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Kündigungsausschluss

Der BGH beschäftigt sich in seiner Entscheidung vom 08.05.2018 (VIII ZR 200/17) (erneut) mit der Zulässigkeit eines individualvertraglichen Kündigungsausschlusses.

Der Fall zum Kündigungsausschluss

Der Vermieter (Kläger) begehrt die Räumung und Herausgabe einer in einem Zweifamilienhaus gelegenen Wohnung. Die Mieter (Beklagten) hatte diese Wohnung mit Vertrag vom 19. August 2013 von der Rechtsvorgängerin des Klägers angemietet.

Für den Vertrag war ein Formular verwendet worden, welches der Mieter nach Aufforderung durch den Rechtsvorgänger des Vermieters von der Haus & Grund GmbH erworben und zu den Vertragsverhandlungen mitgebracht hatte. In diesem Formular heißt es unter § 2 Mietzeit

» □ Kündigungsverzicht (maximal vier Jahre)

Das obige Mietverhältnis wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen. Beide Mietparteien verzichten wechselseitig bis zu ______________ (maximal vier Jahre ab Vertragsschluss) auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags. Zum Ablauf des Verzichtszeitraums kann das Mietverhältnis  erstmalig wieder von beiden Mietvertragsparteien mit den gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung wird von dieser Regelung nicht berührt.«

Das Kästchen »Kündigungsverzicht« wurde bei Abschluss des Mietvertrages handschriftlich angekreuzt; eine Verzichtsdauer wurde nicht genannt und die Passagen »maximal vier Jahre« sowie »maximal vier Jahre ab Vertragsschluss« wurden gestrichen.

Individualvertragliche Kündigungausschlussvereinbrung ist wirksa - (c) geralt/pixabay.com

Individualvertraglicher Kündigungsausschluss grundsätzlich wirksam – Bild: (c) geralt/pixabay.com

Außerdem wurde eine Zusatzvereinbarung dahin geschlossen, dass nicht die Vermieterin, sondern die Beklagten selbst für den Heizöleinkauf, die Heizungswartung, die Emissionsmessung und den Schornsteinfeger verantwortlich seien und die Hälfte der insoweit entstehenden Kosten zu tragen und diesen Anteil direkt gegenüber den Lieferanten beziehungsweise Handwerkern auszugleichen hätten. Auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung und den dafür erforderlichen Einbau von Messeinrichtungen verzichteten die Beklagten ausdrücklich; die Betriebs- und Heizkosten sollten zwischen den beiden Wohnungen hälftig geteilt werden. Die Beklagten verpflichteten sich zudem, im Rahmen ihrer Möglichkeiten darauf hinzuwirken, dass auch ein etwaiger späterer Mieter des Erdgeschosses (diese Wohnung stand bei Vertragsabschluss leer) seinen Anteil an den Kosten direkt begleichen würde.

Der Kläger trat im Mai 2015 durch Eigentumserwerb in das Mietverhältnis ein. Er kündigte das Mietverhältnis mehrfach, unter anderem mit Schreiben vom 29. Juli 2015, wegen Eigenbedarfs. In zweiter Instanz gab das LG der Räumungsklage statt.

Das Berufungsgericht hat angenommen, dass die Beklagten angesichts der Vorlage des für den Vertrag verwendeten Formulars die Vertragsbedingungen gestellt hätten und der in § 2 Nr. 1.a) des Mietvertrags enthaltene unbefristete Kündigungsverzicht deshalb der ABG-rechtlichen Inhaltskontrolle unterliege. Dieser halte er nicht stand, denn ein formularmäßiger Kündigungsausschluss sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren überschreite. Im Übrigen bestünden auch bei einer individualvertraglichen Vereinbarung eines unbefristeten Kündigungsausschlusses Bedenken, weil damit ein »immerwährender Kündigungsausschluss« vorliege, der auch sämtliche Rechtsnachfolger binde. Dies erscheine im Hinblick auf die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG bedenklich, bedürfe hier aber letztlich keiner abschließenden Beurteilung.

Die Meinung des BGH zum unbefristeten Kündigungsausschluss

Der BGH hebt die Entscheidung des Berufungsgerichts auf und verweist die Sache zurück, weil noch zu prüfen sei, ob eine Individualvereinbarung vorliege.

Ist die getroffene Vereinbarung eine allgemeine Geschäftsbedingung oder eine Individualvereinbarung?

