KategorieBetriebskosten

Abfluss- und Leistungsprinzip bei der Abrechnung von Betriebskosten

Betriebskostenabrechnung – Abfluss- und Leistungsprinzip

Das LG Berlin vertritt die Auffassung, dass bei der Abrechnung der Betriebskosten das Abflussprinzip und das Leistungsprinzip gleichzeitig angewendet werden dürfen.[Fußnote 1]

Bei der Abrechnung nach dem Abflussprinzip stellt der Vermieter die im Abrechnungszeitraum von ihm bezahlten Rechnungen in die Abrechnung ein und legt diese nach dem mietvertraglichen Schlüssel auf die Mieter um. Diese Art der Abrechnung entspricht der Abrechnung im Wohnungseigentum.

Bei der Abrechnung nach dem Leistungsprinzip werden die Kosten für Leistungen in die Abrechnung eingestellt, die im Abrechnungszeitraum erbracht, in Anspruch genommen oder verbraucht worden sind. Der Zeitpunkt der Zahlung der Rechnung ist nicht maßgeblich.

Abfluss- und Leistungsprinzip in einer Abrechnung – der Fall

Soweit der Entscheidung des LG Berlin zu entnehmen ist, rechnete ein Vermieter die Betriebskosten hauptsächlich nach dem Leistungsprinzip ab. Bei der Gebäudeversicherung wandte er hingegen das Abflussprinzip an. Er belastete eine Rechnung für den vom 27.02 bis 26.02. des Folgejahres weiter.

Abfluss- und Leistungsprinzip – die Entscheidung des LG Berlin

Es ist dem Vermieter nicht verwehrt, die Betriebskosten gegenüber dem Mieter teils nach dem Abfluss- und teils nach dem Leistungsprinzip abzurechnen.

Die Begründung des LG zur gleichzeitigen Verwendung des Abfluss- und Leistungsprinzips

Da es an einer gesetzlichen Vorgabe fehlt und da sich auch den Gesetzesmaterialien keine entsprechende Beschränkung entnehmen lässt, ist die Umlage (auch) nach dem Abflussprinzip grundsätzlich zulässig. Das gilt jedenfalls dann, wenn vertraglich keine bestimmt Abrechnungsmethode vereinbart ist.[Fußnote 2] Der Vermieter ist dabei innerhalb einer Abrechnung auch nicht auf nur ein Abrechnungsprinzip festgelegt.[Fußnote 3] Das LG lässt ausdrücklich offen, ob die Wahl gem. § 242 BGB dann eingeschränkt ist, wenn es einen Mieterwechsel gegeben hat.[Fußnote 4]

Fazit zur Zulässigkeit der Abrechnung nach dem Zufluss- oder Leistungsprinzip

Eine Abrechnung der Betriebskosten nach dem Leistungsprinzip ist die Regel. Die Abrechnung nach dem Zuflussprinzip ist aber gleichermaßen zulässig. Selbst die Mischung innerhalb einer Abrechnung ist erlaubt.

Vermietenden Wohnungseigentümern hilft die Zulässigkeit des Abflussprinzips, weil sie selbst vom Verwalter eine entsprechende Abrechnung erhalten.[Fußnote 5]

Offen bleibt die Frage, ob gem. § 242 BGB etwas anderes gilt, wenn im Abrechnungszeitraum Mieter gewechselt haben. Jedenfalls bei der hier maßgeblichen Prämienrechnung der Gebäudeversicherung ist kein Grund ersichtlich, die Anwendung des Abflussprinzips als treuwidrig anzusehen.


[Fußnote 1] LG Berlin, Urteil vom 13.02.2019, WM 2019, S. 377ff.

[Fußnote 2] LG Berlin, a.a.O., S. 378.

[Fußnote 3] LG Berlin, a.a.O., S. 378 mit Verweis auf BGH VIII ZR 49/07.

[Fußnote 4] LG Berlin, a.a.O., S. 378.

