KategorieBetriebskosten

Wirtschaftseinheit

Was ist eine Wirtschaftseinheit

Fasst der Vermieter mehrere Grundstücke zusammen und rechnet die Betriebskosten für diese Gebäude einheitlich ab, bildet er eine Wirtschaftseinheit. Das ist grundsätzlich zulässig und zwar unabhängig davon, ob das im Mietvertrag so vereinbart ist oder nicht. Auch die Neubildung von Wirtschaftseinheiten während des Bestehens der Mietverhältnisse ist zulässig.

Wann ist die Bildung einer Wirtschaftseinheit zulässig?

Das Landgericht Siegen (LG) hat sich in einem Berufungsverfahren (erneut) mit der Frage beschäftigen müssen, ob die Zusammenfassung mehrerer Gebäude zu einer Wirtschaftseinheit und gemeinsamer Abrechnung der dort entstehenden Betriebskosten zulässig ist. Das LG hat entschieden, dass die Bildung von Wirtschaftseinheiten zulässig ist und die Berufung eines Mieters, der sich gegen die Abrechnung im Rahmen einer Wirtschaftseinheit wandte, zurückgewiesen. 

Die Bildung von Wirtschaftseinheiten zur einheitlichen Abrechnung der Betriebskosten ist zulässig.

Die einheitlich Abrechnung der Betriebskosten für mehrere Grundstücke (Wirtschaftseinheit) ist zulässig

Was muss bei der Bildung einer Wirtschaftseinheit beachtet werden?

Das LG bestätigte zunächst, dass die Rechtsprechung bei der Neubildung einer Wirtschaftseinheit als Voraussetzung  fordert, dass die Gebäude einheitlich verwaltet werden, in einem unmittelbaren örtlichen Zusammenhang stehen und auch, dass zwischen den einzelnen Gebäuden keine wesentlichen Unterschiede im Wohnwert bestehen.

Die Kammer weist darauf hin, dass diese Voraussetzungen  aber nur für den Fall der nachträglichen Bildung einer Wirtschaftseinheit bzw. dann gelten, wenn der Mietvertrag selbst keine diesbezügliche Festlegung enthält (unter Hinweis auf Langenberg, Betriebskostenrecht).

Für die dem Beschluss zu Grunde liegende Konstellation, in welcher die jährliche Abrechnung der Betriebskosten für die gesamte Wirtschaftseinheit bereits im Mietvertrag festgehalten war, werden sowohl in der Rechtsprechung als auch in der Literatur keine besonderen Anforderungen an deren Bildung gestellt.

Entgegen der Auffassung der Beklagten dürften der Verwendung der Klausel im Mietvertrag (über die Abrechnung mehrerer Häuser als Wirtschaftseinheit) auch im Hinblick auf § 307 BGB keine Bedenken entgegenstehen. Gegen eine unangemessene Benachteiligung spreche insoweit schon, dass die Abrechnung über eine Wirtschaftseinheit in den §§ 2, 27 Zweite Berechnungsverordnung sogar gesetzlich vorgesehen sei.

(vgl. Hinweisbeschluss LG Siegen vom 29.12.2015, 1 S 89/15)

Rohrwärmeausgleich

Rohrwärmeausgleich nach anerkannten Regeln der Technik

Der BGH hat sich in seiner Entscheidung vom 06.05.2015 mit der Frage befaßt, ob ein Rohrwärmeausgleich gem. VDI -Richtlinie 2077 den Grundsätzen der Heizkostenverordnung entspricht. Er entschied: § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV, wonach der Wärmeverbrauch der Nutzer in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfaßt wird, nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden kann, verstößt nicht gegen das verfassungsrechtliche Verbot der dynamischen Verweisung auf Regelwerke nicht demokratisch legitimierter Normgeber. 1

Rohrwärmeverluste dürfen berücksichtigt werden

Rohrwärmeverluste dürften aufgrund anerkannter Regeln der Technik bei der Heizkostenabrechnung berücksichtigt werden – (c) ri_pixabay

 

Der Fall

In einem mit einer Einrohrheizung ausgestattetem Gebäude hatte der Vermieter ohne vorherige Ankündigung zur Ermittlung der verbrauchsabhängigen Heizkosten erstmals die VDI-Richtlinie 2077 angewandt, weil die im Beiblatt genannten drei Kriterien allesamt erfüllt waren.  Der BGH hat dies gebilligt.

