AutorPeter Oeste

Fensterreinigung

BGH entscheidet zur Fensterreinigungspflicht des Mieters

In einem Hinweisbeschluss äußert sich der BGH1) zur Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters. Er stellt fest, dass dazu die Fensterreinigung nicht gehört.

Der Fall zur Fensterreinigung

Der Mieter wohnt in einer Loftwohnung im ersten Obergeschoss. Das Gebäude verfügt über eine großzügige Fensterfront. Diese erstreckt sich derart an der Wohnung des Mieters, dass sich vor mehreren Räumen Fenstersegmente befinden, die eine Fläche von je 1,3 m x 2,75 m aufweisen. Jeweils in der Mitte eines Fenster lässt sich ein Segment mit einer Fläche von 0,6 m x 1,25 m öffnen. Der übrige Teil des jeweiligen Glassegments ist nicht zu öffnen. Der Mieter will erreichen, dass der Vermieter auf seine Kosten mindestens viermal jährlich die Fenster der nicht zu öffnenden Glassegemente reinigt. Der BGH sieht eine Pflicht des Vermieters nicht.

Auch wenn die Fenster für den Mieter schwer erreichbar sind, muss er deren Reinigung von innen und außen ausführen,notfalls mit fremder Hilfe.

Die Reinigung der Wohnungsfenster von innen und außen gehört nicht zur Instandhaltungspflicht des Vermieters – Die Reinigung ist allein Mietersache

Ausführungen des  BGH zur Fensterreinigung

Der BGH stellt fest (Rz. 9):

Die Reinigung der Flächen der Mietwohnung einschließlich der Außenflächen der Wohnungsfenster, zu denen auch etwaige nicht zu öffnende Glasbestandteile sowie die Fensterrahmen gehören, obliegt […] grundsätzlich dem Mieter (soweit die Miertvertragsparteien keine abweichende Vereinbarung getroffen haben).

Der Vermieter schuldet dem Mieter keine Erhaltung der Mietsache in einem jeweils gereinigten Zustand;  bloße Reinigungsarbeiten sind […] nicht Bestandteil der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters.

Auf den […] Gesichtspunkt, ob die Reinigung der Fensterflächen […] vom Mieter persönlich geleistet werden kann, kommt es nicht an. Sollte dies nicht der Fall sein, kann sich der Mieter […] professioneller Hilfe bedienen.

Fazit der Entscheidung zur Fensterreinigung

Reinigungsmaßnahmen sind ohne besondere Vereinbarung nicht Bestandteil der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters. Das gilt auch, wenn die Reinigung wegen der baulichen Gegegenheiten vom Mieter nicht persönlich vorgenommen werden kann.


1) BGH, Hinweisbeschluss, VIII ZR 188/16.

Zahlungsverzugskündigung

Voraussetzungen der Zahlungsverzugskündigung

Unter den Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz Satz 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen: Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn … der Mieter a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Aus den vorgenannten Gründen kann der Vermieter auch alternativ oder gleichzeitig das Mietverhältnis gem. § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 kündigen: Der Vermieter kann … kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. … Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, …

Nachträgliche Unwirksamkeit der Zahlungsverzugskündigung

Die fristlose Kündigung kann der Mieter durch die sogenannte Schonfristzahlung oder Übernahmeerklärung rückwirkend unwirksam machen. Die Kündigung gilt dann rückwirkend als nicht eingetreten (BGH VIII ZR 261/17, Rz. 32), nämlich bei unverzüglicher Tilgung der Rückstände durch eine Aufrechnung des Mieters oder durch eine spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach der Erhebung einer Räumungsklage erfolgte Zahlung der Mietrückstände beziehungsweise eine binnen dieser Frist von einer öffentlichen Stelle eingegangenen Verpflichtung zur Befriedigung des Vermieter (BGH, VIII ZR 261/17, Rz. 28.

Die Möglichkeit, die Kündigung unwirksam zu machen, besteht aber bei der Schonfristzahlung bzw. Übernahmeerklärung nicht, wenn aufgrund des § 573 BGB fristgemäß gekündigt wurde. Und sie besteht bei der fristlose Kündigung nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.

Berufung auf fristgemäße Kündigung treuwidrig?

Der BGH weist in zwei Entscheidungen darauf hin, dass bei der fristgemäßen Zahlungsverzugskündigung und dem kurze Zeit nach Zugang der Kündigung erfolgten Ausgleich der Rückstände im Einzelfall gelten könne, dass sich der Vermieter treuwidrig verhalte, wenn er sich trotzdem auf die ordentliche Kündigung beruft (BGH, VIII ZR 261/17, Rz., 51 und BGH VIII ZR 231/17, Rz. 43).

