KategorieMiete

Mietkaution – Aufrechnung nach Verjährung?

Mietkaution – Anspruch auf Rückgabe

Nach Ansicht des BGH wird der Anspruch auf Rückgabe der Mietkaution erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist u n d dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen.[Fußnote 1] Bei Fälligkeit des Anspruchs auf Rückgabe kann es aus dem Mietverhältnis bereits verjährte Forderungen geben.[Fußnote 2] Maßgebend für die Frage, ob sich der Vermieter nach Eintritt der Verjährung noch aus der Sicherheit befriedigen kann, ist § 216 Abs. 1 bzw. Abs. 3 BGB.

Aufrechnung einer verjährten Forderung mit der Mietkaution

Der BGH hat sich bereits in seiner Entscheidung vom 20.07.2016 (VIII ZR 263/14) mit dieser Frage beschäftigt und entschieden:

Der Vermieter kann sich wegen einer bereits verjährten Forderungen aus der Mietkaution befriedigen, sofern es sich bei der verjährten Forderungen nicht um eine wiederkehrende Leistung handelt (§ 216 Abs. 1 i.V.m. § 216 Abs. 3 BGB).

Betriebskostennachforderungen aus der Jahresabrechnung des Vermieters sind wiederkehrende Leistungen im Sinne des § 216 Abs. 3 BGB, deshalb ist es dem Vermieter verwehrt, sich deswegen aus der Mietsicherheit zu befriedigen.[Fußnote 3]

Mietkaution – was kann gegen den Rückzahlungsanspruch aufgerechnet werden? – Bildquelle: pixaby.com

Begründung zur Aufrechenbarkeit gegenüber der Mietkaution bei verjährten Forderungen

Gemäß § 216 Abs. 1 hindert die Verjährung eines Anspruchs, für den ein Pfandrecht bestellt ist (=Kaution), den Gläubiger nicht, seine Befriedigung aus dem belasteten Gegenstand zu suchen. Dieses Verwertungsrecht besteht allerdings nicht uneingeschränkt.[Fußnote 4]

§ 216 Abs. 1 BGB findet nach § 216 Abs. 3 BGB keine Anwendung auf die Verjährung von Zinsen und andere wiederkehrende Leistungen.[Fußnote 5]

Wiederkehrende Leistungen sind solche, die nach Gesetz oder Parteivereinbarung zu von vorneherein bestimmten regelmäßig wiederkehrenden Terminen erbracht werden müssen. Ob die Leistungen in der immer gleichen Summe erbracht wird, ist für die Beurteilung ohne Bedeutung; der zu zahlende Betrag kann schwanken oder auch zu manchen Terminen ganz ausbleiben.[Fußnote 6]

Betriebskostennachzahlungen des Mieters verlieren den Charakter als wiederkehrende Leistungen nicht dadurch, dass sie als Saldo einer Betriebkostenjahresabrechnung verlangt werden, weil der Vermieter über Betriebskosten jährlich abzurechnen hat. Damit können Nachforderungen zu Gunsten des Vermieters zwar in der Höhe schwanken, aber sie bleiben regelmäßig.[Fußnote 7]

Fazit zur Verrechnung bereits verjährten Forderungen des Vermieters mit der Mietsicherheit

Der Vermieter ist berechtigt, verjährte Forderungen mit dem Anspruch auf Rückerstattung der Kaution durch den Mieter zu verrechnen, es sei denn, bei der verjährten Forderung handelt es sich um eine wiederkehrende Leistung.

Verjährte Schadenersatzansprüche und andere nicht wiederkehrende Leistungen aus dem Mietverhältnis darf der Vermieter hingegen mit der Kaution verrechnen.


[Fußnote 1] BGH, VIII ZR 263/14, Leitsatz

[Fußnote 2] So verjähren Schadenersatzansprüche regelmäßig sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache. Vgl. hierzu z.B. die Entscheidung 08.11.2017.

[Fußnote 3] BGH, a.a.O., Leitsatz.

[Fußnote 4] BGH, a.a.O., Rz 15.

[Fußnote 5] BGH, a.a.O.

[Fußnote 6] BGH, a.a.O., Rz. 16.

[Fußnote 7] BGH, a.a.O., Rz. 18, 19.

Kautionsrückzahlung

Kautionsrückzahlung – Wann und Wie?

Ist in einem Wohnraummietvertrag eine Mietsicherheit (Kaution) vereinbart, stellt sich bei Vertragsende die Frage, wann die Kaution zurückzugeben ist und mit welchen Ansprüchen der Vermieter aufrechnen kann.

Die Frage, mit welchen Ansprüchen der Vermieter aufrechnen darf, wird kontrovers diskutiert. Die (bisher) immer stärker werdende Meinung vertritt die Auffassung, dass der Vermieter nur bei unstrittigen oder rechtskräftig festgestellten Ansprüchen aufrechnen darf.[Fußnote 1]

Kautionsrückzahlung – Fälligkeit und Aufrechnung

Mit seiner Entscheidung vom 24.07.2019 (VIII ZR 141/17) urteilt der BGH[Fußnote 2]:

a) Ist dem Vermieter in einem Wohnraummietverhältnis eine Mietsicherheit gewährt worden, hat sich der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist gegenüber dem Mieter zu erklären, ob und (gegebenenfalls) welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhebt. Mit einer solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermieter damit deutlich macht, ob und (gegebenenfalls) in Bezug auf welche Forderungen er ein Verwertungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit hat.

b) Eine als Mietsicherheit gewährte Barkaution kann auch durch schlüssiges Verhalten, etwa durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung abgerechnet werden. Hiermit bringt der Vermieter, der einen Vorbehalt, weitere Ansprüche geltend zu machen, nicht erklärt hat – gleichermaßen wie bei einer den Vorgaben des § 259 BGB genügenden Abrechnung – für den Mieter erkennbar zum Ausdruck, dass sich sein Verwertungsinteresse auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten beziehungsweise aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränkt.

c) Eine gewährte Barkaution wird mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zur Rückzahlung fällig. Denn nach erfolgter Abrechnung kann sich der Vermieter – ohne weitere Schritte ergreifen zu müssen – wegen seiner nunmehr bestimmten und bezifferten Ansprüche aus der Barkaution befriedigen. Dies gilt auch für streitige Forderungen des Vermieters.

d) Macht der Vermieter nach Abrechnung von seiner Verwertungsbefugnis keinen Gebrauch, kann der Mieter seinerseits mit dem fälligen Kautionsrückzahlungsanspruch gegen vom Vermieter erhobene Forderungen aufrechnen.

