AutorPeter Oeste

Unpünktliche Mietzahlung

Keine Kündigung bei unpünktlicher Mietzahlung?

Unpünktliche Mietzahlungen rechtfertigen keine außerordentliche oder ordentliche Kündigung durch den Vermieter bei ansonsten beanstandungsfreiem Verlauf eines langjährigen Mietverhältnisses. Das gilt auch für eine Kündigung, die nach fruchtloser Abmahnung erfolgt, jedenfalls dann, wenn die Zahlungen mit lediglich geringer zeitlicher Verzögerung nach Fälligkeit beim Vermieter eingehen und das störende Zahlungsverhalten des Mieters insgesamt nur wenige Monate wirkt (LG Berlin, Urt. vom 29.11.2016, GE 2017, S. 49).

Der Fall

Der Mieter zahlt die Mieten für die Monate März, April und Mai 2015 unpünktlich. Danach erhält er deswegen eine Abmahnung. Trotzdem werden auch die Mieten Juni und Juli 2015 unpünktlich bezahlt („geringfügig verspätet“, was immer das heißen soll!). 

Die Begründung

Zwar handelt es sich bei der unpünktlichen Mietzahlung nach Abmahnung um eine schuldhafte und pflichtwidrige Vertragsverletzung. Aber die „Pflichtverletzung war jedoch nicht hinreichend erheblich, um den Ausspruch einer außerordentlichen oder ordentlichen Kündigung zu rechtfertigen“, so das LG .

Die Pflichtverletzung sei deshalb nicht „hinreichend erheblich“, weil die Zahlungen jeweils „nur mit geringer zeitlicher Verzögerung“ erfolgten. Das „störende“(!) Zahlungsverhalten betraf nur einen kurzfristigen Zeitraum von wenigen Monaten. Hinzu käme, so das LG, daß die verspätet entrichteten Beträge nicht „geeignet waren, die wirtschaftlichen Interessen der K. – bei der gebotenen absoluten Betrachtung – hinreichend und spürbar zu gefährden“.  Schließlich habe das Mietverhältnis bis zum Ausspruch der Kündigung über nahezu zwölf Jahre unbeanstandet bestanden.

Hinweis

Die Entscheidung dürfte schwer mit der BGH-Rechtssprechung in Übereinstimmung zu bringen sein, und sie dürfte auch kaum der herrschenden Meinung entsprechen. Wenn sich ein Mieter trotz Abmahnung vertragswidrig verhält und eine Hauptleistungspflicht nicht vertragsgerecht erfüllt, wird man zu einem anderen Ergebnis kommen müssen. Diese Vertragsverletzung ist hinreichend erheblich.

Kautionsrückzahlung

Keine Pflicht zur Kautionsrückzahlung durch den künftigen Erwerber

Wird ein Grundstückskäufer erst nach der Kündigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache im Grundbuch eingetragen, ist er nicht zur Rückzahlung einer nicht an ihn weitergeleiteten Mietkaution verpflichtet (LG Potsdam, Urt. v. 11.03.2016, GE 2017, S. 51).

Der Fall

Das Mietverhältnis bestand in der Zeit vom 11.11.2007 bis zum 30.09.2013. Die Kaution leistete der Mieter an den Hausverwalter des Verkäufers. Der Verkäufer veräußerte die Mietwohnung im Jahr 2013 an den Erwerber. Der Erwerber wurde am 16.12.2014 im Grundbuch eingetragen. Der Verkäufer hat die Kaution nicht an den Erwerber weitergeleitet. Der Mieter nahm den Erwerber in Anspruch und scheiterte damit vor dem LG.

Die Begründung

Der gesetzliche Forderungsübergang ist in § 566a BGB geregelt. Diese Vorschrift kommt nach Ansicht des LG allerdings nicht zum Tragen, weil diese Vorschrift grundsätzlich voraussetzt, daß im Zeitpunkt des Eigentumswechsels ein wirksames Mietverhältnis besteht und sich der Mieter (noch) im Besitz der Wohnung befindet. Ein Grundstückserwerb nach Beendigung des Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters führt nicht zum Eintritt des künftigen Eigentümers in die Rechte und Pflichten des bisherigen Eigentümers aus dem beendeten Mietverhältnis und aus einer entsprechenden Sicherungsabrede (mit Hinweis auf BGH, Urt. vom 04.04.2007, WM 2007, 267).

