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Umlagefähigkeit von Verwaltungskosten im Mietrecht

Zur Umlagefähigkeit der Verwaltungskosten im Mietrecht

Der BGH äußert sich zur Umlagefähigkeit der Verwaltungskosten im Wohnraummietvertrag

Eine in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale stellt eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichende und damit gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksame Vereinbarung dar, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt.[Fußnote 1]

Diese Entscheidung hat vielfach zu falschen Interpretationen geführt. Der BGH hat mit der Entscheidung nicht die Umlage der Verwaltungskosten unmöglich gemacht. Vielmehr formuliert er Anforderungen an eine wirksame Umlagevereinbarung.

Der Fall zu den Verwaltungskosten

Der Mietvertrag enthielt folgende Regelung:

Die vereinbarten Verwaltungkosten im BGH-Fall

Entscheidungsgründe zu den Verwaltungskosten

Schon allein die Bezeichnung »Verwaltungskostenpauschale« hat für den VIII. Senat zu der Entscheidung geführt, dass hier kein Bestandteil der Grundmiete offen gelegt wurde, sondern die Nähe zur Grundmiete vollkommen fehlt: »… da der (Grund-)Miete Bezeichnungen als »Pauschale« oder als »Vorschuss« fremd sind.«[Fußnote 2] Hinzu komme, dass Verwaltungskosten ihrer Natur nach Betriebskosten sind, die in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV definiert sind.

Dafür spreche ein weiterer Gesichtspunkt aus dem konkreten Mietvertrag: »Die vorliegend […] festgelegte Kautionshöhe […] entspricht genau dem dreifachen Betrag der im Mietvertrag […] ausgewiesenen Nettokaltmiete.«[Fußnote 3] Weiterhin meint der BGH, dass einer »Zuordnung der Verwaltungskostenpauschale zur Grundmiete […] ferner entgegen [steht], dass sich die Vermieterin im Mietvertrag eine Erhöhung von Betriebskostenpauschalen vorbehalten hat.«[Fußnote 4]

Weitere Hinweise in der Entscheidung über die Verwaltungskosten

Die Miete ist von ihrer gesetzgeberischen Ausgestaltung grundsätzlich eine Inklusivmiete. Der Gesetzgeber hat aber ausdrücklich in § 556 Abs. 1, 2 BGB zugelassen, dass die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter bestimmte, in der Betriebskostenverordnung bezeichnete Betriebskosten trägt. Diese können entweder als Pauschale oder im Wege von Vorauszahlungen mit Abrechnungspflicht vereinbart werden. (§ 556 Abs. 2, 3 BGB).

Hintergrund für die gesonderte Umlage der Betriebskosten sei letztlich eine vereinfachte Anpassung bei Kostensteigerungen »in diesem überschaubaren und klar definierten Bereich«[Fußnote 5]. Im Fall der Betriebskostenpauschale kann unter den Voraussetzungen des § 560 Abs. 1 BGB eine Anpassung vorgenommen werden. Bei den Vorauszahlungen hat jede Vertragspartei die Möglichkeit, eine Anpassung nach der Abrechnung zu verlangen.

Zum Schutz des Mieters sieht § 556 Abs. 4 BGB vor, dass eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen des § 556 BGB abweicht, unwirksam ist. In der Geschäftsraummiete ist die Umlage von Verwaltungskosten grundsätzlich zulässig und weit verbreitet.[Fußnote 6]

Ausdrücklich bestätigt der BGH, »dass es dem Vermieter freisteht, im Mietvertrag eine Aufschlüsselung der vereinbarten (Grund-)Miete beziehungsweise (Netto-)Miete vorzunehmen und dadurch einen […] Hinweis auf seine interne Kalkulation zu geben […]. Dies gilt auch für Verwaltungskosten, die der Vermieter ebenso wie sonstige nicht gesondert umlegbare Kosten in die Grundmiete »einpreisen« oder auch separat als weiteren Bestandteil der Grundmiete angeben kann,[…].[Fußnote 7]

Fazit aus der Entscheidung zu den Verwaltungskosten

  • Auch bei der Wohnraummiete ist die Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter zulässig, wenn die Umlage ausdrücklich als Bestandteil der Grundmiete ausgewiesen wird.
  • Ist die Vereinbarung der Verwaltungskostenumlage im Wohnraummietvertrag unklar, also nicht eindeutig als Aufschlüsselung der Grundmiete erkennbar, muss der Vermieter (regelmäßig) damit rechnen, dass die Umlagevereinbarung unwirksam ist.
  • Was für die Geschäftsraummiete in ähnlichen Fällen gilt, bleibt letztlich offen, weil der VIII. Senat für die Geschäftsraummiete nicht zuständig ist. Auf den Hinweis auf die Entscheidung des XII. Senat aus dem Jahre 2009 sollte man sich wohl besser nicht verlassen.