Gründe der Entscheidung zur Kautionsrückzahlung

Der Senat bestätigt seine bisherige Rechtsprechung zum Zeitpunkt der Fälligkeit Abrechnung. Danach hat der Vermieter innerhalb angemessener Frist nach Vertragsende abzurechnen. Der bisher überwiegend vertretene Auffassung, dass innerhalb von sechs Monaten abzurechnen ist, erteilt der Senat (erneut) eine Absage, indem er darauf hinweist, dass die angemessene Frist nicht allgemein bestimmbar ist.[Fußnote 3]

Die Abrechnung der Kaution kann ausdrücklich oder konkludent erfolgen.[Fußnote 4] Üblicherweise rechnet der Vermieter die Kaution ausdrücklich ab. Er stellt die im Einzelnen bezeichneten Forderungen der Kaution gegenüber.

Mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter ist die Barkaution zur Rückzahlung fällig.

Beim Ende des Mietverhältnisses darf der Vermieter sich wegen den bestimmten und bezifferten Ansprüchen aus der Mietkaution befriedigen (z. B. durch Aufrechnung).[Fußnote 5] Das gilt auch für streitige Forderungen [Fußnote 6], weil das dem beiderseitigen Interesse von Vermieter und Mieter entspricht. Die Vertragspartner wollen das beendete Mietverhältnis so schnell wie möglich zum Abschluss bringen.[Fußnote 7]

Fazit zum Anspruch auf Kautionsrückzahlung

Der Vermieter hat nach Vertragsende innerhalb angemessener Zeit über die Kaution abzurechnen. Die »angemessene« Frist kann nicht allgemein bestimmt werden.

Der Vermieter darf bei Vertragsende auch mit strittigen Forderungen aufrechnen. 

Grundsätzlich kann die Mietkaution auch durch schlüssiges Verhalten abgerechnet werden.

Der Anspruch auf Kautionsrückzahlung wird mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter fällig.


[Fußnote 1] Diese Auffassung stützte sich vor allem auf die Entscheidung des VIII. Senats des BGH vom 07.05.2014 (VIII ZR 234/13: Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter nicht verwerten.

[Fußnote 2] BGH, VIII ZR 141/17, Urteil vom 24.07.2019.

[Fußnote 3] Mit Urteil vom 20.07.2016 (VIII ZR 263/14) hatte der Senat dazu festgestellt: Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf.

[Fußnote 4] BGH, VIII ZR 141/17, Rz. 21.

[Fußnote 5] BGH, a.a.O., Rz. 25.

[Fußnote 6] BGH, a.a.O., Rz. 26.

[Fußnote 7] BGH, a.a.O., Rz. 27.

Abfluss- und Leistungsprinzip bei der Abrechnung von Betriebskosten

Betriebskostenabrechnung – Abfluss- und Leistungsprinzip

Das LG Berlin vertritt die Auffassung, dass bei der Abrechnung der Betriebskosten das Abflussprinzip und das Leistungsprinzip gleichzeitig angewendet werden dürfen.[Fußnote 1]

Bei der Abrechnung nach dem Abflussprinzip stellt der Vermieter die im Abrechnungszeitraum von ihm bezahlten Rechnungen in die Abrechnung ein und legt diese nach dem mietvertraglichen Schlüssel auf die Mieter um. Diese Art der Abrechnung entspricht der Abrechnung im Wohnungseigentum.

Bei der Abrechnung nach dem Leistungsprinzip werden die Kosten für Leistungen in die Abrechnung eingestellt, die im Abrechnungszeitraum erbracht, in Anspruch genommen oder verbraucht worden sind. Der Zeitpunkt der Zahlung der Rechnung ist nicht maßgeblich.

Abfluss- und Leistungsprinzip in einer Abrechnung – der Fall

Soweit der Entscheidung des LG Berlin zu entnehmen ist, rechnete ein Vermieter die Betriebskosten hauptsächlich nach dem Leistungsprinzip ab. Bei der Gebäudeversicherung wandte er hingegen das Abflussprinzip an. Er belastete eine Rechnung für den vom 27.02 bis 26.02. des Folgejahres weiter.

Abfluss- und Leistungsprinzip – die Entscheidung des LG Berlin

Es ist dem Vermieter nicht verwehrt, die Betriebskosten gegenüber dem Mieter teils nach dem Abfluss- und teils nach dem Leistungsprinzip abzurechnen.

Die Begründung des LG zur gleichzeitigen Verwendung des Abfluss- und Leistungsprinzips

Da es an einer gesetzlichen Vorgabe fehlt und da sich auch den Gesetzesmaterialien keine entsprechende Beschränkung entnehmen lässt, ist die Umlage (auch) nach dem Abflussprinzip grundsätzlich zulässig. Das gilt jedenfalls dann, wenn vertraglich keine bestimmt Abrechnungsmethode vereinbart ist.[Fußnote 2] Der Vermieter ist dabei innerhalb einer Abrechnung auch nicht auf nur ein Abrechnungsprinzip festgelegt.[Fußnote 3] Das LG lässt ausdrücklich offen, ob die Wahl gem. § 242 BGB dann eingeschränkt ist, wenn es einen Mieterwechsel gegeben hat.[Fußnote 4]

Fazit zur Zulässigkeit der Abrechnung nach dem Zufluss- oder Leistungsprinzip

Eine Abrechnung der Betriebskosten nach dem Leistungsprinzip ist die Regel. Die Abrechnung nach dem Zuflussprinzip ist aber gleichermaßen zulässig. Selbst die Mischung innerhalb einer Abrechnung ist erlaubt.