[Fußnote 5] Unstrittig ist dabei, dass bezüglich der Heizkosten die Anwendung der HeizkostenVO zwingend ist.

Umlagefähigkeit von Verwaltungskosten im Mietrecht

Zur Umlagefähigkeit der Verwaltungskosten im Mietrecht

Der BGH äußert sich zur Umlagefähigkeit der Verwaltungskosten im Wohnraummietvertrag

Eine in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale stellt eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichende und damit gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksame Vereinbarung dar, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt.[Fußnote 1]

Diese Entscheidung hat vielfach zu falschen Interpretationen geführt. Der BGH hat mit der Entscheidung nicht die Umlage der Verwaltungskosten unmöglich gemacht. Vielmehr formuliert er Anforderungen an eine wirksame Umlagevereinbarung.

Der Fall zu den Verwaltungskosten

Der Mietvertrag enthielt folgende Regelung:

Die vereinbarten Verwaltungkosten im BGH-Fall

Entscheidungsgründe zu den Verwaltungskosten

Schon allein die Bezeichnung »Verwaltungskostenpauschale« hat für den VIII. Senat zu der Entscheidung geführt, dass hier kein Bestandteil der Grundmiete offen gelegt wurde, sondern die Nähe zur Grundmiete vollkommen fehlt: »… da der (Grund-)Miete Bezeichnungen als »Pauschale« oder als »Vorschuss« fremd sind.«[Fußnote 2] Hinzu komme, dass Verwaltungskosten ihrer Natur nach Betriebskosten sind, die in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV definiert sind.

Dafür spreche ein weiterer Gesichtspunkt aus dem konkreten Mietvertrag: »Die vorliegend […] festgelegte Kautionshöhe […] entspricht genau dem dreifachen Betrag der im Mietvertrag […] ausgewiesenen Nettokaltmiete.«[Fußnote 3] Weiterhin meint der BGH, dass einer »Zuordnung der Verwaltungskostenpauschale zur Grundmiete […] ferner entgegen [steht], dass sich die Vermieterin im Mietvertrag eine Erhöhung von Betriebskostenpauschalen vorbehalten hat.«[Fußnote 4]

Weitere Hinweise in der Entscheidung über die Verwaltungskosten

Die Miete ist von ihrer gesetzgeberischen Ausgestaltung grundsätzlich eine Inklusivmiete. Der Gesetzgeber hat aber ausdrücklich in § 556 Abs. 1, 2 BGB zugelassen, dass die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter bestimmte, in der Betriebskostenverordnung bezeichnete Betriebskosten trägt. Diese können entweder als Pauschale oder im Wege von Vorauszahlungen mit Abrechnungspflicht vereinbart werden. (§ 556 Abs. 2, 3 BGB).

Hintergrund für die gesonderte Umlage der Betriebskosten sei letztlich eine vereinfachte Anpassung bei Kostensteigerungen »in diesem überschaubaren und klar definierten Bereich«[Fußnote 5]. Im Fall der Betriebskostenpauschale kann unter den Voraussetzungen des § 560 Abs. 1 BGB eine Anpassung vorgenommen werden. Bei den Vorauszahlungen hat jede Vertragspartei die Möglichkeit, eine Anpassung nach der Abrechnung zu verlangen.

Zum Schutz des Mieters sieht § 556 Abs. 4 BGB vor, dass eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen des § 556 BGB abweicht, unwirksam ist. In der Geschäftsraummiete ist die Umlage von Verwaltungskosten grundsätzlich zulässig und weit verbreitet.[Fußnote 6]

Ausdrücklich bestätigt der BGH, »dass es dem Vermieter freisteht, im Mietvertrag eine Aufschlüsselung der vereinbarten (Grund-)Miete beziehungsweise (Netto-)Miete vorzunehmen und dadurch einen […] Hinweis auf seine interne Kalkulation zu geben […]. Dies gilt auch für Verwaltungskosten, die der Vermieter ebenso wie sonstige nicht gesondert umlegbare Kosten in die Grundmiete »einpreisen« oder auch separat als weiteren Bestandteil der Grundmiete angeben kann,[…].[Fußnote 7]