Fazit zur fristgemäßen Zahlungsverzugskündigung

Die Berufung auf die Zahlungsverzugskündigung kann im Einzelfall treuwidrig und damit unzulässig sein. Das gilt nach Ansicht des BGH offenbar jedenfalls dann, wenn allein der Zahlungsrückstand  (erstmals) zur Kündigung geführt hat und dieser kurz nach Zugang der Kündigung beim Mieter vollständig ausgeglichen wird. Nicht treuwidrig ist die Berufung auf die (fristgemäße) Kündigung auch dann nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. Dann bleibt nämlich selbst eine fristlos ausgesprochene Kündigung trotz Schonfristzahlung bzw. Übernahmeerklärung wirksam (§ 569 Abs. 3 BGB).

Vorsorgliche fristgemäße Kündigung

BGH zur vorsorglich (hilfsweise) ausgesprochenen fristgemäßen Kündigung

Aufgrund der Rechtsprechung des LG Berlin war es umstritten, ob der Vermieter zusammen mit einer fristlosen Kündigung (wegen Zahlungsrückstands) gleichzeitig wirksam fristgemäß kündigen kann. Das LG Berlin verneinte dies. Es vertrat die Auffassung, dass aufgrund der fristlosen Kündigung das Mietverhältnis sofort ende, so dass für eine gleichzeitig (oder danach) ausgesprochene fristgemäße Kündigung kein Raum sei, da es kein zu kündigendes Mietverhältnis (mehr) gebe. Der Mieter hatte im konkreten Fall innerhalb der Schonfrist den Rückstand, der zur Kündigung führte, vollständig ausgeglichen. Der Vermieter war der Ansicht, dass er sein Räumungsverlangen dann auf die hilfsweise ausgesprochene fristgemäße Kündigung stützen konnte. Damit scheiterte er beim LG Berlin. Der BGH hob zwei entsprechende Entscheidungen des LG Berlin auf.[Fußnote 1]

Leitsatz zur vorsorglich ausgesprochenen fristgemäßen Kündigung

Durch § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB hat der Gesetzgeber die gesetzliche Fiktion geschaffen, dass im Falle einer rechtzeitigen Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle die zuvor durch eine wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) bewirkte Beendigung des Mietverhältnisses rückwirkend als nicht eingetreten gilt. Bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB entfallen damit nicht nur für die Zukunft die durch die fristlose Kündigung ausgelösten Räumungs- und Herausgabeansprüche, sondern das Mietverhältnis ist als ununterbrochen fortstehend zu behandeln.[Fußnote 2]

 

Ein Vermieter, der eine fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) hilfsweise oder vorsorglich mit einer ordentlichen Kündigung (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) verknüpft, bringt bei der gebotenen Auslegung seiner Erklärungen zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung in allen Fällen Wirkung entfalten soll, in denen die zunächst angestrebte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund einer – entweder schon bei Zugang des Kündigungsschreibens gegebenen oder nachträglich gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB (unverzügliche Aufrechnung durch den Mieter) oder gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (Schonfristzahlung oder behördliche Verpflichtung) rückwirkend eingetretenen – Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung fehlgeschlagen ist.[Fußnote 3]


[Fußnote 1] BGH, Urteil vom 19.09.2018, VIII ZR 261/17 und BGH Urteil vom 19.09.2018, VIII ZR 231/17. 

[Fußnote 2] BGH, VIII ZR 231/17, LS 1. 

[Fußnote 3] BGH, a.a.O., LS 2.  

Erhaltungspflicht des Vermieters auch bei Nichtnutzung durch den Mieter

Erhaltungspflicht und Nutzung

Für das Bestehen der Pflicht des Vermieters, die Wohnung gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie fortlaufend in diesem Zustand zu erhalten, ist es unerheblich, ob der Mieter die Sache tatsächlich nutzt und ihn ein Mangel daher subjektiv beeinträchtigt.

Der Fall zur Erhaltungspflicht

Der Mieter überlässt die Wohnung Dritten, die auch die laufende Miete entrichten. Der Mieter gab an, dass die Wohnung von seiner Tochter und seinem Schwager bewohnt werde und von diesen werde auch die Miete bezahlt.

Die Parteien des Verfahrens streiten u.a. darüber, ob der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt ist (Mangelhaftigkeit der Gastherme in der Wohnung).

Gebrauchsüberlassungspflicht ohne Mängel besteht auch, wenn der Mieter die Mietsache nicht (selbst) nutzt.

Die Gastherme muss mangelfrei sein, auch wenn der Mieter die Mietsache nicht selbst nutzt.

Die Berufungsinstanz (Landgericht Frankfurt am Mein) war der Auffassung, dass der Mieter keinen Anspruch auf Feststellung der Minderung habe, die Wohnung sei dem Mieter vertragsgemäß zur Verfügung gestellt worden, so dass die Miete nicht gemindert sei.