Vermietenden Wohnungseigentümern hilft die Zulässigkeit des Abflussprinzips, weil sie selbst vom Verwalter eine entsprechende Abrechnung erhalten.[Fußnote 5]

Offen bleibt die Frage, ob gem. § 242 BGB etwas anderes gilt, wenn im Abrechnungszeitraum Mieter gewechselt haben. Jedenfalls bei der hier maßgeblichen Prämienrechnung der Gebäudeversicherung ist kein Grund ersichtlich, die Anwendung des Abflussprinzips als treuwidrig anzusehen.


[Fußnote 1] LG Berlin, Urteil vom 13.02.2019, WM 2019, S. 377ff.

[Fußnote 2] LG Berlin, a.a.O., S. 378.

[Fußnote 3] LG Berlin, a.a.O., S. 378 mit Verweis auf BGH VIII ZR 49/07.

[Fußnote 4] LG Berlin, a.a.O., S. 378.

[Fußnote 5] Unstrittig ist dabei, dass bezüglich der Heizkosten die Anwendung der HeizkostenVO zwingend ist.

Widerrufsrecht im Mietrecht

1. Widerrufsrecht als Regel im Mietrecht

Der Gesetzgeber hat bei der Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie in deutsches Recht, Verbrauchern Widerrufsrechte bei Verträgen mit Unternehmern eingeräumt, wenn bestimmte Vertragsarten vorliegen. Das gilt einmal für Verträge, die außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen werden (§ 312b BGB; sog. Haustürgeschäfte) und für Fernabsatzverträge (§ 312c BGB). Diese Regelungen gelten grundsätzlich auch für mietvertragliche Vereinbarungen.

Der BGH hat in einer Grundsatzentscheidung[Fußnote 1] entschieden, dass das Widerrufsrecht bei der Zustimmung zu einer Mieterhöhung an die ortsübliche Vergleichsmiete nicht zur Anwendung kommt. Er hat weiter festgestellt, dass allein ein individuelles Anschreiben nicht dazu führt, dass ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- und Dienstleistungssystem zu verneinen ist.

Der Entscheidung lässt sich entnehmen, dass das Widerrufsrecht im Mietrecht grundsätzlich Anwendung findet, wenn es um sog. Haustürgeschäfte oder Fernabsatzverträge zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmen geht. Das ist in der täglichen der Praxis bei vielen betroffenen Mietern und Vermietern noch nicht angekommen.

2. Widerrufsrecht bei der Zustimmung zur Mieterhöhung – der Fall

Der Kläger ist Mieter einer Wohnung. Unter Bezugnahme auf den Mietspiegel forderte die Beklagte (Vermieterin) den Kläger mit Schreiben vom 17. Juli 2015 auf, einer näher erläuterten Erhöhung der Nettokaltmiete um 0,79 €/m² auf 6,04 €/m² zuzustimmen. Der Kläger erklärte seine Zustimmung, widerrief diese jedoch mit Schreiben vom 27. August 2015. Von Oktober 2015 bis Juli 2016 entrichtete er die monatlich um 121,18 € erhöhte Miete unter Vorbehalt. Mit der Klage verlangt er die Rückerstattung der gezahlten Erhöhungsbeträge von insgesamt 1.211,80 € sowie festzustellen, dass die Nettokaltmiete der von ihm gemieteten Wohnung unverändert monatlich 807,87 € betrage. Damit scheiterte er in letzter Instanz beim BGH.

3. Leitsätze des BGH zum Widerrufsrecht (bei einer verlangten Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete)

Stimmt der Mieter einer Wohnung einer vom Vermieter verlangten Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete zu (§ 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB), so steht dem Mieter ein Recht, die erklärte Zustimmung nach Maßgabe der Bestimmungen über das Widerrufsrecht bei im Fernabsatz geschlossenen Verbraucherverträgen zu widerrufen. (§ 312 Abs. 1, § 312c Abs. 1, § 312g Abs. 1,
§ 355 Abs. 1 BGB), nicht zu.

Ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- und Dienstleistungssystem im Sinne von § 312c Abs. 1 Halbs. 2 BGB ist nicht schon dann zu verneinen, wenn der Unternehmer zum Abschluss des Vertrages keinen vorgefertigten Standard- oder Serienbrief verwendet, sondern ein individuelles Anschreiben.

3.1 Grundsätzliche Überlegungen des BGH zum Widerrufsrecht bei Mietverträgen

Grundsätzlich besteht auch im Mietrecht eine Widerrufsmöglichkeit - eine Belehrung verkürzt die Widerspruchsfrist auf 14 Tage

Eine Widerrufsbelehrung hat auch im Mietrecht ihre Berechtigung

Das Widerrufsrecht erstreckt sich, so der VIII. Senat, nach dem Wortlaut des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB auf Verträge über die Vermietung von Wohnraum. Der Gesetzeswortlaut schließe grundsätzlich alle Vereinbarungen der Parteien im laufenden Mietverhältnis über die Miethöhe ein. Da § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB unter anderem auf § 312 Abs. 3 Nr. 1, 6, 7 BGB verweist, steht dem Mieter von Wohnraum im Grundsatz nach § 312g Abs. 1 BGB nicht nur bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (§ 312b BGB), sondern auch bei Fernabsatzverträgen
(§ 312c BGB) ein Widerrufsrecht zu, über das der (unternehmerisch tätige) Vermieter[Fußnote 2] den Wohnraummieter gemäß § 312d BGB nach Maßgabe des Art. 246a EG-BGB informieren muss.[Fußnote 3]

Der Senat stellt aber fest, dass der Anwendungsbereich des § 312 Abs. 4 Satz 1 dahingehend einschränkend auszulegen ist, dass ein Widerrufsrecht des Mieters bei einer Zustimmungserklärung zu einer vom Vermieter verlangten Erhöhung der Miete nach den §§ 558 ff. nicht gegeben ist (teleologische Reduktion)[Fußnote 4]. Dies folge aus dem Regelungzweck sowohl der Bestimmungen über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete als auch der Bestimmungen über das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen.