Fazit aus der Entscheidung zu den Verwaltungskosten

  • Auch bei der Wohnraummiete ist die Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter zulässig, wenn die Umlage ausdrücklich als Bestandteil der Grundmiete ausgewiesen wird.
  • Ist die Vereinbarung der Verwaltungskostenumlage im Wohnraummietvertrag unklar, also nicht eindeutig als Aufschlüsselung der Grundmiete erkennbar, muss der Vermieter (regelmäßig) damit rechnen, dass die Umlagevereinbarung unwirksam ist.
  • Was für die Geschäftsraummiete in ähnlichen Fällen gilt, bleibt letztlich offen, weil der VIII. Senat für die Geschäftsraummiete nicht zuständig ist. Auf den Hinweis auf die Entscheidung des XII. Senat aus dem Jahre 2009 sollte man sich wohl besser nicht verlassen.

[Fußnote 1] BGH, Urteil vom 19.12.2019, VIII ZR 254/17

[Fußnote 2] BGH, a.a.O., Rz. 21

[Fußnote 3] BGH, a.a.O., Rz 22

[Fußnote 4] BGH, a.a.O., Rz 23

[Fußnote 5] BGH, a.a.O., Rz. 12

[Fußnote 6] BGH, a.a.O., Rz. 21

[Fußnote 7] BGH a.a.O, Rz. 16 mit Hinweis auf BGH, Beschluss vom 30.05.2017, VIII ZR 31/17, Rz. 7.

Mietausfallwagnis in der Gebäudeversicherung

Auch das mitversichertes Risiko „Mietausfall“ in der Gebäudeversicherung ist umlagefähig

Das hat der BGH am 06.06.2018 (VIII ZR 38/17) zur Umlagefähigkeit der Mietausfallversicherung entschieden. Der Leitsatz:

Haben die Mietvertragsparteien die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung (§ 2 Nr. 13 BetrKV) auf den Mieter vereinbart, sind auch die Kosten eines in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls infolge eines Gebäudeschadens versichert

Der Fall: Mieter beanstandet mitversichertes Risiko „Mietausfall“ erfolglos

Ein Mieter beanstandet, dass in der Gebäudeversicherung auch Mietausfall versichert ist. Dieser Teilbereich der Versicherung sei nicht umlagefähig. Weil der Vermieter den dafür enthaltenen Prämienanteil nicht herausrechnen konnte, verweigerte der Mieter die Zahlung der gesamten Versicherungskosten und scheiterte damit beim BGH.

Auch wenn Mietausfall mitversichert ist, kann die Prämie der Gebäudeversicherung in voller Höhe umgelegt werden.

BGH urteilt zur Umlagefähigkeit der Gebäudeversicherung – Bild: (c) geralt/pixabay.com