10%-Grenze gilt nicht bei Mieterhöhungen

10%-Abweichung bei der Wohnfläche

Der BGH geht davon aus, dass die in einem Mietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe im Allgemeinen zugleich eine vertragliche Festlegung der Sollbeschaffenheit der Mietsache ist. Der BGH geht weiterhin davon aus, dass ein zur Minderung der Miete führender Mangel der Wohnung infolge Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle dann gegeben ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (grundlegende Entscheidung dazuBestätigung mit Urteil vom 18.11.2015, Rz. 9).

10%-Abweichung bei Mieterhöhungen nicht wirksam

Anders sieht der BGH das aber, wenn es um eine Mieterhöhung geht: Die bei Abschluss eines Wohnraummietvertrages getroffene Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße ist – und zwar auch bei Abweichungen von bis zu 10% – nicht geeignet, die bei einer späteren Mieterhöhung zu berücksichtigende Größe der Wohnung durch einen von den tatsächlichen Verhältnissen abweichenden fiktiven Wert verbindlich festzulegen (Aufgabe der entsprechenden Rechtsprechung des Senats aus 2009). Vielmehr ist jede im Wohnraummietvertrag enthaltende, von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweichende Wohnflächenangabe für die Anwendbarkeit des § 558 BGB und die nach dessen Maßstäben zu beurteilende Mieterhöhung ohne rechtliche Bedeutung. Maßgeblich für den nach dieser Bestimmung vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung (Null-Toleranz).

(BGH, Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14).

Rohrwärmeausgleich

Rohrwärmeausgleich – § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV zwingend anzuwenden

Der Verbrauchswärmeanteil der Heizkosten muss nach § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV nach allgemein anerkannten Regeln der Technik (VDI-Richtlinie 2077) bestimmt werden, wenn der an den Heizkörpern durch elektronische Heizkostenverteiler erfasste Verbrauchswärmeanteil deutlich unter dem nach der Richtlinie maßgeblichen Quotient von 0,34 liegt.

Denn bei einer deutlichen Unterschreitung dieses Grenzwertes von 0,34 reduziert sich das in § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV mit dem Wort „kann“ dem Vermieter zugewiesene Ermessen auf null.

(AG Augsburg, Urt. vom 28.10.2015, MietRB 2016, S. 69 f.)

Zwingender Rohrwärmeausgleich hinzwischen wohl herrschende Meinung

Die vom AG Augsburg vertretene Auffassung reiht sich nahtlos in einen Vielzahl neuerer Entscheidungen ein, so auch vom LG Siegen (WM 2015, 433). Es dürfte damit inzwischen herrschende Meinung sein, dass ein Unterschreiten der maßgeblichen Grenze zwingend zur Anwendung der VDI 2077 führt.

Meine erste Einschätzung nach der BGH-Entscheidung zum Rohrwärmeausgleich wird nicht mehr aufrecht erhalten. Einschränkend muss aber auf eine neuere Entscheidung des BGH hingewiesen werden, die die Anwendung der VDI 2077 wohl nur noch in den wenigsten Fällen zulässt, nämlich nur dann, wenn die ungedämmten Leitungen sichtbar sind.

Was sagt die VDI 2077?

Das grundsätzliche Verfahren beschreibt ISTA in einer verständlichen Zusammenfassung.

Es geht bei der Anwendung der VDI 2077 im Übrigen um drei Faktoren:

  • Verbrauchswärmeanteil ≤ 0,34
  • Standardabweichung der Verbrauchsfaktoren ≥ 0,85
  • Anteil der Niedrigverbraucher ≥ 0,15 (15 %)

Die Abrechnungsunternehmen wenden die Kriterien durchaus unterschiedlich an. In der Regel sollen zwei erreichte Grenzen ausreichen, um das Korrekturverfahren anzuwenden. Die VDI verlangt aber wohl, dass alle drei Kriterien erfüllt sind. Klar ist aber auch, dass die drei Kriterien nur für die erstmalige Anwendung des Korrekturverfahrens maßgeblich sein sollen. Wurde das Verfahren angewendet und wird auch künftig (allein) der Verbrauchswärmeanteil unterschritten, muss das Verfahren weiterhin angewendet werden. 