Mit dem Widerrufsrecht des Mieters einer Wohnung soll Fehlentscheidungen aufgrund der Gefahr psychischen Drucks sowie dem typischerweise bestehenden Informationsdefizit des Mieters begegnet werden. Das sei jedoch bereits durch die Bestimmungen der §§ 558 ff. sichergestellt.[Fußnote 5] Sinn und Zweck der verbrauchschützenden Regelung für Vertragsabschlüsse im Fernabsatz seien daher uneingeschränkt erfüllt.[Fußnote 6] Damit unterliege die Mieterhöhungsverlangen nach den §§ 558 ff. nicht dem Anwendungsbereich des Widerrufsrechts.

3.2 Hinweise zu Fernabsatzverträgen unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln

Fernabsatzverträge sind Verträge, bei denen der Unternehmen und der Verbraucher für die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss  ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwenden, es sei denn, dass der Vertragsschluss nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt.[Fußnote 7]

Fernkommunikationsmittel sind alle Kommunikationsmittel, die zur Anbahnung oder zum Abschluss eines Vertrags eingesetzt werden können, ohne dass die Vertragsparteien gleichzeitig körperlich anwesend sind, wie Briefe, Kataloge, Telefonanrufe, Telekopien, E-Mails, SMS sowie Rundfunk und Telemedien.[Fußnote 8]

Nicht mehr um einen Fernabsatzvertrag handelt es sich, wenn im Rahmen des Prozesses auch persönliche Kontakte stattgefunden haben.[Fußnote 9]

3.3 Hinweise zu den sog. Haustürgeschäften

Werden Verträge außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen (§ 312 b BGB) steht außer Frage, »dass das dabei bestehende Schutzbedürfnis des Mieters auch bei einem Abschluss oder einer Änderung eines Wohnraummietvertrags gegeben sein kann«.[Fußnote 10]

Hätte sich also die Vermieterin zur Unterzeichnung der Zustimmungserklärung in die Wohnung des Mieters begeben und hätte dieser bei diesem Besuch die Einverständniserklärung unterzeichnet, wäre der Widerruf – jedenfalls bei Fehlen einer Widerrufsbelehrung – wahrscheinlich erfolgreich gewesen.

4. Fazit zum Widerrufsrecht im Mietrecht

Dem Mieter von Wohnraum als Verbraucher steht bei Verträgen mit Unternehmern grundsätzlich ein Widerrufsrecht zu, wenn die Verträge außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz geschlossen werden.

Das gilt ausdrücklich nicht für den Abschluss des Mietvertrags, wenn der Mieter die Wohnung vorher besichtigt hat (§ 312 Abs. 4 BGB).

Und es gilt auch nicht, wenn der Mieter im Wege des Fernabsatzes einer Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete zustimmt.

Erfolgt eine formal korrekte Widerrufsbelehrung, beträgt die Widerrufsfrist 14 Tage, andernfalls läuft sie ein Jahr und 14 Tage (vgl. § 355 BGB).

Die Entscheidung des BGH hat m. E. auch Auswirkungen auf andere Sachverhalte:

  • Modernisierungsvereinbarungen
  • Vereinbarungen über die Miethöhe
  • Betriebskostenvereinbarungen
  • Abnahme- und Übergabeprotokolle
  • Nachtragsvereinbarungen und Ergänzungen zum Mietvertrag

Wenn ein Vermieter das Risiko des Widerrufs vermeiden möchte, ist er gut beraten, derartige Vereinbarungen im Zweifel in den eigenen Geschäfts-/Büroräumen oder den Räumen des Verwalters zu unterzeichnen.


[Fußnote 1] BGH, Urteil vom 17.10.2019, VIII ZR 94/17.

[Fußnote 2] Was ein unternehmerisch tätiger Vermieter ist, ist bisher in der Rechtssprechung nicht geklärt: Ein Vermieter, der lediglich eine Wohnung vermietet, gehört wohl nicht dazu, da er reine Vermögensverwaltung betreibt. Das AG Köln sieht bei sechs vermieteten Wohnung eine unternehmerische Tätigkeit (AG Köln, WM 2007, 123). Ob das richtig ist, darf bezweifelt werden.

[Fußnote 3] BGH, a.a.O., Rz. 40,41.

[Fußnote 4] BGH, a.a.O., Rz. 39.

[Fußnote 5] BGH, a.a.O., Rz. 51: Eine Vertragsverhandlungssituation, die für den Mieter mit einem Überraschungsmoment, mit psychischem Druck oder gar mit der Gefahr der Überrumpelung verbunden ist, besteht typischerweise nicht, wenn der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. in der gesetzlichen vorgesehenen Textform an der Mieter heranträgt. Das dürfte auch für Modernisierungsmieterhöhungen, Betriebskostenanpassungen und gerichtliche Vergleiche gelten.

[Fußnote 6] BGH, a.a.O., Rz. 56.

[Fußnote 7] BGH, a.a.O., Rz. 15.

[Fußnote 8] BGH, a.a.O., Rz. 21.

[Fußnote 9] BGH, a.a.O., Rz. 17.

[Fußnote 10] BGH, a.a.O., Rz 26 mit Hinweis auf Entscheidung VIII ZR 29/16 zum Widerruf einer in einer Haustürsituation geschlossenen Modernisierungsvereinbarung.