[Fußnote 1] BGH, Urteil vom 19.12.2019, VIII ZR 254/17

[Fußnote 2] BGH, a.a.O., Rz. 21

[Fußnote 3] BGH, a.a.O., Rz 22

[Fußnote 4] BGH, a.a.O., Rz 23

[Fußnote 5] BGH, a.a.O., Rz. 12

[Fußnote 6] BGH, a.a.O., Rz. 21

[Fußnote 7] BGH a.a.O, Rz. 16 mit Hinweis auf BGH, Beschluss vom 30.05.2017, VIII ZR 31/17, Rz. 7.

Fensterreinigung gehört nicht zur Instandhaltungspflicht

 

Der Fall zur Fensterreinigung

Die Kläger sind Mieter einer Loft-Wohnung der Beklagten im ersten Obergeschoss eines ehemaligen Fabrikgebäudes in Mainz. Das Gebäude verfügt über eine großflächige Fensterfront, die sich derart an der Wohnung der Kläger erstreckt, dass sich vor mehreren Räumen Fenstersegmente befinden, die eine Fläche von je 1,3 m x 2,75 m aufweisen und in deren Mitte sich jeweils ein Fenster mit einer Fläche von 0,6 m x 1,25 m öffnen lässt, während der übrige Teil des jeweiligen Glassegments nicht zu öffnen ist.

Derzeit lässt die Beklagte die Fensterfassade zweimal jährlich, jeweils im April und Oktober, durch ein Unternehmen auf eigene Kosten reinigen, ohne eine entsprechende Verpflichtung anzuerkennen. Die Kläger haben mit ihrer Klage eine Verurteilung der Beklagten zu einer mindestens vierteljährlichen Reinigung der nicht zu öffnenden Glassegmente vor ihrer Wohnung beantragt, da diese witterungsbedingt schnell verschmutzten, was den Blick nach außen beeinträchtige und so den Wohnwert mindere. 

Die Meinung des BGH zur Pflicht zur Fensterreinigung

Der BGH stellt in seinem Hinweisbeschluss vom 21.08.2018 – VIII ZR 188/16 fest: Ohne besondere Vereinbarung sind Reinigungsmaßnahmen nicht Bestandteil der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters. Das gilt auch dann, wenn die Reinigung wegen der baulichen Gegebenheiten nicht persönlich, sondern nur von einer Fachfirma vorgenommen werden kann. Das gelte auch bei besonders schwer zugänglichen Fenstern, z. B. in einer Loft-Wohnung.

BGH stellt fest: Die Fensterreinigung (einschließlich Rahmen) gehört nicht zur Instandhaltungs- bzw. -setzungsspflicht des Vermieters.

Fensterreinigung ist auch bei schwer zugänglichen Fenstern (innen wie außen) Sache des Mieters (hier im 7. OG ohne Absturzsicherung außen)

Die Begründung des Senats der Reinigungspflicht des Mieters

Die Reinigung der Flächen der Mietwohnung einschließlich der Außenflächen der Wohnungsfenster, zu denen auch etwaige nicht zu öffnende Glasbestandteile sowie die Fensterrahmen gehören, obliegt grundsätzlich dem Mieter. Das gilt jedenfalls dann, wenn keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde. Denn: Der Vermieter schuldet dem Mieter keine Erhaltung der Mietsache in einem jeweils gereinigtem Zustand (Rz 9).

Bloße Reinigungsarbeiten sind nicht Bestandteil der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters (Rz. 9).

Der Gesichtspunkt, ob die Reinigung der schwer zugänglichen Flächen der Mietwohnung vom Mieter persönlich geleistet werden kann, kommt es nicht an. Sollte dies nicht der Fall sein, kann sich der Mieter professioneller Hilfe bedienen (Rz. 10).

Eintritt in Vermieterstellung

Der Fall zum Mieteintritt (Übertragung Miteigentumsanteil)

Eheleute sind Miteigentümer an einem Grundstück. Sie vermieten einen Stellplatz an den Mieter. Später veräußert die Ehefrau ihren Miteigentumsanteil an den Ehemann. Dieser allein kündigt das Mietverhältnis (aufgrund von Zahlungsrückständen). Die Räumungsklage des Ehemanns bleibt beim KG ohne Erfolg.