Erkenntnisse aus der Entscheidung zur Gebäudeversicherung

  1. Eine separat abgeschlossene Mietausfallversicherung ist im Rahmen der Abrechnung der Betriebskosten nicht auf den Mieter umlegbar (Rz. 18).
  2. Die Mitversicherung des Mietausfallschadens in der verbundenen Wohngebäudeversicherung hindert die Umlagefähigkeit der Versicherungskosten nicht, weil dem Mieter für die von ihm (mit)finanzierte Prämie eine Gegenleistung zu Gute kommt. Diese besteht darin: Der Mieter ist geschützt, wenn er leicht fahrlässig einen Schaden der Mietsache verursacht. Er ist im Verhältnis zum Vermieter nicht nur der Verpflichtung enthoben, einen solcherart verursachten Schaden auf eigene Kosten beseitigen zu müssen (VIII ZR 191/13). Vielmehr ist der Mieter, der fahrlässig einen im Gebäudeversicherungsvertrag abgedeckten Versicherungsfall verursacht hat, nach der gefestigten Rechtsprechung des BGH regelmäßig auch vor einem Rückgriff des Gebäudeversicherers in der Weise geschützt, dass eine durch die Interessen der Vertragsparteien gerechtfertigte ergänzende Auslegung des Gebäudeversicherungsvertrags einen konkludenten Regressverzicht des Versicherers für die Fälle ergibt, in denen der Wohnungsmieter den versicherten Schaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat. Dies kommt dem Mieter einer Wohnung auch im Hinblick auf einen als Schadensfolge mitversicherten Mietausfalls zugute, denn der Regressverzicht des Versicherers erstreckt sich auch auf den durch die Geäbudeversicherung gedeckten Mietausfall (Rz. 24).
  3. Der mietvertragliche Verweis auf die Anlage 2 zu § 27 der II. BV, die nicht mehr gilt, weil sie durch die BetriebskV ersetzt wurde, ist „nur“ eine unschädliche Falschbezeichnung (VIII ZR 137/15; Rz. 11).
  4. Die Abrechnung der verbundenen Wohngebäudeversicherung unter der lediglich allgemein als „Versicherung“ bezeichneten Kostenposition ist zulässig (Rz. 13 m.W.N.).
  5. Zu den Kosten der „Sach- und Haftpflichtversicherung“ gehören die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden sowie die Kosten weiterer in der Vorschrift aufgeführten Versicherung (die lautet: 13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug). Darunter fallen mithin allgemein ausgedrückt alle Sach- (und Haftpflicht-) Versicherungen, die dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher dienen (Rz. 15 m.W.N.).

Betriebskostennachzahlung erst nach Belegvorlage fällig

Mieter ist nicht zur Nachzahlung verpflichtet, solange Belegvorlage nicht erfolgt ist

Der BGH stellt zur Fälligkeit einer Betriebskostennachforderung fest:[Fußnote 1]

Ein Mieter ist zur Leistung von Betriebskostennachzahlungen nicht verpflichtet, solange und soweit der Vermieter einem berechtigten Verlangen nach Belegvorlage nicht nachgekommen ist.

Nachzahlungen sind grundsätzlich sofort fällig

Der Senat bestätigt zunächst seine bisherige Auffassung zur Fälligkeit der Nachforderungen.

Grundsätzlich führt die Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung an den Mieter die Fälligkeit des sich hieraus ergebenden Nachforderungs- oder Guthabensaldos gem. § 271 Abs. 1 BGB herbei, ohne dass es für den Fälligkeitszeitpunkt noch zusätzlich darauf ankommen, ob nach Erteilung der Abrechnung zunächst eine angemessene Frist zu ihrer Überprüfung durch der Mieter verstrichen ist.[Fußnote 2]

Zurückbehaltungsrecht solange Überprüfung verweigert wird

Weiterhin bestätigt der Senat seine bisherige Auffassung, nach der geklärt ist, dass der Mieter gegenüber einer Nachforderung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB geltend machen kann, solange der Vermieter ihm keine Überprüfung der Abrechnung ermöglicht.[Fußnote 3]

BGH stellt fest, dass es bei der Verteilung der Grundsteuer keines Vorwegabzugs für Gewerbe bedarf

Nachforderung aus Betriebskostenabrechnung erst nach Belegvorlage fällig

Verweigerung der Belegeinsicht führt zur Klageabweisung

Erstmals klärt die BGH die Streitfrage, ob die verweigerte Belegeinsicht zur Klageabweisung führt oder »nur« zur Verurteilung der Erfüllung Zug um Zug.

Die Verweigerung des Vermieters zur Belegeinsicht greife in vertragsverletzender Weise in das Recht des Mieters auf eine »vorgreifliche Überprüfung der Abrechnung« ein. Ein gleichwohl erhobenes Zahlungsverlangen stelle sich als gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstoßende unzulässige Rechtsausübung dar.[Fußnote 4]

Weil der Vermieter die Belegvorlage verweigert hatte, wies der BGH die Klage des Vermieters auf den Abrechnungssaldo als derzeit unbegründet ab.


[Fußnote 1] BGH, Urteil vom 07.02.2018, VIII ZR 189/17, Leitsatz.