Diese Auffassung hat der BGH, was eigentlich nicht verwundern kann, verworfen.[Fußnote 1]

BGH zur Erhaltungspflicht

Da die Wohnung mit Heizung vermietet wurde, schuldet der Vermieter die Versorgung mit Wärme, mithin die Überlassung einer intakten Heizungsanlage und unabhängig von der genauen technischen Ausgestaltung damit auch die Warmwasserversorgung.[Fußnote 2]

Für das Bestehen der Hauptleistungspflicht, nämlich die Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie fortlaufend in diesem Zustand zu erhalten, sei es unerheblich, ob der Mieter die Mietesache tatsächlich nutzt und ihn der Mangel daher subjektiv beeinträchtigt.[Fußnote 3]

Ob den Mieter (durch die Gebrauchsüberlassung an Dritte) ein vertragswidriges Verhalten anzulasten ist, könne dahinstehen, weil durch eine etwaige Vertragsverletzung des Mieters die Pflicht des Vermieters, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, angesichts des mangels Kündigung fortbestehenden Mietverhältnisses nicht berührt werde.[Fußnote 4]

Die Minderung trete kraft Gesetzes ein (§ 536 Abs. 1 BGB). Daher könne der Vermieter ebenso wie bei der Instandhaltungspflicht nicht mit Erfolg einwenden, der Mieter hätte die Mietsache, auch wenn sie zum vertragsgemäßen Gebrauch tauglich gewesen wäre, doch nicht genutzt.[Fußnote 5]

[Fußnote 1] BGH, Urteil vom 22.08.2018, VIII ZR 99/17.

[Fußnote 2] a.a.O., Rz. 13.

[Fußnote 3] a.a.O., Rz 14.

[Fußnote 4] a.a.O, Rz. 15.

[Fußnote 5] a.a.O, Rz. 19.

Aufbewahrung einer Waffe kann fristlose Kündigung rechtfertigen

Verstöße gegen das Waffengesetz stören den Hausfrieden

Bewahrt der Mieter rechtswidrig eine Waffe und ein Magazin mit Munition in der von ihm gemieteten Wohnung auf, verstößt er besonders schwerwiegend gegen seine vertragliche Obhutspflicht als Mieter und stört damit den Hausfrieden so nachhaltig, dass die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt ist.[Fußnote 1]

Rechtswidrige Aufbewahrung einer Pistole nebst Munition rechtfertigt die fristlose Kündigung

Eine Waffe mit Munition in der Mietwohnung kann zur fristlosen Kündigung führen – Bild: (c) dirtdiver38/pixabay.com

Der Fall zum Waffenbesitz

Bei einem Polizeieinsatz wurde in der Wohnung des Mieters eine »scharfe Schusswaffe« gefunden (eine Pistole und ein Magazin mit Munition). Der Mieter wies darauf hin, dass die Waffe nicht geladen gewesen sei. Der Vermieter kündigte wegen des Waffenbesitzes und der Mieter wurde vom Amtsgericht zur Räumung verurteilt. Die Berufung des Mieters blieb erfolglos.

Die Argumentation des LG Berlins

Die Kündigung ist gem. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB und § 569 Abs. 2 BGB wirksam. »Das traditionell restriktive Waffenrecht in Deutschland, das ausweislich § 1 WaffG dem Schutz der öffentlichen Sicherheit und Ordnung dient, regelt nicht nur den Umgang mit Waffen oder Munition, wie deren Erwerb und Besitz, das Führen und die Aufbewahrung, sondern auch die Voraussetzungen, unter denen jemand eine Waffe überhaupt besitzen darf. Es ist kein Anhaltspunkt ersichtlich oder vorgetragen, der auch nur darauf hindeutet, dass die Waffe und die Munition sich erlaubt, das heißt legal in der Wohnung befand, in der immerhin auch Personen lebten und leben, die das 18. Lebensjahr noch nicht vollendet haben« so das LG Berlin.

Durch die rechtswidrige Aufbewahrung einer Waffe und eines Magazins mit Munition in der gemieteten Wohnung verletzt der Mieter besonders schwerwiegend seine vertragliche Obhutspflicht. Gleichzeitig stört der Mieter den Hausfrieden nachhaltig.

Der Mieter kann seine vertraglichen Pflichten auch dadurch verletzten, so das LG Berlin, dass er von der Mietsache einen Gebrauch macht, der geeignet ist, schädigende Einwirkungen Dritter (hier: konkret des Polizeieinsatzes) hervorzurufen. Das gelte im konkreten Fall selbst dann, wenn Ursache des Polizeieinsatzes nicht die Aufbewahrung der Waffe ist. Ein Mieter, in dessen Wohnung eine Straftat nach dem Waffengesetz begangen werde (hier konkret unzulässige Aufbewahrung), müsse ohne Weiteres damit rechnen, dass es zu strafprozessualen Maßnahmen kommen kann. Mit einem solchen Verhalten überschreite der Mieter den ihm aufgrund seiner Mietzahlung zustehenden vertragsgemäß Gebrauch der Mietsache.