Mietaufhebungsvertrag

1. Vorzeitige Rückgabe ersetzt keinen Mietaufhebungsvertrag

Das LG Kassel urteilt am 26.01.2018[Fußnote 1], dass durch die vorbehaltlose Entgegennahme der Wohnung vor Vertragsende durch den Vermieter kein vorzeitiger Mietaufhebungsvertrag geschlossen wird.

2. Sachverhalt zur vorzeitigen Rückgabe

Der Vermieter kündigt das Mietverhältnis zum 31.12.2016 wegen Eigenbedarfs. Am 30.10.2016 vereinbaren die Vertragsparteien durch gewechselte Textnachrichten, dass die Miete für den Monat Dezember 2016 dann nicht gezahlt werden muss, wenn der Mieter »vor dem 01.12.2016« auszieht und die Wohnung dem Vermieter »den kompletten Dezember zur Verfügung steht«.

Tatsächlich zog der Mieter erst am 30.11.2016 und am 01.12.2016 aus, »wenn auch zum größten Teil bereits am 30.11.2016«.[Fußnote 2]

Wohnungsrücknahme vor Vertragsende ist keine Zustimmung zur vorzeitigen Vertragsbeendigung

Der Mieter wollte dann die Dezembermiete nicht mehr (in voller Höhe) zahlen. Damit ist er in zwei Instanzen gescheitert.

3. Vorzeitige Rückgabe keine Vereinbarung über eine Mietaufhebung

Das LG Kassel bestätigt die Entscheidung des Amtsgerichts. Die widerspruchlose Entgegennahme der Wohnung nebst Bestätigung von ordnungsgemäßer Übergabe und Mangelfreiheit kann nicht (ohne Weiteres) dahin gewertet werden, dass damit konkludent auf die vereinbarte zeitliche Voraussetzung für einen Wegfall der Dezembermiete verzichtet worden ist.

Die Geltendmachung der kompletten Dezembermiete verstoße auch nicht gegen Treu und Glauben, auch dann nicht, wenn die Verspätung nur einen Tag beträgt. Schließlich endete das Vertragsverhältnis aufgrund der ausgesprochenen Kündigung erst zum 31.12.2016. »Die Geltendmachung berechtigter Ansprüche stellt sich grundsätzlich nicht treuwidrig dar und dass die Voraussetzungen für den Verzicht auf die Miete nicht vorgelegen haben, hat allein die Klägerin [Mieterin] zu vertreten, die die Wohnung vor dem 01.12.2016 nicht vollständig geräumt herausgegeben hat.«[Fußnote 3]

4. Anspruch auf volle Miete

Der vom Mieter vorgebrachte Einwand, dass die Miete taggenau abgerechnet werden müssen, wenn die Wohnung am 01.12.2016 zurückgegeben wird, akzeptierte das LG ebenfalls (richtigerweise) nicht. Die taggenaue Abrechnung ist nur bei der Nutzungsentschädigung vorgesehen.[Fußnote 4] Nutzungsentschädigung schuldet ein Mieter aber nur bei verspäteter Rückgabe nach Beendigung des Mietverhältnisses. Hier hingegen sei die vertraglich geschuldete Miete der Anspruch. Dieser Anspruch besteht unabhängig von der tatsächlichen Rückgabe bis zum Ende des Mietverhältnisses.[Fußnote 5]

5. Fazit zum Mietaufhebungsvertrag bei vorzeitiger Rückgabe

Allein die vorbehaltlose Rücknahme der Wohnung durch den Vermieter vor Ablauf der Vertragslaufzeit führt nicht zu einer Vereinbarung über die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses. Die Miete wird (grundsätzlich) bis zum Vertragsablauf in voller Höhe geschuldet.


[Fußnote 1] LG Kassel, Urteil vom 26.10.2018 – 1 S 218/18, DWW 2019, S. 173.

[Fußnote 2] LG Kassel, a.a.O., S. 174.

[Fußnote 3] LG Kassel, a.a.O., 175.

[Fußnote 4] § 546a Abs. 1 BGB.

[Fußnote 5] LG Kassel, a.a.O., S. 176.

Schadenersatzanspruch ohne Fristsetzung im Mietrecht

 

1. Der Fall zum Schadenersatz ohne Fristsetzung

Das Berufungsgericht spricht dem Kläger gegen den Beklagten Schadensersatz in Höhe von 5.171 € nebst Zinsen zu. Dieser setzt sich zusammen aus den Kosten für die Beseitigung eines auf fehlerhaftem Heiz- und Lüftungsverhalten des Beklagten beruhenden Schimmelbefalls mehrerer Räume (2.760 €), einem Ersatz für von ihm verursachte Kalkschäden an Badezimmerarmaturen (61 €) und Lackschäden an einem Heizkörper (100 €) sowie einem Mietausfallschaden aufgrund einer schadensbedingt erst ab August 2012 möglichen Weitervermietung der Wohnung (2.250 €). Eine Frist zu Beseitigung der betreffenden Schäden hatte er dem Beklagten zuvor nicht gesetzt. Der BGH bestätigt die Entscheidung des Berufungsgerichts.

2. Die Entscheidung des BGH zum Schadenersatz ohne Fristsetzung

Mit Urteil vom 28.02.2019 (VIII ZR 157/17) stellte der BGH fest:

Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, hat dieser nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder durch Geldzahlung (§ 249 Abs. 2 BGB) zu ersetzen. Einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf es dazu nicht. Das gilt unabhängig von der Frage, ob es um einen Schadensausgleich während eines laufenden Mietverhältnisses oder nach dessen Beendigung geht.

Schadenersatz des Vermieters ohne Fristsetzung möglich

3. Begründung zur Pflicht zum Schadenersatz ohne Fristsetzung

Der BGH begründet seine Entscheidung ausführlich und sehr theoretisch. Im Ergebnis ergibt sich folgendes:

Das in § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis gilt nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten (§ 241 Abs. 1 BGB) durch den Schuldner. In diesen Fällen muss der Gläubiger dem Schuldner grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er (statt der geschuldeten Leistung) Schadensersatz verlangen kann. Als eine derartige Leistungspflicht hat der Bundesgerichtshof etwa die vom Mieter wirksam aus dem Pflichtenkreis des Vermieters übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen angesehen.

