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Heizen und Lüften – was muss der Mieter wissen?

Das LG Aachen meint: Besteht die Schadensursache für Schimmelbildung in einer Kombination aus normalem Lüftungsverhalten und Möblierung bzw. Möblierung und unterbliebener überobligationsmäßiger Lüftung/Heizung, so hat der Vermieter den Entlastungsbeweis nicht geführt, weil feststeht, dass die Mietwohnung deshalb mangelhaft ist und der Vermieter hierauf nicht oder nicht in ausreichender Weise hingewiesen hat. Ohne einen solchen konkreten auf die Mietwohnung bezogenen Hinweis liegt eine schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters nicht vor.

Falsches Heizen und Lüften – Mieter schuldlos?

In dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall ging es darum, dass ein Sachverständiger festgestellt hatte, dass die Ursache des Schimmels in einer Mietwohnung unzureichendes Heizen/Lüften war. Der Sachverständige hat aber eingeschränkt, dass ein Schrank an der Außenwand im Schlafzimmer zusätzlichen Lüftungsbedarf ausgelöst habe. Darauf hätte der Vermieter den Mieter konkret hinweisen müssen.

Allgemeine Hinweise auf richtiges Heizen und Lüften sind nach Auffassung der Kammer nicht ausreichend. Da der Vermieter das nicht getan hatte, war das LG Aachen der Auffassung, dass den Mieter (offenbar mangels Kenntnis) kein Verschulden trifft.

Folgen für die Hinweispflicht des Vermieters

Die für die Entscheidung zuständigen Richter hatten offensichtlich dem Physikunterricht nicht die erforderliche Aufmerksamkeit gewidmet. Anders ist die im Urteil enthaltene sagenhafte Feststellung kaum erklärbar: „Die Notwendigkeit eines täglichen drei- bis viermaligen Lüftens begründet einen Fehler der Mietsache.“ 

Eine kontrollierte Wohnraumlüftung verhindert Schimmelbildung selbst dann, wenn Schränke an der Außenwand stehen

KWL verhindert Schimmel – automatisch richtig heizen und lüften

Wenn diese Auffassung  richtig ist, gibt es in Deutschland nur ganz wenige fehlerfreie Mietwohnungen. Es liegt doch auf der Hand, dass Feuchtigkeit, die in der Wohnung entsteht (Kochen, Blumen, Duschen, Baden, Atmen,…) nach außen muss. Das geschieht durch Lüften, darin einen Fehler einer Wohnung zu sehen ist schon abenteuerlich. Immerhin kam das LG trotzdem grundsätzlich zu der Auffassung, dass der Mieter verpflichtet ist, zu Heizen und zu Lüften. Tut er das nur unzureichend, kann das aber folgenlos bleiben, wenn der Vermieter ihm nicht „ausreichend“ darauf hingewiesen hat, wie das zu geschehen hat. 

In diese Richtung gibt es mehrere Entscheidungen von Amts- und Landgerichten, die ebenfalls die Auffassung vertreten, dass der Vermieter den Mieter nicht nur auf den Sachverhalt, das geheizt und gelüftet werden muss, hinweisen muss, sondern auch bei jeder Änderung, die er an der Mietsache vornimmt, verpflichtet ist, zu prüfen, ob damit geänderte Anforderungen an das Heiz- und Lüftungsverhalten verbunden sind. Werden z. B. Fenster ausgetauscht, kann man nach Auffassung dieser Rechtsprechung nicht davon ausgehen, dass der Bewohner auf die Idee kommt, dass neue Fenster dichter als die alten sind und deshalb mehr getan werden muss als bisher, um die in der Wohnung produzierte Feuchtigkeit nach außen zu bringen.

Das LG Aachen meint nun offenbar auch, dass man einen Bewohner darauf hinweisen muss, das das Aufstellen eines Schranks an der Außenwand mehr Aufmerksamkeit beim Lüften erfordert, als wenn die Außenwand frei bleibt. Führt man den Gedanken fort, wird man von einem Vermieter auch fordern müssen, dass er den Mieter darauf hinweist, dass beim Trocknen von Wäsche in der Wohnung die Feuchtigkeit durch Lüften nach draußen muss, er also verpflichtet ist, mehr zu Lüften, als wenn die Wäsche im Trockenkeller getrocknet wird.

Ich halte diese Anforderungen an Vermieter für maßlos überzogen. Warum soll der Vermieter eigentlich grundsätzlich über alltägliche Banalitäten mehr wissen müssen, als der Mieter?  

(LG Aachen, Urteil vom 02.07.2015, 2 S 327/14, ZMR 2016, S. 112 f.)