Dabei falle (auch) ins Gewicht, dass das Waffengesetz mit seinen strengen Regelungen immerhin dem Schutz der öffentlichen Sicherheit und Ordnung dient; der Hausfrieden in einem Mehrfamilienhaus dürfte ohne Weiteres als Teilbereich derselben anzusehen sein. Der Verstoß gegen die Regelungen des Waffengesetzes werde im Fall einer Schusswaffe nicht als Ordnungswidrigkeit verfolgt, sondern als Straftat.


[Fußnote 1] LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 25.06.2018, 65 S 54/18, GE 2018, S. 1060 f.

Vereinbarungen zwischen Vormieter und Nachmieter

Probleme bei Vereinbarungen zwischen Vor- und Nachmieter

Bei einem Mieterwechsel werden oft Vereinbarungen zwischen dem scheidenden Mieter (Vormieter) und seinem Nachfolger (Nachmieter) geschlossen. Oft ist es so, dass der ausziehende Mieter wenig Interesse daran hat, seine »alte« Wohnung zu renovieren, und oft passt auch die Einbauküche nicht in sein neues Domizil. Für den Vormieter liegt es daher nahe, die Einbauküche dem Nachfolger zu überlassen und  gleichzeitig  die von ihm selbst geschuldeten Schönheitsreparaturen oder die Beseitigung von Schäden an der Mietsache dem Nachfolger aufzubürden.

Was vordergründig als sinnvolles Vorgehen erscheint, birgt für den Vermieter vor allem das Risiko, dass er sich auf diese Vereinbarung nicht berufen kann. Zieht der Nachmieter später aus und beseitigt die Schäden nicht, sind Ansprüche gegen den Vormieter längst verjährt. Und war die Wohnung bei Einzug des Mieters nicht renoviert, ist regelmäßig auch die formularvertragliche Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam. Auch hier scheitert der Rückgriff auf den Vormieter, weil der Anspruch verjährt ist.

Die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB kann zu Lasten des Mieters nicht verlängert werden

Vereinbarung zwischen Vor- und Nachmieter bindet nur die Beteiligten – Bild (c) geralt/pixabay.com

BGH bestätigt die Relativität der Vereinbarung zwischen Vor- und Nachmieter

Der BGH stellt in einer aktuellen Entscheidung fest: Eine allein zwischen dem bisherigen und dem neuen Mieter getroffene Vereinbarung vermag – mit Rücksicht darauf, dass die Wirkungen eines Schuldverhältnisses grundsätzlich auf die daran beteiligten Parteien beschränkt sind – dem Vermieter keine Anspruchsgrundlage gegen den Mieter verschaffen.[Fußnote 1]

Was war geschehen?

Dem Vormieter war formularvertraglich die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen übertragen. Er bewohnte die Wohnung vom Juli 2007 bis Dezember 2008. Er zog aus, ohne Schönheitsreparaturen durchzuführen. Der Vormieter vereinbarte mit seinem Nachfolger die Übernahme von Einrichtungen und der Nachmieter erklärte sich dem Vormieter gegenüber bereit, an dessen Stelle die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchzuführen. Nachdem der Mieter das Mietverhältnis gekündigt hatte, forderte der Vermieter vom Mieter die Durchführung notwendiger Schönheitsreparaturen. Dem Einwand des Mieters, er habe eine unrenovierte Wohnung übernommen, hielt der Vermieter die Vereinbarung mit seinem Vormieter entgegen. Der Vermieter scheiterte beim BGH.

Warum half die Vereinbarung zwischen Vor- und Nachmieter nicht?

Der BGH argumentiert, dass die in einem Schuldverhältnis gewährten Rechte ebenso wie die dort übernommenen Pflichten grundsätzlich relativ sind, das heißt, sie sind in ihrer Wirkung auf die an dem jeweiligen Schuldverhältnis beteiligten Parteien beschränkt.[Fußnote 2]

Im Hinblick auf die Renovierungspflicht des Mieters ergänzt der Senat: Deshalb kann das Bestehen einer Renovierungsvereinbarung des Vormieters mit dem neuen Mieter grundsätzlich keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der in dem Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenden Verpflichtung haben, insbesondere dergestalt, dass der Vermieter so gestellt werden könnte, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.