Betriebskostenabrechnung: Bereinigte Gesamtkosten

Formell wirksam, wenn nur bereinigte Gesamtkosten angegeben werden

Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der „Gesamtkosten“, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt (BGH, Urt. v. 20.01.2016, VIII ZR 93/15).

Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht (Aufgabe der Senatsrechtsprechung; vgl. Senatsurteile vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10; und vom 9. Oktober 2013 – VIII ZR 22/13, WuM 2013, 734 Rn. 14 ff. mwN).

Anforderungen an formell ordnungsgemäße Abrechnung

In der jüngeren Rechtsprechung reduziert der VIII. Senat die Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Abrechnung auf

  • die Angabe der Kostenart
  • die Nennung der jeweiligen Gesamtkosten
  • die Aufführung des Umlageschlüssels
  • die Nennung des Betrags, der auf den Mieter entfällt.

Ob auch die Angabe zu den geleisteten Vorauszahlungen zwingend ist, ist unklar. Jedenfalls kann die Angabe von „Null“ entfallen (BGH vom 15.02.2012 – VIII ZR 197/11).

 

Wirtschaftseinheit

Was ist eine Wirtschaftseinheit

Fasst der Vermieter mehrere Grundstücke zusammen und rechnet die Betriebskosten für diese Gebäude einheitlich ab, bildet er eine Wirtschaftseinheit. Das ist grundsätzlich zulässig und zwar unabhängig davon, ob das im Mietvertrag so vereinbart ist oder nicht. Auch die Neubildung von Wirtschaftseinheiten während des Bestehens der Mietverhältnisse ist zulässig.

Wann ist die Bildung einer Wirtschaftseinheit zulässig?

Das Landgericht Siegen (LG) hat sich in einem Berufungsverfahren (erneut) mit der Frage beschäftigen müssen, ob die Zusammenfassung mehrerer Gebäude zu einer Wirtschaftseinheit und gemeinsamer Abrechnung der dort entstehenden Betriebskosten zulässig ist. Das LG hat entschieden, dass die Bildung von Wirtschaftseinheiten zulässig ist und die Berufung eines Mieters, der sich gegen die Abrechnung im Rahmen einer Wirtschaftseinheit wandte, zurückgewiesen. 

Die Bildung von Wirtschaftseinheiten zur einheitlichen Abrechnung der Betriebskosten ist zulässig.

Die einheitlich Abrechnung der Betriebskosten für mehrere Grundstücke (Wirtschaftseinheit) ist zulässig

Was muss bei der Bildung einer Wirtschaftseinheit beachtet werden?

Das LG bestätigte zunächst, dass die Rechtsprechung bei der Neubildung einer Wirtschaftseinheit als Voraussetzung  fordert, dass die Gebäude einheitlich verwaltet werden, in einem unmittelbaren örtlichen Zusammenhang stehen und auch, dass zwischen den einzelnen Gebäuden keine wesentlichen Unterschiede im Wohnwert bestehen.

Die Kammer weist darauf hin, dass diese Voraussetzungen  aber nur für den Fall der nachträglichen Bildung einer Wirtschaftseinheit bzw. dann gelten, wenn der Mietvertrag selbst keine diesbezügliche Festlegung enthält (unter Hinweis auf Langenberg, Betriebskostenrecht).

Für die dem Beschluss zu Grunde liegende Konstellation, in welcher die jährliche Abrechnung der Betriebskosten für die gesamte Wirtschaftseinheit bereits im Mietvertrag festgehalten war, werden sowohl in der Rechtsprechung als auch in der Literatur keine besonderen Anforderungen an deren Bildung gestellt.

Entgegen der Auffassung der Beklagten dürften der Verwendung der Klausel im Mietvertrag (über die Abrechnung mehrerer Häuser als Wirtschaftseinheit) auch im Hinblick auf § 307 BGB keine Bedenken entgegenstehen. Gegen eine unangemessene Benachteiligung spreche insoweit schon, dass die Abrechnung über eine Wirtschaftseinheit in den §§ 2, 27 Zweite Berechnungsverordnung sogar gesetzlich vorgesehen sei.