Das KG zur Rechtslage bei Veräußerung eines Miteigentumsanteils

Grundsätzlich gilt gem. § 566 Abs. 1 BGB, dass der das Eigentum erwerbende Dritte in den Mietvertrag eintritt und der Veräußerer aus dem Mietverhältnis ausscheidet. So sah auch das LG Berlin die Rechtslage. Es meinte, dass der Ehemann alleiniger Vermieter geworden sei.

Das KG sah das anders. Wenn einer der vermietenden Miteigentümer seinen Miteigentumsanteil auf den anderen Miteigentümer überträgt, ändert sich – so das KG – nichts an der ursprünglichen Vermieterstellung (KG, Urteil vom 08.10.2018, GE 2018, S. 1458).

§ 566 Abs. 1 BGB sei nicht anwendbar, da keine Veräußerung an einen Dritten erfolgt sei. § 566 BGB solle dem Mieter sein vertragliches Recht zum Besitz gegenüber einem Erwerber sichern. Dessen bedürfe es aber nicht, wenn der Erwerber eines Miteigentumsanteils schon zuvor aus dem Mietvertrag verpflichtet war.

Ein in der Wohnung vorhandener Telefonanschluss muss funktionieren

 

Der Fall zum Telefonanschluss

Die Wohnung des Mieters ist mit einem Telefonanschluss (Telefonanschluss in der Mietwohnung) ausgestattet. Nachdem die Nutzung des Telefananschlusses zunächst möglich war, kam es in der Folge zu einem Defekt der Leitung. Der Mieter fordert den Vermieter erfolglos auf, die Telefonleitung zwischen dem Hausanschluss und der Telefondose in Stand zu setzen. Eine vertragliche Vereinbarung zur Telefondose konnte nicht festgestellt werden.

Mit der Klage begehrt der Mieter vom Vermieter die Instandsetzung der Telefonleitung vom Hausanschluss bis zur Wohnung. Das AG verurteilte den Vermieter zur Instandsetzung. Das LG als Berufungsinstanz vertrat die Auffassung, dass der Mieter gegenüber dem Mieter nur einen Anspruch auf Duldung der Instandsetzung habe. Der BGH teilt die Auffassung des AG

Entscheidungsgründe zum Telefonanschluss

Der VIII. Senat (Urteil vom 05.12.2018 – VIII ZR 17/18) stellt fest, dass sich der Umfang der Pflicht des Vermieters zur Gebrauchserhaltung grundsätzlich danach richtet, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart haben.

Fehlt es – wie hier – an einer Vereinbarung, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand (§ 535 Abs. 1 BGB) nach den gesamten Umständen des Mietverhältnisses und den daraus in Auslegung abzuleitenden Standards, insbesondere nach der beabsichtigter Nutzung sowie der Verkehrsanschauung unter Beachtung des Grundsatzes von Treu und Glauben bestimmt (Rz. 13).

Ob ein Telefonanschluss zu der üblichen Mindestausstattung einer Wohnung gehört, lässt der Senat ausdrücklich offen (Rz. 16).

Ist in der Wohnung eine Telefondose vorhanden, hat der Mieter Anspruch darauf, dass diese auch funktioniert.

Eine in der Wohnung vorhandene Telefondose muss funktionieren

Das Gericht stellt jedoch fest: „Jedenfalls dann, wenn die Wohnung […] mit einer sichtbaren Telefonanschlussdose ausgestattet ist, umfasst der […] vertragsgemäße Zustand einen (auch funktionsfähigen) Telefonanschluss. Dazu gehört […] die Möglichkeit des Mieters, diesen Anschluss nach Abschluss eines Vertrages mit einem Telefonkommunikationsanbieter ohne Weiteres nutzen zu können, das heißt ohne zuerst noch Verkabelungsarbeiten von dem Anschluss in der Wohnung zu einem […] Hausanschlusspunkt (APL) vornehmen zu müssen“ (Rz. 16).

Der Senat stellt weiterhin fest, dass die in der Instanzrechtsprechung vertretene Auffassung, nach der bei einem späteren Defekt des Anschlusskabels eines mitvermieteten Telefonanschlusses der Vermieter lediglich verpflichtet sei, die Reparatur zu dulden, mit § 535 Abs. 1 BGB nicht vereinbar ist (Rz 18). Denn den Vermieter trifft auf Dauer die Verpflichtung, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (Rz. 17).