Der Anspruch des Vermieters gegenüber seinem Mieter kann durch eine etwaige zweiseitige Vereinbarung zwischen neuem Mieter und Vormieter nicht untergehen. Der Vermieten kann seine Ansprüche gegen den Mieter unbeschadet einer zwischen diesem und seinem Nachfolger getroffenen Vereinbarung durchsetzen.[Fußnote 3]

Fazit zu vertraglichen Vereinbarungen zwischen Vor- und Nachmieter

  • Vertragliche Vereinbarungen zwischen Vor- und Nachmieter beschränken sich in der Wirkung auf die  beiden Vertragspartner. Der Vermieter kann hieraus nichts herleiten und er wird auch zu nichts verpflichtet. Die Vereinbarung ist gegenüber dem Vermieter schlicht wirkungslos.
  • Der Mieter kann sich seinen vertraglichen Pflichten gegenüber dem Vermieter nicht dadurch entziehen, dass er mit einem Nachmieter vereinbart, dass dieser seine Verpflichtung übernehmen soll. Er bleibt auch bei einer entsprechenden Vereinbarung mit dem Nachmieter gegenüber dem Vermieter in der Pflicht.
  • Will der Vermieter vertragliche Regelungen zwischen Vor- und Nachmieter wirksam in den Mietvertrag einbeziehen, ist dazu ein dreiseitiger Vertrag, also seine Beteiligung an der Vereinbarung notwendig.

[Fußnote 1] BGH, Urteil vom 22.08.2018, VIII ZR 277/16.

[Fußnote 2] BGH, a.a.O., Rz. 22.

[Fußnote 3] BGH, a.a.O., Rz. 27, der Senat weist darauf hin, dass ein Vertrag zugunsten dritter gem. § 328 BGB anders zu beurteilen wäre.

Schönheitsreparaturen – Voraussetzungen für Überwälzung

Überwälzung der Schönheitsreparaturen weiterhin schwierig

Der BGH bestätigt in einer neuen Entscheidung[Fußnote 1] zur Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter seine Auffassung: Die formularvertragliche  Übertragung der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mietet ist unwirksam, wenn dem Mieter eine unrenovierte oder eine renovierungsbedürftige Wohnung überlassen wird und dem Mieter kein angemessener Ausgleich gewährt wird. Angemessen ist ein Ausgleich nur dann, wenn er den Mieter so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen (vgl. zur bisherigen Auffassung BGH, Urteil vom 18.03.2015).

Schönheitsreparaturen bei renoviert überlassener Wohnung formularvertraglich auf Mieter übertragbar

Nur wenn eine Wohnung neu renoviert ist, können Schönheitsreparaturen formularvertraglich auf den Mieter überwälzt werden

Der BGH bleibt auch seiner Begründung treu:

»Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt – jedenfalls bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.«[Fußnote 2]

Vereinbarungen zwischen Vormieter und Nachmieter über Schönheitsreparaturen helfen dem Vermieter nicht.

In dem jetzt entschiedenen Fall ergänzt der BGH:

Eine allein zwischen dem bisherigen und dem neuen Mieter getroffene Renovierungsvereinbarung vermag – mit Rücksicht darauf, dass die Wirkungen eines Schuldverhältnisses grundsätzlich auf die daran beteiligten Parteien beschränkt sind – daran nichts zu ändern.[Fußnote 3]

Dem lag als Sachverhalt zugrunde, dass der Mieter von seinem Vormieter in die Wohnung eingebrachte Gegenstände übernommen hatte und sich der Mieter in einer Vereinbarung (nur) mit dem Vormieter bereit erklärte, an dessen Stelle die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchzuführen. Der Vormieter hatte die Wohnung im Zeitraum Juli 2007 bis Dezember 2008 bewohnt und beim Auszug nicht renoviert. Auch der Vermieter hatte die Wohnung vor Einzug nicht renoviert und dem Mieter auch keinen finanzielle Ausgleich für die unrenoviert überlassene Wohnung gewährt.

Fazit zur wirksamen Überwälzung der Schönheitsreparaturen

  • Die wirksame formularvertragliche Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter setzt u.a. voraus, dass dem Mieter eine renovierte Wohnung überlassen wird oder dass dem Mieter bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung ein angemessener Ausgleich vom Vermieter gewährt wird.
  • Auf Vereinbarungen allein zwischen dem Vor- und dem Nachmieter bezüglich der Übertragung der Renovierungspflicht vom Vor- auf den Nachmieter kann sich der Vermieter nicht stützen, weil deren Wirkung allein auf den Vor- und Nachmieter beschränkt ist.
  • Vermieter sind mithin gut beraten, die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen formularvertraglich nicht auf den Mieter zu übertragen, weil die Überwälzung (aufgrund der sehr restriktiven Rechtssprechnung des BGH) regelmäßig unwirksam sein dürfte. Eine Alternative ist es, dem Mieter die Kosten der Schönheitsreparaturen in Form eines Zuschlags zur Miete anzulasten. Der Zuschlag kann auch formularvertraglich wirksam vereinbart werden.[Fußnote 4]

[Fußnote 1] BGH, Urteil vom 22.08.2018, VIII ZR 277/16.