Im Gegensatz dazu handelt es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB). Deren Verletzung begründet einen Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz (neben der Leistung) bereits bei Vorliegen der in § 280 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen. Daher kann ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben. Dies gilt – entgegen einer im mietrechtlichen Schrifttum teilweise vorgenommenen Unterscheidung – auch unabhängig davon, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadensersatz bereits vor oder (wie hier) erst nach der in § 546 Abs. 1 BGB geregelten Rückgabe der Mietsache geltend macht. Denn § 546 Abs. 1 BGB trifft weder eine Regelung darüber, in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben ist, noch dazu, unter welchen Voraussetzungen Schadensersatz zu leisten ist.[Fußnote 1]

4. Fazit zur Entscheidung zum Schadenersatz ohne Fristsetzung

Weder vor noch nach Vertragsende muss der Vermieter nach einer Beschädigung der Mietsache den Mieter zur Schadensbeseitigung auffordern, ehe er Ersatz verlangen kann. Der Mieter hat keinen Anspruch, den Schaden selbst zu beheben. Der Vermieter kann vielmehr nach seiner Wahl vom Mieter die Wiederherstellung oder den dafür erforderlichen Geldbetrag verlangen.[Fußnote 2]

Das gilt aber nicht, wenn der Mieter die Herstellung eines bestimmten Erfolgs schuldet. Das ist einmal die Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen. Zum anderen gilt das auch dann, wenn der Mieter bei der Rückgabe der Mietsache eine Rückbauverpflichtung, also die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, schuldet.

In diesen beiden Fällen ist für einen Schadenersatzanspruch eine Fristsetzung gem. § 281 BGB unentbehrlich.


[Fußnote 1] Vgl. dazu Pressemitteilung vom 28.02.2018.

[Fußnote 2] Im Hinblick auf die Entscheidung VII ZR 46/17 (Änderung der Rechtsprechung des Bausenats) ist aber fraglich, ob der Vermieter auch fiktive Mängelbeseitigungskosten verlangen kann, wenn er die Mängel nicht beseitigt. Jedenfalls sieht der VIII. Senat das im bestehenden Mietverhältnis so: »Allerdings ist er [der Vermieter] bei Wahl der letztgenannten Alternative [Verlangen nach Geldersatz] jedenfalls im Falle eines fortbestehenden Mietverhältnisses gehalten, den erlangten Geldersatz zur Erfüllung seiner dann erneut auflebenden Wiederherstellungspflicht einzusetzen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO, § 535 Rn. 93)« so BGH VIII ZR 157/17, Rz. 29. Beim beendeten Mietverhältnis spricht er den Ersatz (noch) zu.

Umlagefähigkeit von Verwaltungskosten im Mietrecht

Zur Umlagefähigkeit der Verwaltungskosten im Mietrecht

Der BGH äußert sich zur Umlagefähigkeit der Verwaltungskosten im Wohnraummietvertrag

Eine in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale stellt eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichende und damit gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksame Vereinbarung dar, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt.[Fußnote 1]

Diese Entscheidung hat vielfach zu falschen Interpretationen geführt. Der BGH hat mit der Entscheidung nicht die Umlage der Verwaltungskosten unmöglich gemacht. Vielmehr formuliert er Anforderungen an eine wirksame Umlagevereinbarung.

Der Fall zu den Verwaltungskosten

Der Mietvertrag enthielt folgende Regelung:

Die vereinbarten Verwaltungkosten im BGH-Fall

Entscheidungsgründe zu den Verwaltungskosten

Schon allein die Bezeichnung »Verwaltungskostenpauschale« hat für den VIII. Senat zu der Entscheidung geführt, dass hier kein Bestandteil der Grundmiete offen gelegt wurde, sondern die Nähe zur Grundmiete vollkommen fehlt: »… da der (Grund-)Miete Bezeichnungen als »Pauschale« oder als »Vorschuss« fremd sind.«[Fußnote 2] Hinzu komme, dass Verwaltungskosten ihrer Natur nach Betriebskosten sind, die in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV definiert sind.

Dafür spreche ein weiterer Gesichtspunkt aus dem konkreten Mietvertrag: »Die vorliegend […] festgelegte Kautionshöhe […] entspricht genau dem dreifachen Betrag der im Mietvertrag […] ausgewiesenen Nettokaltmiete.«[Fußnote 3] Weiterhin meint der BGH, dass einer »Zuordnung der Verwaltungskostenpauschale zur Grundmiete […] ferner entgegen [steht], dass sich die Vermieterin im Mietvertrag eine Erhöhung von Betriebskostenpauschalen vorbehalten hat.«[Fußnote 4]

Weitere Hinweise in der Entscheidung über die Verwaltungskosten

Die Miete ist von ihrer gesetzgeberischen Ausgestaltung grundsätzlich eine Inklusivmiete. Der Gesetzgeber hat aber ausdrücklich in § 556 Abs. 1, 2 BGB zugelassen, dass die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter bestimmte, in der Betriebskostenverordnung bezeichnete Betriebskosten trägt. Diese können entweder als Pauschale oder im Wege von Vorauszahlungen mit Abrechnungspflicht vereinbart werden. (§ 556 Abs. 2, 3 BGB).

Hintergrund für die gesonderte Umlage der Betriebskosten sei letztlich eine vereinfachte Anpassung bei Kostensteigerungen »in diesem überschaubaren und klar definierten Bereich«[Fußnote 5]. Im Fall der Betriebskostenpauschale kann unter den Voraussetzungen des § 560 Abs. 1 BGB eine Anpassung vorgenommen werden. Bei den Vorauszahlungen hat jede Vertragspartei die Möglichkeit, eine Anpassung nach der Abrechnung zu verlangen.