Für die Pflicht des Vermieters zum Handeln kommt es auch nicht darauf an, ob ggf. auch der Telefonanbieter verpflichtet ist, die Verkabelung herzustellen. Falls das der Fall sei, haften Telefonanbieter und Vermieter gesamtschuldnerisch. Der Mieter kann mithin wählen, wen er an Anspruch nimmt (Rz. 19).

Fazit aus der Entscheidung zum Telefonanschluss

  • Ist in der Wohnung bei Vertragsbeginn eine Telefondose vorhanden, muss diese während der gesamten Mietzeit in dem Sinne funktionieren, dass vom Übergabepunkt bis zur Telefondose ein Signal übertragen werden kann.
  • Fehlt hingegen eine Telefondose, ist die Frage zu klären, ob eine funktionierende Telefondose zun Mindeststandard zeitgemäßer Wohnungsnutzung – wie etwa ein Stromanschluss, der jedenfalls den gleichzeitigen Betrieb einer Waschmaschine und eines weiteren elektrischen Geräts ermöglicht – gehört. Das hat der Senat (zunächst) offen gelassen.
  • Ungeklärt ist bisher auch die Frage was gilt, wenn die Wohnung über zwei Möglichkeiten verfügt, Telefonie zu nutzen. Das betrifft die Frage, ob der Vermieter dann verpflichtet ist, beide Anschlüsse instand zu halten oder ob es ausreicht, den Mieter auf einen funktionierenden Anschluss zu verweisen.

Fensterreinigung

BGH entscheidet zur Fensterreinigungspflicht des Mieters

In einem Hinweisbeschluss äußert sich der BGH1) zur Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters. Er stellt fest, dass dazu die Fensterreinigung nicht gehört.

Der Fall zur Fensterreinigung

Der Mieter wohnt in einer Loftwohnung im ersten Obergeschoss. Das Gebäude verfügt über eine großzügige Fensterfront. Diese erstreckt sich derart an der Wohnung des Mieters, dass sich vor mehreren Räumen Fenstersegmente befinden, die eine Fläche von je 1,3 m x 2,75 m aufweisen. Jeweils in der Mitte eines Fenster lässt sich ein Segment mit einer Fläche von 0,6 m x 1,25 m öffnen. Der übrige Teil des jeweiligen Glassegments ist nicht zu öffnen. Der Mieter will erreichen, dass der Vermieter auf seine Kosten mindestens viermal jährlich die Fenster der nicht zu öffnenden Glassegemente reinigt. Der BGH sieht eine Pflicht des Vermieters nicht.

Auch wenn die Fenster für den Mieter schwer erreichbar sind, muss er deren Reinigung von innen und außen ausführen,notfalls mit fremder Hilfe.

Die Reinigung der Wohnungsfenster von innen und außen gehört nicht zur Instandhaltungspflicht des Vermieters – Die Reinigung ist allein Mietersache

Ausführungen des  BGH zur Fensterreinigung

Der BGH stellt fest (Rz. 9):

Die Reinigung der Flächen der Mietwohnung einschließlich der Außenflächen der Wohnungsfenster, zu denen auch etwaige nicht zu öffnende Glasbestandteile sowie die Fensterrahmen gehören, obliegt […] grundsätzlich dem Mieter (soweit die Miertvertragsparteien keine abweichende Vereinbarung getroffen haben).

Der Vermieter schuldet dem Mieter keine Erhaltung der Mietsache in einem jeweils gereinigten Zustand;  bloße Reinigungsarbeiten sind […] nicht Bestandteil der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters.

Auf den […] Gesichtspunkt, ob die Reinigung der Fensterflächen […] vom Mieter persönlich geleistet werden kann, kommt es nicht an. Sollte dies nicht der Fall sein, kann sich der Mieter […] professioneller Hilfe bedienen.

Fazit der Entscheidung zur Fensterreinigung

Reinigungsmaßnahmen sind ohne besondere Vereinbarung nicht Bestandteil der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters. Das gilt auch, wenn die Reinigung wegen der baulichen Gegegenheiten vom Mieter nicht persönlich vorgenommen werden kann.


1) BGH, Hinweisbeschluss, VIII ZR 188/16.