(vgl. Hinweisbeschluss LG Siegen vom 29.12.2015, 1 S 89/15)

Aufklärung über Heizen und Lüften

Heizen und Lüften – was muss der Mieter wissen?

Das LG Aachen meint: Besteht die Schadensursache für Schimmelbildung in einer Kombination aus normalem Lüftungsverhalten und Möblierung bzw. Möblierung und unterbliebener überobligationsmäßiger Lüftung/Heizung, so hat der Vermieter den Entlastungsbeweis nicht geführt, weil feststeht, dass die Mietwohnung deshalb mangelhaft ist und der Vermieter hierauf nicht oder nicht in ausreichender Weise hingewiesen hat. Ohne einen solchen konkreten auf die Mietwohnung bezogenen Hinweis liegt eine schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters nicht vor.

Falsches Heizen und Lüften – Mieter schuldlos?

In dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall ging es darum, dass ein Sachverständiger festgestellt hatte, dass die Ursache des Schimmels in einer Mietwohnung unzureichendes Heizen/Lüften war. Der Sachverständige hat aber eingeschränkt, dass ein Schrank an der Außenwand im Schlafzimmer zusätzlichen Lüftungsbedarf ausgelöst habe. Darauf hätte der Vermieter den Mieter konkret hinweisen müssen.

Allgemeine Hinweise auf richtiges Heizen und Lüften sind nach Auffassung der Kammer nicht ausreichend. Da der Vermieter das nicht getan hatte, war das LG Aachen der Auffassung, dass den Mieter (offenbar mangels Kenntnis) kein Verschulden trifft.

Folgen für die Hinweispflicht des Vermieters

Die für die Entscheidung zuständigen Richter hatten offensichtlich dem Physikunterricht nicht die erforderliche Aufmerksamkeit gewidmet. Anders ist die im Urteil enthaltene sagenhafte Feststellung kaum erklärbar: „Die Notwendigkeit eines täglichen drei- bis viermaligen Lüftens begründet einen Fehler der Mietsache.“ 

Eine kontrollierte Wohnraumlüftung verhindert Schimmelbildung selbst dann, wenn Schränke an der Außenwand stehen

KWL verhindert Schimmel – automatisch richtig heizen und lüften

Wenn diese Auffassung  richtig ist, gibt es in Deutschland nur ganz wenige fehlerfreie Mietwohnungen. Es liegt doch auf der Hand, dass Feuchtigkeit, die in der Wohnung entsteht (Kochen, Blumen, Duschen, Baden, Atmen,…) nach außen muss. Das geschieht durch Lüften, darin einen Fehler einer Wohnung zu sehen ist schon abenteuerlich. Immerhin kam das LG trotzdem grundsätzlich zu der Auffassung, dass der Mieter verpflichtet ist, zu Heizen und zu Lüften. Tut er das nur unzureichend, kann das aber folgenlos bleiben, wenn der Vermieter ihm nicht „ausreichend“ darauf hingewiesen hat, wie das zu geschehen hat. 

In diese Richtung gibt es mehrere Entscheidungen von Amts- und Landgerichten, die ebenfalls die Auffassung vertreten, dass der Vermieter den Mieter nicht nur auf den Sachverhalt, das geheizt und gelüftet werden muss, hinweisen muss, sondern auch bei jeder Änderung, die er an der Mietsache vornimmt, verpflichtet ist, zu prüfen, ob damit geänderte Anforderungen an das Heiz- und Lüftungsverhalten verbunden sind. Werden z. B. Fenster ausgetauscht, kann man nach Auffassung dieser Rechtsprechung nicht davon ausgehen, dass der Bewohner auf die Idee kommt, dass neue Fenster dichter als die alten sind und deshalb mehr getan werden muss als bisher, um die in der Wohnung produzierte Feuchtigkeit nach außen zu bringen.

Das LG Aachen meint nun offenbar auch, dass man einen Bewohner darauf hinweisen muss, das das Aufstellen eines Schranks an der Außenwand mehr Aufmerksamkeit beim Lüften erfordert, als wenn die Außenwand frei bleibt. Führt man den Gedanken fort, wird man von einem Vermieter auch fordern müssen, dass er den Mieter darauf hinweist, dass beim Trocknen von Wäsche in der Wohnung die Feuchtigkeit durch Lüften nach draußen muss, er also verpflichtet ist, mehr zu Lüften, als wenn die Wäsche im Trockenkeller getrocknet wird.