Dazu der Senat: Als wesentliches Charakteristikum allgemeiner Geschäftsbedingungen hat der Gesetzgeber die Einseitigkeit ihrer Auferlegung sowie den Umstand angesehen, dass der andere Vertragsteil, der mit einer solchen Regelung konfrontiert wird, auf ihre Ausgestaltung gewöhnlich keinen Einfluss nehmen kann. Mit Rücksicht darauf ist das Merkmal des »Stellens« i.S.d. § 305 I 1 BGB erfüllt, wenn die Formularbestimmung auf Initiative einer Partei in die Verhandlungen eingebracht und ihre Verwendung zum Vertragsabschluss verlangt wird (Rz. 10). Diese Vorgaben schließen es aber aus, das verwendeten Vertragsformular allein deshalb als von den Beklagten gestellt anzusehen, weil diese dem von der Gegenseite geäußerten Wunsch entsprochen hat, das genannte Formular zu besorgen und zu den Vertragsverhandlungen mitzubringen. Denn dieser Umstand ändert nichts daran, dass das Vertragsformular auf Initiative der Vermieterseite in den Vertrag Eingang gefunden hat. (Rz. 11).

Das Berufungsgericht habe auch nicht berücksichtigt, dass der dauerhafte Kündigungsverzicht und die Zusatzvereinbarung zwischen den Parteien im Einzelnen ausgehandelt worden sein könnten, weil es den diesbezüglichen Vortrag nicht beachtet habe.

Dauerhafter Kündigungsausschluss kann in einer Individualvereinbarung wirksam vereinbart werden.

Der BGH bestätigt seine bisherige Rechtsprechung: Die Vertragsparteien können die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses im Wege der Individualvereinbarung »auch für sehr lange Zeiträume ausschließen«. Eine Grenze werde nur durch § 138 BGB gesetzt, etwa bei Ausnutzung einer Zwangslage oder bei Sittenwidrigkeit. Weiter orakelt der Senat: »Es mag allerdings, wie in der Instanzrechtsprechung … allgemein angenommen wird, nach Ablauf von 30 Jahren in entsprechender Anwendung des § 544 BGB eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist möglich sein (Rz. 16)«.

Fazit zum Kündigungsausschluss

In einer individualvertraglichen Vereinbarung ist es möglich, die ordentliche Kündigung jedenfalls für einem Zeitraum bis zu 30 Jahren wirksam auszuschließen.

Kündigungsausschluss

Formularmäßiger Kündigungsausschluss

Der BGH bestätigt mit seinem Hinweisbeschluss vom 23.08.2016 (VIII ZR 23/16, in: NZM 2017, S. 71) erneut, dass ein formularmäßiger Kündigungsausschluss bis zu vier Jahren wirksam vereinbart werden kann. Die Redaktion der NZM formuliert folgenden Leitsatz:

Es wird daran festgehalten, dass formularmäßige Kündigungsausschlussklauseln für unwirksam zu erachten sind, die den zulässigen Bindungszeitraum von vier Jahren um drei Monate verlängern, indem sie bestimmen, dass eine ordentliche Kündigung erstmals „nach Ablauf des bezeichneten Zeitraums“ zulässig ist.

Sieht die zu beurteilende Klausel demgegenüber vor, dass die ordentliche Kündigung erstmals „zum Ablauf dieses Zeitraums“ zulässig ist, entspricht sie der gesetzlichen Regelung in § 557 a III 2 BGB und ist deshal wirksam.

Was ist beim 4-Jahreszeitraum zu beachten?

Unwirksam sind Bindungen, wenn sie einen Zeitraum von vier Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – überschreiten (Ziff. 13 der Entscheidung).

Unschädlich ist, wenn der Kündigungsausschluss nicht ab Vertragsschluss beginnt, sondern ab Mietbeginn, wenn dieser vor dem Vertragsabschluss liegt (Ziff. 18 der Entscheidung). Das benachteilgt den Mieter nämlich nicht.

Klar ist auch, dass bei einem kürzeren vereinbarten Kündigungsausschluss nicht maßgebend ist, ob die Kündigung erstmals nach oder zum Ablauf des fest vereinbarten Zeitraums ausgesprochen werden kann, solange die vorgenannte Frist von vier Jahren nicht überschritten wird.

Umdeutung Zeitmietvertrag

Ergänzende Vertragsauslegung beim unwirksamen Zeitmietvertrag

Der BGH (BGH VIII ZR 388/12 – Urteil vom 10.07.2013) äußerst sich zur ergänzenden Vertragsauslegung, wenn die Befristung eines Mietvertrags (Zeitmietvertrag)  unwirksam ist (Zeitmietvertrag ohne einem im Gesetz vorgesehenen Grund, vgl. § 575 Abs. 1 BGB).