Zahlungsverzugskündigung

Voraussetzungen der Zahlungsverzugskündigung

Unter den Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz Satz 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen: Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn … der Mieter a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Aus den vorgenannten Gründen kann der Vermieter auch alternativ oder gleichzeitig das Mietverhältnis gem. § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 kündigen: Der Vermieter kann … kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. … Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, …

Nachträgliche Unwirksamkeit der Zahlungsverzugskündigung

Die fristlose Kündigung kann der Mieter durch die sogenannte Schonfristzahlung oder Übernahmeerklärung rückwirkend unwirksam machen. Die Kündigung gilt dann rückwirkend als nicht eingetreten (BGH VIII ZR 261/17, Rz. 32), nämlich bei unverzüglicher Tilgung der Rückstände durch eine Aufrechnung des Mieters oder durch eine spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach der Erhebung einer Räumungsklage erfolgte Zahlung der Mietrückstände beziehungsweise eine binnen dieser Frist von einer öffentlichen Stelle eingegangenen Verpflichtung zur Befriedigung des Vermieter (BGH, VIII ZR 261/17, Rz. 28.

Die Möglichkeit, die Kündigung unwirksam zu machen, besteht aber bei der Schonfristzahlung bzw. Übernahmeerklärung nicht, wenn aufgrund des § 573 BGB fristgemäß gekündigt wurde. Und sie besteht bei der fristlose Kündigung nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.

Berufung auf fristgemäße Kündigung treuwidrig?

Der BGH weist in zwei Entscheidungen darauf hin, dass bei der fristgemäßen Zahlungsverzugskündigung und dem kurze Zeit nach Zugang der Kündigung erfolgten Ausgleich der Rückstände im Einzelfall gelten könne, dass sich der Vermieter treuwidrig verhalte, wenn er sich trotzdem auf die ordentliche Kündigung beruft (BGH, VIII ZR 261/17, Rz., 51 und BGH VIII ZR 231/17, Rz. 43).

Fazit zur fristgemäßen Zahlungsverzugskündigung

Die Berufung auf die Zahlungsverzugskündigung kann im Einzelfall treuwidrig und damit unzulässig sein. Das gilt nach Ansicht des BGH offenbar jedenfalls dann, wenn allein der Zahlungsrückstand  (erstmals) zur Kündigung geführt hat und dieser kurz nach Zugang der Kündigung beim Mieter vollständig ausgeglichen wird. Nicht treuwidrig ist die Berufung auf die (fristgemäße) Kündigung auch dann nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. Dann bleibt nämlich selbst eine fristlos ausgesprochene Kündigung trotz Schonfristzahlung bzw. Übernahmeerklärung wirksam (§ 569 Abs. 3 BGB).

Vorsorgliche fristgemäße Kündigung

BGH zur vorsorglich (hilfsweise) ausgesprochenen fristgemäßen Kündigung

Aufgrund der Rechtsprechung des LG Berlin war es umstritten, ob der Vermieter zusammen mit einer fristlosen Kündigung (wegen Zahlungsrückstands) gleichzeitig wirksam fristgemäß kündigen kann. Das LG Berlin verneinte dies. Es vertrat die Auffassung, dass aufgrund der fristlosen Kündigung das Mietverhältnis sofort ende, so dass für eine gleichzeitig (oder danach) ausgesprochene fristgemäße Kündigung kein Raum sei, da es kein zu kündigendes Mietverhältnis (mehr) gebe. Der Mieter hatte im konkreten Fall innerhalb der Schonfrist den Rückstand, der zur Kündigung führte, vollständig ausgeglichen. Der Vermieter war der Ansicht, dass er sein Räumungsverlangen dann auf die hilfsweise ausgesprochene fristgemäße Kündigung stützen konnte. Damit scheiterte er beim LG Berlin. Der BGH hob zwei entsprechende Entscheidungen des LG Berlin auf.[Fußnote 1]

Leitsatz zur vorsorglich ausgesprochenen fristgemäßen Kündigung

Durch § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB hat der Gesetzgeber die gesetzliche Fiktion geschaffen, dass im Falle einer rechtzeitigen Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle die zuvor durch eine wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) bewirkte Beendigung des Mietverhältnisses rückwirkend als nicht eingetreten gilt. Bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB entfallen damit nicht nur für die Zukunft die durch die fristlose Kündigung ausgelösten Räumungs- und Herausgabeansprüche, sondern das Mietverhältnis ist als ununterbrochen fortstehend zu behandeln.[Fußnote 2]

 