[Fußnote 2] BGH, a.a.O., Rz. 25 mit Verweis auf VIII ZR 78/05.

[Fußnote 3] BGH, a.a.O., Rz. 23 mit Verweis auf VIII ZR 78/05.

[Fußnote 4] BGH, a.a.O., Rz 26-27.

Einsichtsrecht in Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer

Mieter verlangt Einsicht in Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer

Ein Mieter möchte die Heizkostenabrechnung prüfen, weil sein Verbrauchskostenanteil deutlich höher als sein Anteil an der Wohnfläche ist. Er verlangt deshalb die Vorlage der Einzelverbrauchsdaten der anderen Nutzer, der Vermieter verweigert das.

BGH gesteht dem Mieter das Recht auf Belegeinsicht in die Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer zu

Anspruch auf Belegeinsicht auch in Daten anderer Nutzer – Bild (c) geralt/pixabay.com

Einsicht in Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer – der BGH urteilt:

Der Mieter ist berechtigt, die Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer einzusehen. [Fußnote 1]

Ein Mieter kann im Rahmen der bei einer Betriebskostenabrechnung geschuldeten Belegvorlage vom Vermieter auch die Einsichtnahme in die von diesem erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgter Mietobjekts beanspruchen, um sich etwa Klarheit zu verschaffen, ob bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt, ob deren Werte zutreffend sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen. Der Darlegung eines besonderen Interesses an dieser Belegeinsicht bedarf es nicht.[Fußnote 2]

Beweislast für inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung

Der Senat bestätigt seine bisherige Rechtssprechung. Die Darlegungs- und Beweislast für die inhaltliche Richtigkeit der erhobenen (Abrechnungs-)Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter, liegt beim Vermieter.[Fußnote 3]

Abrechnungsbelege sind vorzulegen

§ 259 Abs. 1 BGB bestimmt, dass Belege, soweit sie erteilt zu werden pflegen, vorzulegen sind. Deshalb muss der Vermieter dem Mieter auf dessen Verlangen die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen durch deren Vorlage ermöglichen, soweit dies zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich ist.[Fußnote 4]

Es entspricht allgemeiner Auffassung und wird vom Senat geteilt, dass ein Mieter auch die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts hinsichtlich der Heizkosten beanspruchen kann. Dieses Recht besteht, damit sich der Mieter Klarheit verschaffen kann, ob bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt, ob deren Werte zutreffend sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen.[Fußnote 5]

Zweck des Einsichtsrechts ist auch, es dem Einsichtsberechtigten zu ermöglichen, sich durch Nachfrage bei den in den Belegen genannten Dritten über die Richtigkeit der daraus hervorgehenden Umstände zu vergewissern oder weitere Aufklärung einzuholen.[Fußnote 6]

Ausreichend für den Anspruch ist das »allgemeine Interesse des Berechtigten, die Tätigkeit des Abrechnungspflichtigen zu kontrollieren«. [Fußnote 7]


[Fußnote 1] BGH, Urteil vom 07.02.2018, VIII ZR 189/17.

[Fußnote 2] BGH, a.a.O, Leitsatz.

[Fußnote 3] BGH, a.a.O., Rz. 12.

[Fußnote 4] BGH, a.a.O. Rz. 16.

[Fußnote 5] BGH, a.a.O., Rz 17.

[Fußnote 6] BGH, a.a.O., Rz. 18.

[Fußnote 7] BGH, a.a.O., Rz. 18

Fehlender Wärmezähler für Warmwasserkostenermittlung – Kein Kürzungsrecht

Das LG Berlin hat mit Urteil vom 15.06.2017 entschieden: 

Rechnet der Vermieter den Heiz- und Warmwasserverbrauch des Mieters in der Heizkostenabrechnung nach erfasstem Verbrauch ab, steht dem Mieter ein Kürzungsrecht gemäß § 12 Abs. 1 Satz HeizkostenVO nicht zu, auch wenn es der Vermieter entgegen § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenVO unterlassen hat, einen Wärmezähler zur Erfassung der auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallenden Wärmemenge zu  installieren.