[Fußnote 2] BGH, a.a.O., Rz. 20.

[Fußnote 3] BGH, a.a.O., Leitsatz.

[Fußnote 4] Vgl. BGH, Beschuss vom 30.05.2017, VIII ZR 31/17.

Umdeutung Zeitmietvertrag

Ergänzende Vertragsauslegung beim unwirksamen Zeitmietvertrag

Der BGH (BGH VIII ZR 388/12 – Urteil vom 10.07.2013) äußerst sich zur ergänzenden Vertragsauslegung, wenn die Befristung eines Mietvertrags (Zeitmietvertrag)  unwirksam ist (Zeitmietvertrag ohne einem im Gesetz vorgesehenen Grund, vgl. § 575 Abs. 1 BGB).

Der Fall zum unwirksamen Zeitmietvertrag

Auf Wunsch des Mieters wurde individualvertraglich ein Kündigungsausschluss von 7 Jahren im Mietvertrag vereinbart. Außerdem wurde eine zweimal 3 Jahre dauernde Verlängerungsoption vorgesehen.  Ein zulässiger Grund für die Befristung gem. § 575 Abs. 1 BGB lag nicht vor. Der Vermieter berief sich darauf, dass die Befristung des Vertrags (Zeitmietvertrag) unwirksam ist (§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB), also ein unbefristeter Mietvertrag zustande gekommen sei, den er unter dem Gesichtspunkt des Eigenbedarfs kündigte.

Die Vorinstanz ging von einer wirksamen Kündigung aus. Dem ist der BGH (in dieser konkreten Fallkonstellation) nicht gefolgt. 

Zur ergänzenden Vertragsauslegung des unwirksamen Zeitmietvertrag

Zeitmietvertrag: Was folgt aus einer unwirksamen Vereinbarung?

Klar geeinigt und doch ergänzende Vertragsauslegung notwendig | Bild (c) geralt/pixabay.com

Das Berurfungsgericht habe verkannt, dass durch die Unwirksamkeit der vereinbarten Befristung des Mietvertrags  (Zeitmietvertrag) eine ausfüllungsbedürftige Lücke im Vertrag entstanden sei. Diese Lücke sei durch eine ergänzende Vertragsauslegung dahin zu schließen, dass anstelle der unwirksamen Befristung für deren Dauer ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt.

Die Partein hätten mit der Befristung des Vertrags eine beiderseitige langfristige Bindung bezweckt. Dies ergebe sich daraus, dass die Befristung auf Wunsch des Beklagten (=Mieter) in den Vertrag aufgenommen worden sei. Dieser wollte sich durch eine feste Vertragslaufzeit mit Verlängerungsoption eine lange Mietzeit sichern. Er habe deshalb in Kauf genommen, dass er während der festen Vertragslaufzeit auch selbst nicht ordentlich kündigen kann.

Mit diesem Wunsch des Beklagten nach einer beiderseitigen Bindung für die Dauer von sieben Jahren (mit einer zweimaligen Verlängerungsmöglichkeit um jeweils drei Jahre) habe sich die Klägerin (Vermieterin) durch Aufnahme der Befristung in den Mietvertrag einverstanden erklärt. Sie habe damit gleichfalls eine langfristige Bindung beider Seiten gewollt.

Durch die Unwirksamkeit der vereinbarten Befristung sei im vertraglichen Regelungsgefüge eine Lücke eingetreten, weil die bezweckte langfristige Bindung beider Parteien entfallen ist. Mit der Neuregelung des Zeitmietvertrags sei es dem Gesetzgeber darum gegangen, dass durch die Beschränkung der Befristungsgründe ein Missbrauch zur Umgehung der dem Mieterschutz dienenden Kündigungs- und Mieterhöhungsvorschriften ausgeschlossen werden sollte. Langfristige Bindung der Verragsparteien, zum Beispiel durch einen Kündigungsausschluss, sollten hingen weiterhin möglich sein (der Senat zitiert hierzu aus der Gesetzesbegründung – vgl. dazu auch die Entscheidung des BGB zum unbefristeten Kündigungsausschluss durch Individualvertrag).