Ich halte diese Anforderungen an Vermieter für maßlos überzogen. Warum soll der Vermieter eigentlich grundsätzlich über alltägliche Banalitäten mehr wissen müssen, als der Mieter?  

(LG Aachen, Urteil vom 02.07.2015, 2 S 327/14, ZMR 2016, S. 112 f.)

Konkludente Mietaufhebungsvereinbarung

Vorzeitige Wohnungsrückgabe

Das LG Wuppertal beschäftigte sich mit der Frage, ob die  Rücknahme der Wohnung vor Ablauf der Kündigungsfrist gleichzeitig eine konkludente Vereinbarung über die vorzeitige Beendigung des Mietvertrags bedeutet (Urteil vom 05.11.2015, 9 S 69/15, ZMR 2016, S. 117 f.).

Der Sachverhalt

Soweit aus der veröffentlichten Entscheidung ersichtlich, lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Ein Mieter wollte wegen mangelnder Leistungsfähigkeit vor Ablauf der normalen Kündigungsfrist ausziehen und das Mietverhältnis beenden. Der Vermieter teilte mit, dass er keinen Grund für die vorzeitige Aufhebung des Vertrags sehe. Später bot er dem Mieter an, vor Ablauf der Vertragslaufzeit einen Schlüssel (damit der Vermieter die Wohnungsbesichtigung mit Mietinteressenten organisieren konnte) oder alle Schlüssel zurückzugeben. Der Mieter wählte die Rückgabe aller Schlüssel. Deshalb nahm der Vermieter die Wohnung zurück und führte eine Wohnungsabnahme durch. Der Mieter meinte daraufhin, dass durch die Rückgabe der Vertrag (konkludent) vorzeitig beendet worden sei. Das Landgericht folgte dieser Ansicht nicht.

Allein die vorzeitige Rücknahme einer Wohnung ist keine konkludente Vereinbarung über das vorzeitige Vertragsende

Wann liegt eine konkludente Mietaufhebungsvereinbarung vor? – Bild: (c) Olu-Eletu/unsplash.com

Zu den Voraussetzungen einer konkludente Mietaufhebungsvereinbarung

 

Ein Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags sei nur dann anzunehmen, wenn aus bestimmten Umständen der Schluss gezogen werden könne, dass der Vermieter gleichzeitig mit der Rückgabe seine Ansprüche gegen den Mieter abschließend regeln wolle Dies sei z. B.  dann gerechtfertigt, wenn der Vermieter dem Mieter die Rückgabe der Kaution anbiete oder hierüber abrechne und damit zum Ausdruck bringe, dass der Mietverhältnis beendet worden sei.

Duldungspflicht

Duldung des Einbaus von Rauchwarnmeldern 

Der BGH hat entschieden (Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14), daß der Mieter grundsätzlich auch dann verpflichtet ist, den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter zu dulden, wenn er zuvor die Wohnung bereits selbst mit solchen Geräten ausgestattet hat (Duldungspflicht).

Mieter muß Einbau von Rauchwarnmeldern dulden, selbst wenn er selbst schon welche eingebaut hat

Rauchwarnmelder können Leben retten

Die Entscheidungsgründe liegen noch nicht vor, aus der Pressemitteilung des BGH ergeben sich aber bereits folgende Gesichtspunkte zur Duldungspflicht:

  • Der Einbau von Rauchwarnmeldern führt zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeine Wohnverhältnisse (Modernisierung) und ist deshalb vom Mieter zu dulden.
  • Durch den Einbau und die Wartung „in einer Hand“ wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung auch im Vergleich zu einem Zustand führt, der bereits durch den Einbau der vom Mieter selbst ausgewählten Rauchwarnmelder erreicht ist.
  • Darüber hinaus gilt, daß der Einbau von Rauchwarnmeldern durch eine gesetzliche Verpflichtung auferlegt ist und somit aufgrund von Umständen durchzuführen ist, die vom Vermieter nicht zu vertreten ist.