(GE 2017, S. 951).

Betriebskosten – Grundsteuer

Verteilung der Grundsteuer

In einem Gebäude befinden sich gewerbliche Einheiten und Wohnungen. Die gesamte Wohn- und Nutzfläche beträgt rund 1.100 m², der Anteil der gewerblich genutzte Fläche beträgt 56 %. 

Im Mietvertrag ist bezüglich eines „Vorwegabzugs“ keine Regelung enthalten. Lediglich der Verteilungsschlüssel ist vereinbart. Es gilt „das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses“.

BGH stellt fest, dass es bei der Verteilung der Grundsteuer keines Vorwegabzugs für Gewerbe bedarf

Kein Vorwegabzug bei der Grundsteuer

Der Vermieter verteilt die Grundsteuer allein nach der Wohn- und Nutzfläche. Das beanstandet der (Wohnraum)Mieter und scheitert damit sowohl beim LG Berlin als auch beim BGH

Die Entscheidung zur Verteilung der Grundsteuer

Bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück bedarf es bezüglich der Umlage der Grundsteuer keines Vorwegabzugs für die gewerblich genutzten Einheiten (BGH, Urteil vom 10.05.2017, VIII ZR 79/16).

Aus der Gründen der Entscheidung zur Grundsteuer

Der BGH stellt sich mit seiner Entscheidung gegen die – soweit ersichtlich bis dahin – herrschende Meinung in der Literatur. Der VIII. Senat weist darauf hin, dass nach seiner „gefestigten“ Rechtsprechung ein Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen (nur) dann erforderlich sei, wenn – wofür zudem der Mieter die Darlegungs- und Beweislast trage – durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten (pro Quadratmeter) entstehen. 

Bei der Grundsteuer, so der Senat weiter, handele es sich „um eine ertragsunabhängige Objektsteuer,  die auf der Grundlage der vom örtlichen Finanzamt erlassenden Bescheide über den Einheitswert nach den einschlägigen steuerrechtlichen Vorschriften ermittelt werde. Damit hänge die im Abrechnungsjahr erhobene Steuer grundsätzlich nicht von den in diesem Jahr erzielten Erträgen und ihrer Verteilung auf die Nutzung zu gewerblichen Zwecken einerseits und zu Wohnzwecken andererseits ab. Es fehle somit an einer maßgebenden Voraussetzung eines Vorwegabzugs: die gewerbliche Nutzung müsse erhebliche Mehrkosten verursachen, die es unbillig erscheinen lasse, die Kosten einheitlich nach dem Flächenmaßstab zu verteilen. 

Rohrwärmeausgleich – wann?

Kein Rohrwärmeausgleich bei nicht freiliegenden Heizleitungen – ungedämmt allein reicht für Anwendung nicht aus.

§ 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenVO ist auf überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung nicht analog anwendbar.

BGH, Urteil vom 15. März 2017 – VIII ZR 5/16

Nicht sichtbar, keine Anwendung von § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV

„Freiliegend“ sind nach den Verordnungsmaterialien auf der Wand verlaufende und damit sichtbare Wärmeleitungen (Verordnung zur Änderung der Verordnung über Heizkostenabrechnung, BR-Drucks. 570/08, S. 13 [zu § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV]). Der Verordnungsgeber hat diesem im Übrigen auch nicht weiter erläuterungsbedürftigen Begriff in § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV keinen abweichenden Sinngehalt beigemessen. 

Der BGH lässt auch eine analoge Anwendung nicht zu. Er begründet das im Wesentlich damit, dass eine analoge Anwendung des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV auf überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung mangels planwidriger Regelungslücke nicht gestattet sei, weil der Verordnungsgeber eine eindeutige Entscheidung im Hinblick auf freiliegende Rohrleitungen getroffen habe . 