Ein Vermieter, der eine fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) hilfsweise oder vorsorglich mit einer ordentlichen Kündigung (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) verknüpft, bringt bei der gebotenen Auslegung seiner Erklärungen zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung in allen Fällen Wirkung entfalten soll, in denen die zunächst angestrebte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund einer – entweder schon bei Zugang des Kündigungsschreibens gegebenen oder nachträglich gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB (unverzügliche Aufrechnung durch den Mieter) oder gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (Schonfristzahlung oder behördliche Verpflichtung) rückwirkend eingetretenen – Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung fehlgeschlagen ist.[Fußnote 3]


[Fußnote 1] BGH, Urteil vom 19.09.2018, VIII ZR 261/17 und BGH Urteil vom 19.09.2018, VIII ZR 231/17. 

[Fußnote 2] BGH, VIII ZR 231/17, LS 1. 

[Fußnote 3] BGH, a.a.O., LS 2.  

Erhaltungspflicht des Vermieters auch bei Nichtnutzung durch den Mieter

Erhaltungspflicht und Nutzung

Für das Bestehen der Pflicht des Vermieters, die Wohnung gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie fortlaufend in diesem Zustand zu erhalten, ist es unerheblich, ob der Mieter die Sache tatsächlich nutzt und ihn ein Mangel daher subjektiv beeinträchtigt.

Der Fall zur Erhaltungspflicht

Der Mieter überlässt die Wohnung Dritten, die auch die laufende Miete entrichten. Der Mieter gab an, dass die Wohnung von seiner Tochter und seinem Schwager bewohnt werde und von diesen werde auch die Miete bezahlt.

Die Parteien des Verfahrens streiten u.a. darüber, ob der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt ist (Mangelhaftigkeit der Gastherme in der Wohnung).

Gebrauchsüberlassungspflicht ohne Mängel besteht auch, wenn der Mieter die Mietsache nicht (selbst) nutzt.

Die Gastherme muss mangelfrei sein, auch wenn der Mieter die Mietsache nicht selbst nutzt.

Die Berufungsinstanz (Landgericht Frankfurt am Mein) war der Auffassung, dass der Mieter keinen Anspruch auf Feststellung der Minderung habe, die Wohnung sei dem Mieter vertragsgemäß zur Verfügung gestellt worden, so dass die Miete nicht gemindert sei.

Diese Auffassung hat der BGH, was eigentlich nicht verwundern kann, verworfen.[Fußnote 1]

BGH zur Erhaltungspflicht

Da die Wohnung mit Heizung vermietet wurde, schuldet der Vermieter die Versorgung mit Wärme, mithin die Überlassung einer intakten Heizungsanlage und unabhängig von der genauen technischen Ausgestaltung damit auch die Warmwasserversorgung.[Fußnote 2]

Für das Bestehen der Hauptleistungspflicht, nämlich die Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie fortlaufend in diesem Zustand zu erhalten, sei es unerheblich, ob der Mieter die Mietesache tatsächlich nutzt und ihn der Mangel daher subjektiv beeinträchtigt.[Fußnote 3]

Ob den Mieter (durch die Gebrauchsüberlassung an Dritte) ein vertragswidriges Verhalten anzulasten ist, könne dahinstehen, weil durch eine etwaige Vertragsverletzung des Mieters die Pflicht des Vermieters, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, angesichts des mangels Kündigung fortbestehenden Mietverhältnisses nicht berührt werde.[Fußnote 4]

Die Minderung trete kraft Gesetzes ein (§ 536 Abs. 1 BGB). Daher könne der Vermieter ebenso wie bei der Instandhaltungspflicht nicht mit Erfolg einwenden, der Mieter hätte die Mietsache, auch wenn sie zum vertragsgemäßen Gebrauch tauglich gewesen wäre, doch nicht genutzt.[Fußnote 5]

[Fußnote 1] BGH, Urteil vom 22.08.2018, VIII ZR 99/17.

[Fußnote 2] a.a.O., Rz. 13.

[Fußnote 3] a.a.O., Rz 14.

[Fußnote 4] a.a.O, Rz. 15.

[Fußnote 5] a.a.O, Rz. 19.