Aus den Entscheidungsgründen

Die Ausführung zur dynamischen Verweisung sind eher akademischer Art und nicht praxisrelevant. Wichtig für die Praxis sind aber folgende Ausführungen:

  • Der Vermieter ist berechtigt (aber nicht verpflichtet), den Wärmeverbrauch nach Maßgabe der VDI-Richtlinie 2077 zu bestimmen. Dies folgt unmittelbar aus § 7 Abs. 1 Satz 3, 4 HeizkostenV. Diese Regelung eröffnet die Möglichkeit, unbillige Kostenverschiebungen nach anerkannten Regeln der Technik (die VDI-Richtlinie 2077 enthält ein Beiblatt „Verfahren zur Berücksichtigung der Rorhwärmeabgabe“, das als anerkennte Regel der Technik aunzusehen ist) auszugleichen oder jedenfalls zu reduzieren. Das Problem der Einrohrheizungen mit ungedämmten Rohrleitungen ist es, daß die Wärmeabgabe der ungedämmten Rohre vom Nutzer nicht beeinflußt werden kann. Die Ablesengeräte an den Heizkörpern können diesen Verbrauch nicht bzw. nur unzureichend erfassen.
  • Ebensowenig wie der Vermieter dem Mieter die Vorschriften der Heizkostenverordnung mitteilen oder erläutern muß (Urteil vom 26.10.2011, VIII ZR 268/10), muß der Vermieter dem Mieter den Text der VDI-Richtlinie 2077 aushändigen oder ihm deren Inhalt in anderer Weise zur Kenntnis bringen. 
  • Die Bestimmung des Wärmeverbrauchs nach anerkannten Regeln der Technik gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3, 4 HeizkostenV durch den Vermieter unterliegt nicht der Ankündigungspflicht, denn sie betrifft nicht die Verteilung der Heizkosten anhand eines bestimmten Abrechnungsmaßstabes, sondern die davon zu unterscheidende Ermittlung des Verbrauchs.
  • Eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellende Heizungsanlage läßt sich aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit nicht herleiten.
  • Das vom Mieter geltend gemachte Kürzungsrecht des § 12 HeizkostenV steht ihm nicht zu. Das Recht zur Kürzung hat der Nutzer nur dann, wenn der Vermieter entgegen einer ihm durch die Heizkostenverordnung auferlegten Verpflichtung nicht verbrauchsabhängig abrechnet.

Fazit:

  • Der Vermieter kann zum Ausgleich von Rohrwärmeverlusten die VDI-Richtlinie 2077 anwenden, er muß das aber nicht, weil es sich bei § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV und eine Kann-Bestimmung handelt.
  • Wird die VDI-Richtlinie angewendet, muß dies weder angekündigt werden noch hat der Mieter ein (15%-iges) Kürzungsrecht.
  • Der Vermieter ist unter dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit nicht verpflichtet, eine funktionierende Heizungsanlage zu erneuern.

Hinweis: Der BGH hat sich mit dieser Frage in seiner Entscheidung vom 15.03.2017 erneut befasst und den Anwendungsbereich der Ausnahmeregelung der HeizkV deutlich eingeschränkt.

 

 BGH, Urteil vom 06.05.2015, VIII ZR 193/14

Wirtschaftlichkeitsgebot bei Betriebskosten

Wirtschaftlichkeitsgebot bei den Betriebskosten

Zur Darlegung eines Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot genügt es nicht, lediglich pauschal zu behaupten, daß die betreffenden Leistungen zu überhöhten Preisen beschafft wurde. 1)

Begründung des BGH

Der BGH weist darauf hin, daß ein Mieter gegen die Umlegung überhöhter oder nicht erforderlicher Kosten durch das Wirtschaftlichkeitsgebot (§ 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB) geschützt sei, das im Übrigen auch im gewerblichen Mietrecht  anzuwenden sei.

Wirtschaftlichkeitsgebot bei den Betriebskoste läßt dem Vermieter Ermessenspielraum

Vermieter hat Ermessensentscheidung bei Auswahl der Vertragspartner – Bild: (c) Steve Buissinne /pixabay

 

Veranlaßt ein Vermieter den Anfall überhöhter Kosten, so verletzt er die aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot folgende vertragliche Nebenpflicht und ist insoweit zur Freihaltung des Mieters verpflichtet.

Den Vermieter treffe lediglich die Darlegungs- und Beweislast dafür, daß die umgelegten Kosten angefallen und vertraglich vereinbart seien.

Demgegenüber folge aus der Einordnung des Wirtschaftlichkeitsgebots als vertragliche Nebenpflicht, deren Verletzung einen Schadenersatz auslöse, daß die Darlegungs- und Beweislast für die Behauptung, die Wirtschaftlichkeit liege nicht vor, den Mieter treffe. Der Vermieter trage insofern auch keine sekundäre Darlegungslast, die ihn zur näheren Darlegung der für die Wirtschaftlichkeit erheblichen Tatsachen, etwa eines Preisvergleichs, verpflichten würde.

Zwar dürften die Anforderungen an die dem Mieter obliegende Darlegung der Umstände, die für einen Verstoß sprechen, nicht überspannt werden. Für die Darlegung einer Nebenpflichtverletzung des Vermieters genüge es aber noch nicht, wenn der Mieter die Angemessenheit und Üblichkeit der Kosten nur bestreite oder lediglich pauschal behaupte, daß die betreffenden Leistungen zu überhöhten Preisen beschafft worden seien. Vielmehr könne vom Mieter die Darlegung erwartet werden, daß gleichwertige Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich geringeren Preis zu beschaffen gewesen wären. Dann dann könne dem Vermieter, dem im Übrien bei der Auswahl seiner Vertragspartner ein Ermessensspielraum zuzugestehen sei, eine Pflichtverletzung vorgeworfen werden.

 1) BGH, Urteil vom 1712.2014, XII ZR 170/13.