Der Fall zum unwirksamen Zeitmietvertrag

Auf Wunsch des Mieters wurde individualvertraglich ein Kündigungsausschluss von 7 Jahren im Mietvertrag vereinbart. Außerdem wurde eine zweimal 3 Jahre dauernde Verlängerungsoption vorgesehen.  Ein zulässiger Grund für die Befristung gem. § 575 Abs. 1 BGB lag nicht vor. Der Vermieter berief sich darauf, dass die Befristung des Vertrags (Zeitmietvertrag) unwirksam ist (§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB), also ein unbefristeter Mietvertrag zustande gekommen sei, den er unter dem Gesichtspunkt des Eigenbedarfs kündigte.

Die Vorinstanz ging von einer wirksamen Kündigung aus. Dem ist der BGH (in dieser konkreten Fallkonstellation) nicht gefolgt. 

Zur ergänzenden Vertragsauslegung des unwirksamen Zeitmietvertrag

Zeitmietvertrag: Was folgt aus einer unwirksamen Vereinbarung?

Klar geeinigt und doch ergänzende Vertragsauslegung notwendig | Bild (c) geralt/pixabay.com

Das Berurfungsgericht habe verkannt, dass durch die Unwirksamkeit der vereinbarten Befristung des Mietvertrags  (Zeitmietvertrag) eine ausfüllungsbedürftige Lücke im Vertrag entstanden sei. Diese Lücke sei durch eine ergänzende Vertragsauslegung dahin zu schließen, dass anstelle der unwirksamen Befristung für deren Dauer ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt.

Die Partein hätten mit der Befristung des Vertrags eine beiderseitige langfristige Bindung bezweckt. Dies ergebe sich daraus, dass die Befristung auf Wunsch des Beklagten (=Mieter) in den Vertrag aufgenommen worden sei. Dieser wollte sich durch eine feste Vertragslaufzeit mit Verlängerungsoption eine lange Mietzeit sichern. Er habe deshalb in Kauf genommen, dass er während der festen Vertragslaufzeit auch selbst nicht ordentlich kündigen kann.

Mit diesem Wunsch des Beklagten nach einer beiderseitigen Bindung für die Dauer von sieben Jahren (mit einer zweimaligen Verlängerungsmöglichkeit um jeweils drei Jahre) habe sich die Klägerin (Vermieterin) durch Aufnahme der Befristung in den Mietvertrag einverstanden erklärt. Sie habe damit gleichfalls eine langfristige Bindung beider Seiten gewollt.

Durch die Unwirksamkeit der vereinbarten Befristung sei im vertraglichen Regelungsgefüge eine Lücke eingetreten, weil die bezweckte langfristige Bindung beider Parteien entfallen ist. Mit der Neuregelung des Zeitmietvertrags sei es dem Gesetzgeber darum gegangen, dass durch die Beschränkung der Befristungsgründe ein Missbrauch zur Umgehung der dem Mieterschutz dienenden Kündigungs- und Mieterhöhungsvorschriften ausgeschlossen werden sollte. Langfristige Bindung der Verragsparteien, zum Beispiel durch einen Kündigungsausschluss, sollten hingen weiterhin möglich sein (der Senat zitiert hierzu aus der Gesetzesbegründung – vgl. dazu auch die Entscheidung des BGB zum unbefristeten Kündigungsausschluss durch Individualvertrag).

Fazit zum unwirksamen Zeitmietvertrag

  • Ein Zeitmietvertrag, der nicht durch die gesetzlich legitimierten Befristungsgründe abgedeckt ist, ist unwirksam mit der Folge, dass grundsätzlich ein unbefristetes Mietverhältnis entstanden ist.
  • Ist ein individuell ausgehandelter Zeitmietvertrag unwirksam, weil er nicht mit gesetzlich erlaubten Grund befristet wurde, entsteht eine Vertragslücke, die durch eine ergänzende Vertragsauslegungen zu füllen ist.
  • Regelmäßig führt die ergänzende Vertragsauslegung dazu, dass von einem vereinbarten Kündigungausschluss für beide Vertragsparteien auszugehen ist. Ein Kündigungsausschluss ist auch für einen Zeitraum von mehr als vier Jahren (diese Grenze gilt nach BGH nur für formularvertragliche vereinbarte befristete Kündigungsausschlüsse) zulässig.
  • Nicht entschieden hat der BGH, was bei einer formularvertraglichen Vereinbarung gilt. Hier wird es so sein, dass sich der Verwender (in der Regel der Vermieter) des Vertragsmusters so behandeln lassen muss, als sei zu seinen Lasten ein entsprechender Kündigungsausschluss wirksam vereinbart (Grundsatz von Treu und Glauben). Für den anderen Vertragsteil dürfte ein unbefristetet Mietverhältnis anzunehmen sein.