 

Rohrwärmeausgleich

Rohrwärmeausgleich nach anerkannten Regeln der Technik

Der BGH hat sich in seiner Entscheidung vom 06.05.2015 mit der Frage befaßt, ob ein Rohrwärmeausgleich gem. VDI -Richtlinie 2077 den Grundsätzen der Heizkostenverordnung entspricht. Er entschied: § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV, wonach der Wärmeverbrauch der Nutzer in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfaßt wird, nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden kann, verstößt nicht gegen das verfassungsrechtliche Verbot der dynamischen Verweisung auf Regelwerke nicht demokratisch legitimierter Normgeber. 1

Rohrwärmeverluste dürfen berücksichtigt werden

Rohrwärmeverluste dürften aufgrund anerkannter Regeln der Technik bei der Heizkostenabrechnung berücksichtigt werden – (c) ri_pixabay

 

Der Fall

In einem mit einer Einrohrheizung ausgestattetem Gebäude hatte der Vermieter ohne vorherige Ankündigung zur Ermittlung der verbrauchsabhängigen Heizkosten erstmals die VDI-Richtlinie 2077 angewandt, weil die im Beiblatt genannten drei Kriterien allesamt erfüllt waren.  Der BGH hat dies gebilligt.

Aus den Entscheidungsgründen

Die Ausführung zur dynamischen Verweisung sind eher akademischer Art und nicht praxisrelevant. Wichtig für die Praxis sind aber folgende Ausführungen:

  • Der Vermieter ist berechtigt (aber nicht verpflichtet), den Wärmeverbrauch nach Maßgabe der VDI-Richtlinie 2077 zu bestimmen. Dies folgt unmittelbar aus § 7 Abs. 1 Satz 3, 4 HeizkostenV. Diese Regelung eröffnet die Möglichkeit, unbillige Kostenverschiebungen nach anerkannten Regeln der Technik (die VDI-Richtlinie 2077 enthält ein Beiblatt „Verfahren zur Berücksichtigung der Rorhwärmeabgabe“, das als anerkennte Regel der Technik aunzusehen ist) auszugleichen oder jedenfalls zu reduzieren. Das Problem der Einrohrheizungen mit ungedämmten Rohrleitungen ist es, daß die Wärmeabgabe der ungedämmten Rohre vom Nutzer nicht beeinflußt werden kann. Die Ablesengeräte an den Heizkörpern können diesen Verbrauch nicht bzw. nur unzureichend erfassen.
  • Ebensowenig wie der Vermieter dem Mieter die Vorschriften der Heizkostenverordnung mitteilen oder erläutern muß (Urteil vom 26.10.2011, VIII ZR 268/10), muß der Vermieter dem Mieter den Text der VDI-Richtlinie 2077 aushändigen oder ihm deren Inhalt in anderer Weise zur Kenntnis bringen. 
  • Die Bestimmung des Wärmeverbrauchs nach anerkannten Regeln der Technik gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3, 4 HeizkostenV durch den Vermieter unterliegt nicht der Ankündigungspflicht, denn sie betrifft nicht die Verteilung der Heizkosten anhand eines bestimmten Abrechnungsmaßstabes, sondern die davon zu unterscheidende Ermittlung des Verbrauchs.
  • Eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellende Heizungsanlage läßt sich aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit nicht herleiten.
  • Das vom Mieter geltend gemachte Kürzungsrecht des § 12 HeizkostenV steht ihm nicht zu. Das Recht zur Kürzung hat der Nutzer nur dann, wenn der Vermieter entgegen einer ihm durch die Heizkostenverordnung auferlegten Verpflichtung nicht verbrauchsabhängig abrechnet.

Fazit:

  • Der Vermieter kann zum Ausgleich von Rohrwärmeverlusten die VDI-Richtlinie 2077 anwenden, er muß das aber nicht, weil es sich bei § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV und eine Kann-Bestimmung handelt.
  • Wird die VDI-Richtlinie angewendet, muß dies weder angekündigt werden noch hat der Mieter ein (15%-iges) Kürzungsrecht.
  • Der Vermieter ist unter dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit nicht verpflichtet, eine funktionierende Heizungsanlage zu erneuern.

Hinweis: Der BGH hat sich mit dieser Frage in seiner Entscheidung vom 15.03.2017 erneut befasst und den Anwendungsbereich der Ausnahmeregelung der HeizkV deutlich eingeschränkt.

 

 BGH, Urteil vom 06.05.2015, VIII ZR 193/14