Zum Schutz des Mieters sieht § 556 Abs. 4 BGB vor, dass eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen des § 556 BGB abweicht, unwirksam ist. In der Geschäftsraummiete ist die Umlage von Verwaltungskosten grundsätzlich zulässig und weit verbreitet.[Fußnote 6]

Ausdrücklich bestätigt der BGH, »dass es dem Vermieter freisteht, im Mietvertrag eine Aufschlüsselung der vereinbarten (Grund-)Miete beziehungsweise (Netto-)Miete vorzunehmen und dadurch einen […] Hinweis auf seine interne Kalkulation zu geben […]. Dies gilt auch für Verwaltungskosten, die der Vermieter ebenso wie sonstige nicht gesondert umlegbare Kosten in die Grundmiete »einpreisen« oder auch separat als weiteren Bestandteil der Grundmiete angeben kann,[…].[Fußnote 7]

Fazit aus der Entscheidung zu den Verwaltungskosten

  • Auch bei der Wohnraummiete ist die Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter zulässig, wenn die Umlage ausdrücklich als Bestandteil der Grundmiete ausgewiesen wird.
  • Ist die Vereinbarung der Verwaltungskostenumlage im Wohnraummietvertrag unklar, also nicht eindeutig als Aufschlüsselung der Grundmiete erkennbar, muss der Vermieter (regelmäßig) damit rechnen, dass die Umlagevereinbarung unwirksam ist.
  • Was für die Geschäftsraummiete in ähnlichen Fällen gilt, bleibt letztlich offen, weil der VIII. Senat für die Geschäftsraummiete nicht zuständig ist. Auf den Hinweis auf die Entscheidung des XII. Senat aus dem Jahre 2009 sollte man sich wohl besser nicht verlassen.

[Fußnote 1] BGH, Urteil vom 19.12.2019, VIII ZR 254/17

[Fußnote 2] BGH, a.a.O., Rz. 21

[Fußnote 3] BGH, a.a.O., Rz 22

[Fußnote 4] BGH, a.a.O., Rz 23

[Fußnote 5] BGH, a.a.O., Rz. 12

[Fußnote 6] BGH, a.a.O., Rz. 21

[Fußnote 7] BGH a.a.O, Rz. 16 mit Hinweis auf BGH, Beschluss vom 30.05.2017, VIII ZR 31/17, Rz. 7.

Fensterreinigung gehört nicht zur Instandhaltungspflicht

 

Der Fall zur Fensterreinigung

Die Kläger sind Mieter einer Loft-Wohnung der Beklagten im ersten Obergeschoss eines ehemaligen Fabrikgebäudes in Mainz. Das Gebäude verfügt über eine großflächige Fensterfront, die sich derart an der Wohnung der Kläger erstreckt, dass sich vor mehreren Räumen Fenstersegmente befinden, die eine Fläche von je 1,3 m x 2,75 m aufweisen und in deren Mitte sich jeweils ein Fenster mit einer Fläche von 0,6 m x 1,25 m öffnen lässt, während der übrige Teil des jeweiligen Glassegments nicht zu öffnen ist.

Derzeit lässt die Beklagte die Fensterfassade zweimal jährlich, jeweils im April und Oktober, durch ein Unternehmen auf eigene Kosten reinigen, ohne eine entsprechende Verpflichtung anzuerkennen. Die Kläger haben mit ihrer Klage eine Verurteilung der Beklagten zu einer mindestens vierteljährlichen Reinigung der nicht zu öffnenden Glassegmente vor ihrer Wohnung beantragt, da diese witterungsbedingt schnell verschmutzten, was den Blick nach außen beeinträchtige und so den Wohnwert mindere. 

Die Meinung des BGH zur Pflicht zur Fensterreinigung

Der BGH stellt in seinem Hinweisbeschluss vom 21.08.2018 – VIII ZR 188/16 fest: Ohne besondere Vereinbarung sind Reinigungsmaßnahmen nicht Bestandteil der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters. Das gilt auch dann, wenn die Reinigung wegen der baulichen Gegebenheiten nicht persönlich, sondern nur von einer Fachfirma vorgenommen werden kann. Das gelte auch bei besonders schwer zugänglichen Fenstern, z. B. in einer Loft-Wohnung.

BGH stellt fest: Die Fensterreinigung (einschließlich Rahmen) gehört nicht zur Instandhaltungs- bzw. -setzungsspflicht des Vermieters.

Fensterreinigung ist auch bei schwer zugänglichen Fenstern (innen wie außen) Sache des Mieters (hier im 7. OG ohne Absturzsicherung außen)

Die Begründung des Senats der Reinigungspflicht des Mieters

Die Reinigung der Flächen der Mietwohnung einschließlich der Außenflächen der Wohnungsfenster, zu denen auch etwaige nicht zu öffnende Glasbestandteile sowie die Fensterrahmen gehören, obliegt grundsätzlich dem Mieter. Das gilt jedenfalls dann, wenn keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde. Denn: Der Vermieter schuldet dem Mieter keine Erhaltung der Mietsache in einem jeweils gereinigtem Zustand (Rz 9).

Bloße Reinigungsarbeiten sind nicht Bestandteil der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters (Rz. 9).

Der Gesichtspunkt, ob die Reinigung der schwer zugänglichen Flächen der Mietwohnung vom Mieter persönlich geleistet werden kann, kommt es nicht an. Sollte dies nicht der Fall sein, kann sich der Mieter professioneller Hilfe bedienen (Rz. 10).

Eintritt in Vermieterstellung

Der Fall zum Mieteintritt (Übertragung Miteigentumsanteil)

Eheleute sind Miteigentümer an einem Grundstück. Sie vermieten einen Stellplatz an den Mieter. Später veräußert die Ehefrau ihren Miteigentumsanteil an den Ehemann. Dieser allein kündigt das Mietverhältnis (aufgrund von Zahlungsrückständen). Die Räumungsklage des Ehemanns bleibt beim KG ohne Erfolg.