Fazit zum unwirksamen Zeitmietvertrag

  • Ein Zeitmietvertrag, der nicht durch die gesetzlich legitimierten Befristungsgründe abgedeckt ist, ist unwirksam mit der Folge, dass grundsätzlich ein unbefristetes Mietverhältnis entstanden ist.
  • Ist ein individuell ausgehandelter Zeitmietvertrag unwirksam, weil er nicht mit gesetzlich erlaubten Grund befristet wurde, entsteht eine Vertragslücke, die durch eine ergänzende Vertragsauslegungen zu füllen ist.
  • Regelmäßig führt die ergänzende Vertragsauslegung dazu, dass von einem vereinbarten Kündigungausschluss für beide Vertragsparteien auszugehen ist. Ein Kündigungsausschluss ist auch für einen Zeitraum von mehr als vier Jahren (diese Grenze gilt nach BGH nur für formularvertragliche vereinbarte befristete Kündigungsausschlüsse) zulässig.
  • Nicht entschieden hat der BGH, was bei einer formularvertraglichen Vereinbarung gilt. Hier wird es so sein, dass sich der Verwender (in der Regel der Vermieter) des Vertragsmusters so behandeln lassen muss, als sei zu seinen Lasten ein entsprechender Kündigungsausschluss wirksam vereinbart (Grundsatz von Treu und Glauben). Für den anderen Vertragsteil dürfte ein unbefristetet Mietverhältnis anzunehmen sein.

Prüfung Rauchwarnmelder

Wartung/Prüfung von Rauchwarnmeldern in Mietwohnungen in NRW

Auch in NRW sind Rauchwarnmelder in Wohnungen Pflicht. Die LBO-NRW regelt, in § 49 Abs. 7:

In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Dieser muss so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Wohnungen, die bis zum 31.03.2013 errichtet oder genehmigt sind, haben die Eigentümer spätestens bis zum 31. Dezember 2016 entsprechend den Anforderungen nach den Sätzen 1 und 2 auszustatten. Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31.03.2013 selbst übernommen.

Gestritten wird häufig über die Frage: Wem obliegt die Prüfung/Wartung der Rauchwarnmelder?

Der Vermieter einer Wohnung in NRW wollte die in der Wohnung des Mieters eingebauten Rauchwarnmelder überprüfen und notfalls warten. Der Mieter verweigerte den Zugang zur Wohnung. Er wies darauf hin, dass er sich selbst um die Wartung kümmern werde, weil er vom Gesetzgeber dazu aufgerufen sei.

Der Vermieter sah das anders, weil er für die Verkehrssicherungspflicht zuständig ist. Der Fall landete vor dem Amtsgericht Siegen.

Rauchwarnmelder müssen regelmäßig geprüft werden, um die Betriebsbereitschaft sicherzustellen

Wartung/Prüfung von Rauchwarnmeldern ist Bestandteil der Verkehrssichrungspflicht des Vermieters

Die Entscheidung des AG Siegen zur Prüfung/Wartung von Rauchwarnmeldern

Das AG verurteilte den Mieter mit Urteil vom 29.05.2018 (AG Siegen, 14 C 27/17) dazu, den Zutritt zur Wohnung zu gewähren und dort die Wartung der Rauchmelder durch den Vermieter, einen Mitarbeiter des Vermieters oder eine vom Vermieter beauftragte Fachfirma zu dulden.

Die Begründung des AG Siegen zur Duldungspflicht für die Prüfung/Wartung von Rauchwarnmeldern

Die Verpflichtung zur Gewährung des Zutritts zur Wohnung ergebe sich daraus, dass dem Vermieter die Verkehrssicherungspflicht für die Rauchwarnmelder obliege. Der Vermieter hafte für den ordnungsgemäßen Betrieb und somit auch für die Wartung der Rauchwarnmelder.

Weiter verweist das AG Siegen darauf, dass § 49 Abs. 7 BauO NRW das Wartungsrecht und auch die Wartungsverpflichtung des Vermieters nicht aufgehoben habe. Es sei insofern zu berücksichtigen, dass Rauchmelder „nicht nur dem Schutz des jeweiligen Mieters in der konkreten Wohnung dienen, sondern allen Bewohnern und Besuchern der Wohnanlage. Der rechtzeitige Alarm eines in der Wohnung angebrachten Rauchwarnmelders soll auch die Mitbewohner vor etwaigen Rauchvergiftungen bewahren. Da [der Vermieter] also nicht nur gegenüber [dem verklagten Mieter] verkehrssicherungspflichtig ist, sondern auch gegenüber den weiteren Bewohnern und Mietern bzw. deren Gästen, obliegt [dem Vermieter] auch die Verpflichtung, die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder turnusmäßig zu prüfen und diese auch gegenenfalls zu warten.“

Zudem verweist das AG Siegen darauf, dass eine fehlende Wartung den Versicherungsschutz der Wohngebäudeversicherung gefährden könne. 

Das AG Siegen kommt zu dem Fazit, dass die Interesse des Vermieters an der Einhaltung der Verkehrssicherungspflicht höher wiegen, als das Interesse des Mieters, den Zutritt in seine Wohnung zu verweigern. 

