/16) lag – auf das Wesentliche verkürzt – folgender Sachverhalt zu Grunde: Bis zum März 2015 befand sich der Mieter für zwei aufeinander folgende Monate mit einem Gesamtbetrag in Höhe von 503,96 Euro in Verzug. Die vertraglich vereinbarte Monatsmiete betrug 479,96 Euro. Am 16.03.2015 zahlte der Mieter einen Teilbetrag in Höhe 402,96 Euro. Der Vermieter kündigte mit Brief vom 16.03.2017, der dem Mieter am darauffolgenden Tag zuging, das Mietverhältnis wegen Zahlungsrückstands fristlos und vorsorglich fristgemäß (gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB). Bei der Räumungsklage ging es um die Frage, ob die Kündigungsvoraussetzungen sowohl im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung als auch noch zum Zeitpunkt ihres Zugangs beim Mieter erfüllt sein müssen.

Die Entscheidung des BGH zur Zahlungsverzugskündigung

Der BGH stellt fest: Ist durch Auflauf eines Zahlungsrückstands des Mieters in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen.

Der Senat bestätigt mit dieser Entscheidung seine bisherige Rechtsprechung.

Begründung des BGH zu den Voraussetzungen der Zahlungsverzugskündigung

Eine nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 grundsätzlich gerechtfertigte Kündigung1)  ist nur unter bestimmten, vom Gesetz im Einzelnen aufgeführten Voraussetzungen ausgeschlossen oder wird nur unter den im Gesetz genannten Voraussetzungen unwirksam.

  • Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ist eine Kündigung nach Satz 1 Nr. 3 ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher – das heißt vor dem Zugang der Kündigung – befriedigt wird.
  • Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB wird die Kündigung unwirksam, wenn sich der Schuldner von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.
  • Schließlich wird die Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigungen nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet (sog. Schonfristzahlung).

Sämtliche genannten Vorschriften setzen allerdings eine vollständige Befriedigung des Vermieters voraus.

Soweit in Rechtsprechung und Literatur andere Auffassungen vorherrschen, seien diesen eine klare Absage zu erteilen, weil das Gesetz eindeutig sei und keinen Grund für eine abweichende Auffassung hergebe. Dies begründet der VIII. Senat in seiner Entscheidung ausführlich.

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(1) Gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a liegt ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses insbesondere dann vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termin mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Als nicht unerheblich ist der rückständige Teil der Miete nur dann anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt (§ 569 Abs. 2 Nr. 1 S. 1 BGB) | Zurück zum Text

Wann ist Mietzahlung rechtzeitig?

Der Fall:

Die Miete war am 03.11.2015 nicht auf dem Konto des Vermieters gut geschrieben. Die Miete für den Oktober 2015 war gar nicht bezahlt. Der Vermieter kündigte am 03.11.2015 fristlos, weil er meinte, der Mieter sei mit zwei Monatsmieten im Rückstand.

Das LG Berlin wies die Räumungsklage ab.

Die Entscheidung:

Der Vermieter kann eine Gutschrift der Mietzahlung regelmäßig nicht vor dem fünften Werktag eines Monats erwarten, so dass erst danach die Miete fällig wird und wegen Zahlungsverzugs gekündigt werden kann.

Die Begründung:

Das LG  Berlin verweist auf die Entscheidung des BGH vom 05.10.2016 (VIII ZR 222/15). Danach trage der Mieter die Verzögerungsgefahr nicht. Der Leistungserfolg, nämlich die Gutschrift der Miete auf dem Konto des Vermieters gehört nicht zur Leistungshandlung des Mieters. Es soll wohl reichen, dass der Überweisungsauftrag rechtzeitig am dritten Werktag des Monats erteilt wurde. „Bei einer Veranlassung am 3. Werktag des Monats ist diese nach § 675 n Abs. 1 Satz 3 BGB spätestens am folgenden Banktag auszuführen und nach § 675 s Abs. 1 Satz 1 BGB einen Tag später dem Empfängerkonto gutzuschreiben, so dass der Vermieter eine Gutschrift vor dem 5. Werktag regelmäßig nicht erwarten kann“, so das LG in der Urteilsbegründung.

(LG Berlin, Urt. vom 03.03.2017, GE 2017, 952)

Hinweis: Die Entscheidung gilt dann nicht, wenn der Mieter die Miete bar erst nach dem 3.  Werktag an den Vermieter bezahlt. Die v.g. BGH-Entscheidung bezieht sich auf eine Mietzahlung im Überweisungsverkehr. Nur hier ist der Mieter vom Risiko einer durch den Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs betroffen.