Aufbewahrung einer Waffe kann fristlose Kündigung rechtfertigen

Verstöße gegen das Waffengesetz stören den Hausfrieden

Bewahrt der Mieter rechtswidrig eine Waffe und ein Magazin mit Munition in der von ihm gemieteten Wohnung auf, verstößt er besonders schwerwiegend gegen seine vertragliche Obhutspflicht als Mieter und stört damit den Hausfrieden so nachhaltig, dass die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt ist.[Fußnote 1]

Rechtswidrige Aufbewahrung einer Pistole nebst Munition rechtfertigt die fristlose Kündigung

Eine Waffe mit Munition in der Mietwohnung kann zur fristlosen Kündigung führen – Bild: (c) dirtdiver38/pixabay.com

Der Fall zum Waffenbesitz

Bei einem Polizeieinsatz wurde in der Wohnung des Mieters eine »scharfe Schusswaffe« gefunden (eine Pistole und ein Magazin mit Munition). Der Mieter wies darauf hin, dass die Waffe nicht geladen gewesen sei. Der Vermieter kündigte wegen des Waffenbesitzes und der Mieter wurde vom Amtsgericht zur Räumung verurteilt. Die Berufung des Mieters blieb erfolglos.

Die Argumentation des LG Berlins

Die Kündigung ist gem. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB und § 569 Abs. 2 BGB wirksam. »Das traditionell restriktive Waffenrecht in Deutschland, das ausweislich § 1 WaffG dem Schutz der öffentlichen Sicherheit und Ordnung dient, regelt nicht nur den Umgang mit Waffen oder Munition, wie deren Erwerb und Besitz, das Führen und die Aufbewahrung, sondern auch die Voraussetzungen, unter denen jemand eine Waffe überhaupt besitzen darf. Es ist kein Anhaltspunkt ersichtlich oder vorgetragen, der auch nur darauf hindeutet, dass die Waffe und die Munition sich erlaubt, das heißt legal in der Wohnung befand, in der immerhin auch Personen lebten und leben, die das 18. Lebensjahr noch nicht vollendet haben« so das LG Berlin.

Durch die rechtswidrige Aufbewahrung einer Waffe und eines Magazins mit Munition in der gemieteten Wohnung verletzt der Mieter besonders schwerwiegend seine vertragliche Obhutspflicht. Gleichzeitig stört der Mieter den Hausfrieden nachhaltig.

Der Mieter kann seine vertraglichen Pflichten auch dadurch verletzten, so das LG Berlin, dass er von der Mietsache einen Gebrauch macht, der geeignet ist, schädigende Einwirkungen Dritter (hier: konkret des Polizeieinsatzes) hervorzurufen. Das gelte im konkreten Fall selbst dann, wenn Ursache des Polizeieinsatzes nicht die Aufbewahrung der Waffe ist. Ein Mieter, in dessen Wohnung eine Straftat nach dem Waffengesetz begangen werde (hier konkret unzulässige Aufbewahrung), müsse ohne Weiteres damit rechnen, dass es zu strafprozessualen Maßnahmen kommen kann. Mit einem solchen Verhalten überschreite der Mieter den ihm aufgrund seiner Mietzahlung zustehenden vertragsgemäß Gebrauch der Mietsache.

Dabei falle (auch) ins Gewicht, dass das Waffengesetz mit seinen strengen Regelungen immerhin dem Schutz der öffentlichen Sicherheit und Ordnung dient; der Hausfrieden in einem Mehrfamilienhaus dürfte ohne Weiteres als Teilbereich derselben anzusehen sein. Der Verstoß gegen die Regelungen des Waffengesetzes werde im Fall einer Schusswaffe nicht als Ordnungswidrigkeit verfolgt, sondern als Straftat.


[Fußnote 1] LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 25.06.2018, 65 S 54/18, GE 2018, S. 1060 f.

Vereinbarungen zwischen Vormieter und Nachmieter

Probleme bei Vereinbarungen zwischen Vor- und Nachmieter

Bei einem Mieterwechsel werden oft Vereinbarungen zwischen dem scheidenden Mieter (Vormieter) und seinem Nachfolger (Nachmieter) geschlossen. Oft ist es so, dass der ausziehende Mieter wenig Interesse daran hat, seine »alte« Wohnung zu renovieren, und oft passt auch die Einbauküche nicht in sein neues Domizil. Für den Vormieter liegt es daher nahe, die Einbauküche dem Nachfolger zu überlassen und  gleichzeitig  die von ihm selbst geschuldeten Schönheitsreparaturen oder die Beseitigung von Schäden an der Mietsache dem Nachfolger aufzubürden.