Fazit zur Prüf-/Wartungspflicht für Rauchwarnmelder in NRW

Allein aufgrund der dem Vermieter obliegenden Verkehrssicherungspflicht ergibt sich, dass auch in NRW die Prüfung/Wartung der Rauchwarnmelder dem Vermieter obliegt.  Der Mieter ist deshalb verpflichtet, dem Vermieter oder seinem Beauftragten Zutritt zur Wohnung zu gewähren, damit die Prüfung/Wartung ausgeführt werden kann. Das Interesse des Vermieters, die Verkehrssicherungspflicht erfüllen zu können, überragt das Interesse des Mieters, den Zutritt zu seiner Wohnung zu verweigern.

Lesen Sie auch: Duldung des Einbaus von Rauchwarnmeldern

 

Schadenersatz bei Schäden an der Mietsache

Schäden an der Mietsache – Schadenersatz ohne Fristsetzung

Der VIII. und der XII. Senat des BGH stellen zum Schadenersatzanspruch des Vermieters wegen einer Beschädigung der Mietsache durch den Mieter fest:

Bei einer Beschädigung der Mietsache durch den Mieter (Verletzung von Obhutspflichten) kann der Vermieter nach seiner Wahl ohne vorherige Fristsetzung zwischen der Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) und Schadenersatz in Geld (§ 249 Abs. 2 BGB) wählen. Das gilt sowohl während eines laufenden Mietverhältnisses als auch nach dessen Beendigung (BGH, Urteil vom 28. Februar 2018 – VIII ZR 157/17).

Der XII. Senat kommt in seiner Entscheidung vom 27.06.2018 zum gleichen Ergebnis. (BGH, Urteil vom 27.06.2018, XII ZR 79/17)

Schadenersatz für vom Mieter verursachte Schäden ohne Fristsetzung möglich

Begründung des BGH für Schadenersatz ohne Fristsetzung

Beide Senate begründen ihre Entscheidung damit, dass die Schadensbeseitigung keine Leistungspflicht aus § 546 Abs. 1 BGB darstellt.

Bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch nach Maßgabe von § 538 BGB entsprechenden Zustand zu halten, insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln sowie alles zu unterlassen, was zu einer von § 538 BGB nicht mehr gedeckten Verschlechterung führen kann, handelt es sich um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht im Sinne von § 241 Abs. 2 BGB, deren Verletzung allein nach den in § 280 Abs. 1 BGB geregelten Voraussetzungen eine Schadenersatzpflicht begründet.

Das gilt nicht nur für das laufende Mietverhältnis, sondern auch nach dessen Beendigung. Denn der Zustand, in dem sich die Mietsache bei ihrer Rückgabe befindet, ist für die allein in der Rückgabe selbst bestehende Leistungspflicht ohne Bedeutung. § 546 Abs. 1 BGB enthält keine Regelung darüber, in welchem Zustand die Wohnung zurückzugeben ist (BGH Urteil vom 28. Februar 2018 – VIII ZR 157/17 – NZM 2018, 320 Rn. 23 f. mwN; vgl. auch Senatsurteil vom 23. Juni 2010 – XII ZR 52/08 Rn. 18).

Dagegen bildet der bei Nicht- oder Schlechterfüllung einer Leistungspflicht geschuldete Schadensersatz statt der Leistung das Surrogat der geschuldeten Leistung, wobei die Ersatzfähigkeit dieses Schadens an die Voraussetzung geknüpft wird, dass der Schuldner vor Geltendmachung eines gegen ihn gerichteten, den Leistungsanspruch ersetzenden Schadensersatzanspruchs grundsätzlich eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung erhalten muss (BGH Urteil vom 28. Februar 2018 – VIII ZR 157/17 – NZM 2018, 320 Rn. 21; vgl. BT-Drucks. 14/6040, S. 134 f., 138, 225). Das soll z. B. bei der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter oder bei der Pflicht des Mieters, Einbauten bei Vertragsende zu beseitigen, der Fall sein.

Fazit zum Schadenersatz bei Schäden an der Mietsache:

Für die Verursachung von Schäden in der Mietsache besteht auch künftig keine Privilegierung des Mieters, die es ihm gestatten würde, zwischen Naturalrestitution und Schadenersatz zu wählen. Dann dann wäre die Durchsetzung eines Schadenersatzanspruchs gegen Dritte einfacher als gegen den Mieter, den übrigens besondere Sorgfaltspflichten treffen.

Der Schadenersatzanspruch entsteht mit Verursachung des Schadens. Das bedeutet auch, dass der Vermieter ihn noch dem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution entgegenhalten kann, wenn die Verjährungsfrist des § 548 BGB bereits abgelaufen ist (der Anspruch ist ja in unverjährter Zeit entstanden!).