Das KG zur Rechtslage bei Veräußerung eines Miteigentumsanteils

Grundsätzlich gilt gem. § 566 Abs. 1 BGB, dass der das Eigentum erwerbende Dritte in den Mietvertrag eintritt und der Veräußerer aus dem Mietverhältnis ausscheidet. So sah auch das LG Berlin die Rechtslage. Es meinte, dass der Ehemann alleiniger Vermieter geworden sei.

Das KG sah das anders. Wenn einer der vermietenden Miteigentümer seinen Miteigentumsanteil auf den anderen Miteigentümer überträgt, ändert sich – so das KG – nichts an der ursprünglichen Vermieterstellung (KG, Urteil vom 08.10.2018, GE 2018, S. 1458).

§ 566 Abs. 1 BGB sei nicht anwendbar, da keine Veräußerung an einen Dritten erfolgt sei. § 566 BGB solle dem Mieter sein vertragliches Recht zum Besitz gegenüber einem Erwerber sichern. Dessen bedürfe es aber nicht, wenn der Erwerber eines Miteigentumsanteils schon zuvor aus dem Mietvertrag verpflichtet war.

Ein in der Wohnung vorhandener Telefonanschluss muss funktionieren

 

Der Fall zum Telefonanschluss

Die Wohnung des Mieters ist mit einem Telefonanschluss (Telefonanschluss in der Mietwohnung) ausgestattet. Nachdem die Nutzung des Telefananschlusses zunächst möglich war, kam es in der Folge zu einem Defekt der Leitung. Der Mieter fordert den Vermieter erfolglos auf, die Telefonleitung zwischen dem Hausanschluss und der Telefondose in Stand zu setzen. Eine vertragliche Vereinbarung zur Telefondose konnte nicht festgestellt werden.

Mit der Klage begehrt der Mieter vom Vermieter die Instandsetzung der Telefonleitung vom Hausanschluss bis zur Wohnung. Das AG verurteilte den Vermieter zur Instandsetzung. Das LG als Berufungsinstanz vertrat die Auffassung, dass der Mieter gegenüber dem Mieter nur einen Anspruch auf Duldung der Instandsetzung habe. Der BGH teilt die Auffassung des AG

Entscheidungsgründe zum Telefonanschluss

Der VIII. Senat (Urteil vom 05.12.2018 – VIII ZR 17/18) stellt fest, dass sich der Umfang der Pflicht des Vermieters zur Gebrauchserhaltung grundsätzlich danach richtet, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart haben.

Fehlt es – wie hier – an einer Vereinbarung, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand (§ 535 Abs. 1 BGB) nach den gesamten Umständen des Mietverhältnisses und den daraus in Auslegung abzuleitenden Standards, insbesondere nach der beabsichtigter Nutzung sowie der Verkehrsanschauung unter Beachtung des Grundsatzes von Treu und Glauben bestimmt (Rz. 13).

Ob ein Telefonanschluss zu der üblichen Mindestausstattung einer Wohnung gehört, lässt der Senat ausdrücklich offen (Rz. 16).

Ist in der Wohnung eine Telefondose vorhanden, hat der Mieter Anspruch darauf, dass diese auch funktioniert.

Eine in der Wohnung vorhandene Telefondose muss funktionieren

Das Gericht stellt jedoch fest: „Jedenfalls dann, wenn die Wohnung […] mit einer sichtbaren Telefonanschlussdose ausgestattet ist, umfasst der […] vertragsgemäße Zustand einen (auch funktionsfähigen) Telefonanschluss. Dazu gehört […] die Möglichkeit des Mieters, diesen Anschluss nach Abschluss eines Vertrages mit einem Telefonkommunikationsanbieter ohne Weiteres nutzen zu können, das heißt ohne zuerst noch Verkabelungsarbeiten von dem Anschluss in der Wohnung zu einem […] Hausanschlusspunkt (APL) vornehmen zu müssen“ (Rz. 16).

Der Senat stellt weiterhin fest, dass die in der Instanzrechtsprechung vertretene Auffassung, nach der bei einem späteren Defekt des Anschlusskabels eines mitvermieteten Telefonanschlusses der Vermieter lediglich verpflichtet sei, die Reparatur zu dulden, mit § 535 Abs. 1 BGB nicht vereinbar ist (Rz 18). Denn den Vermieter trifft auf Dauer die Verpflichtung, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (Rz. 17).

Für die Pflicht des Vermieters zum Handeln kommt es auch nicht darauf an, ob ggf. auch der Telefonanbieter verpflichtet ist, die Verkabelung herzustellen. Falls das der Fall sei, haften Telefonanbieter und Vermieter gesamtschuldnerisch. Der Mieter kann mithin wählen, wen er an Anspruch nimmt (Rz. 19).

Fazit aus der Entscheidung zum Telefonanschluss

  • Ist in der Wohnung bei Vertragsbeginn eine Telefondose vorhanden, muss diese während der gesamten Mietzeit in dem Sinne funktionieren, dass vom Übergabepunkt bis zur Telefondose ein Signal übertragen werden kann.
  • Fehlt hingegen eine Telefondose, ist die Frage zu klären, ob eine funktionierende Telefondose zun Mindeststandard zeitgemäßer Wohnungsnutzung – wie etwa ein Stromanschluss, der jedenfalls den gleichzeitigen Betrieb einer Waschmaschine und eines weiteren elektrischen Geräts ermöglicht – gehört. Das hat der Senat (zunächst) offen gelassen.
  • Ungeklärt ist bisher auch die Frage was gilt, wenn die Wohnung über zwei Möglichkeiten verfügt, Telefonie zu nutzen. Das betrifft die Frage, ob der Vermieter dann verpflichtet ist, beide Anschlüsse instand zu halten oder ob es ausreicht, den Mieter auf einen funktionierenden Anschluss zu verweisen.