Das ist klar und eindeutig. Ist die ungedämmte Leitung nicht zu sehen, darf die VDI-Richtlinie 2077 nicht angewendet werden, egal ob deren Kriterien erfüllt sind oder nicht. Lesen Sie dazu auch: Rohrwärmeausgleich.

Rohrwärmeausgleich

Rohrwärmeausgleich – § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV zwingend anzuwenden

Der Verbrauchswärmeanteil der Heizkosten muss nach § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV nach allgemein anerkannten Regeln der Technik (VDI-Richtlinie 2077) bestimmt werden, wenn der an den Heizkörpern durch elektronische Heizkostenverteiler erfasste Verbrauchswärmeanteil deutlich unter dem nach der Richtlinie maßgeblichen Quotient von 0,34 liegt.

Denn bei einer deutlichen Unterschreitung dieses Grenzwertes von 0,34 reduziert sich das in § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV mit dem Wort „kann“ dem Vermieter zugewiesene Ermessen auf null.

(AG Augsburg, Urt. vom 28.10.2015, MietRB 2016, S. 69 f.)

Zwingender Rohrwärmeausgleich hinzwischen wohl herrschende Meinung

Die vom AG Augsburg vertretene Auffassung reiht sich nahtlos in einen Vielzahl neuerer Entscheidungen ein, so auch vom LG Siegen (WM 2015, 433). Es dürfte damit inzwischen herrschende Meinung sein, dass ein Unterschreiten der maßgeblichen Grenze zwingend zur Anwendung der VDI 2077 führt.

Meine erste Einschätzung nach der BGH-Entscheidung zum Rohrwärmeausgleich wird nicht mehr aufrecht erhalten. Einschränkend muss aber auf eine neuere Entscheidung des BGH hingewiesen werden, die die Anwendung der VDI 2077 wohl nur noch in den wenigsten Fällen zulässt, nämlich nur dann, wenn die ungedämmten Leitungen sichtbar sind.

Was sagt die VDI 2077?

Das grundsätzliche Verfahren beschreibt ISTA in einer verständlichen Zusammenfassung.

Es geht bei der Anwendung der VDI 2077 im Übrigen um drei Faktoren:

  • Verbrauchswärmeanteil ≤ 0,34
  • Standardabweichung der Verbrauchsfaktoren ≥ 0,85
  • Anteil der Niedrigverbraucher ≥ 0,15 (15 %)

Die Abrechnungsunternehmen wenden die Kriterien durchaus unterschiedlich an. In der Regel sollen zwei erreichte Grenzen ausreichen, um das Korrekturverfahren anzuwenden. Die VDI verlangt aber wohl, dass alle drei Kriterien erfüllt sind. Klar ist aber auch, dass die drei Kriterien nur für die erstmalige Anwendung des Korrekturverfahrens maßgeblich sein sollen. Wurde das Verfahren angewendet und wird auch künftig (allein) der Verbrauchswärmeanteil unterschritten, muss das Verfahren weiterhin angewendet werden. 

Betriebskostenabrechnung: Bereinigte Gesamtkosten

Formell wirksam, wenn nur bereinigte Gesamtkosten angegeben werden

Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der „Gesamtkosten“, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt (BGH, Urt. v. 20.01.2016, VIII ZR 93/15).

Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht (Aufgabe der Senatsrechtsprechung; vgl. Senatsurteile vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10; und vom 9. Oktober 2013 – VIII ZR 22/13, WuM 2013, 734 Rn. 14 ff. mwN).

Anforderungen an formell ordnungsgemäße Abrechnung

In der jüngeren Rechtsprechung reduziert der VIII. Senat die Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Abrechnung auf

  • die Angabe der Kostenart
  • die Nennung der jeweiligen Gesamtkosten
  • die Aufführung des Umlageschlüssels
  • die Nennung des Betrags, der auf den Mieter entfällt.

Ob auch die Angabe zu den geleisteten Vorauszahlungen zwingend ist, ist unklar. Jedenfalls kann die Angabe von „Null“ entfallen (BGH vom 15.02.2012 – VIII ZR 197/11).