Was vordergründig als sinnvolles Vorgehen erscheint, birgt für den Vermieter vor allem das Risiko, dass er sich auf diese Vereinbarung nicht berufen kann. Zieht der Nachmieter später aus und beseitigt die Schäden nicht, sind Ansprüche gegen den Vormieter längst verjährt. Und war die Wohnung bei Einzug des Mieters nicht renoviert, ist regelmäßig auch die formularvertragliche Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam. Auch hier scheitert der Rückgriff auf den Vormieter, weil der Anspruch verjährt ist.

Die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB kann zu Lasten des Mieters nicht verlängert werden

Vereinbarung zwischen Vor- und Nachmieter bindet nur die Beteiligten – Bild (c) geralt/pixabay.com

BGH bestätigt die Relativität der Vereinbarung zwischen Vor- und Nachmieter

Der BGH stellt in einer aktuellen Entscheidung fest: Eine allein zwischen dem bisherigen und dem neuen Mieter getroffene Vereinbarung vermag – mit Rücksicht darauf, dass die Wirkungen eines Schuldverhältnisses grundsätzlich auf die daran beteiligten Parteien beschränkt sind – dem Vermieter keine Anspruchsgrundlage gegen den Mieter verschaffen.[Fußnote 1]

Was war geschehen?

Dem Vormieter war formularvertraglich die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen übertragen. Er bewohnte die Wohnung vom Juli 2007 bis Dezember 2008. Er zog aus, ohne Schönheitsreparaturen durchzuführen. Der Vormieter vereinbarte mit seinem Nachfolger die Übernahme von Einrichtungen und der Nachmieter erklärte sich dem Vormieter gegenüber bereit, an dessen Stelle die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchzuführen. Nachdem der Mieter das Mietverhältnis gekündigt hatte, forderte der Vermieter vom Mieter die Durchführung notwendiger Schönheitsreparaturen. Dem Einwand des Mieters, er habe eine unrenovierte Wohnung übernommen, hielt der Vermieter die Vereinbarung mit seinem Vormieter entgegen. Der Vermieter scheiterte beim BGH.

Warum half die Vereinbarung zwischen Vor- und Nachmieter nicht?

Der BGH argumentiert, dass die in einem Schuldverhältnis gewährten Rechte ebenso wie die dort übernommenen Pflichten grundsätzlich relativ sind, das heißt, sie sind in ihrer Wirkung auf die an dem jeweiligen Schuldverhältnis beteiligten Parteien beschränkt.[Fußnote 2]

Im Hinblick auf die Renovierungspflicht des Mieters ergänzt der Senat: Deshalb kann das Bestehen einer Renovierungsvereinbarung des Vormieters mit dem neuen Mieter grundsätzlich keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der in dem Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenden Verpflichtung haben, insbesondere dergestalt, dass der Vermieter so gestellt werden könnte, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.

Der Anspruch des Vermieters gegenüber seinem Mieter kann durch eine etwaige zweiseitige Vereinbarung zwischen neuem Mieter und Vormieter nicht untergehen. Der Vermieten kann seine Ansprüche gegen den Mieter unbeschadet einer zwischen diesem und seinem Nachfolger getroffenen Vereinbarung durchsetzen.[Fußnote 3]

Fazit zu vertraglichen Vereinbarungen zwischen Vor- und Nachmieter

  • Vertragliche Vereinbarungen zwischen Vor- und Nachmieter beschränken sich in der Wirkung auf die  beiden Vertragspartner. Der Vermieter kann hieraus nichts herleiten und er wird auch zu nichts verpflichtet. Die Vereinbarung ist gegenüber dem Vermieter schlicht wirkungslos.
  • Der Mieter kann sich seinen vertraglichen Pflichten gegenüber dem Vermieter nicht dadurch entziehen, dass er mit einem Nachmieter vereinbart, dass dieser seine Verpflichtung übernehmen soll. Er bleibt auch bei einer entsprechenden Vereinbarung mit dem Nachmieter gegenüber dem Vermieter in der Pflicht.
  • Will der Vermieter vertragliche Regelungen zwischen Vor- und Nachmieter wirksam in den Mietvertrag einbeziehen, ist dazu ein dreiseitiger Vertrag, also seine Beteiligung an der Vereinbarung notwendig.

[Fußnote 1] BGH, Urteil vom 22.08.2018, VIII ZR 277/16.

[Fußnote 2] BGH, a.a.O., Rz. 22.

[Fußnote 3] BGH, a.a.O., Rz. 27, der Senat weist darauf hin, dass ein Vertrag zugunsten dritter gem. § 328 BGB anders zu beurteilen wäre.