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10%-Abweichung bei der Wohnfläche

Der BGH geht davon aus, dass die in einem Mietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe im Allgemeinen zugleich eine vertragliche Festlegung der Sollbeschaffenheit der Mietsache ist. Der BGH geht weiterhin davon aus, dass ein zur Minderung der Miete führender Mangel der Wohnung infolge Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle dann gegeben ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (grundlegende Entscheidung dazuBestätigung mit Urteil vom 18.11.2015, Rz. 9).

10%-Abweichung bei Mieterhöhungen nicht wirksam

Anders sieht der BGH das aber, wenn es um eine Mieterhöhung geht: Die bei Abschluss eines Wohnraummietvertrages getroffene Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße ist – und zwar auch bei Abweichungen von bis zu 10% – nicht geeignet, die bei einer späteren Mieterhöhung zu berücksichtigende Größe der Wohnung durch einen von den tatsächlichen Verhältnissen abweichenden fiktiven Wert verbindlich festzulegen (Aufgabe der entsprechenden Rechtsprechung des Senats aus 2009). Vielmehr ist jede im Wohnraummietvertrag enthaltende, von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweichende Wohnflächenangabe für die Anwendbarkeit des § 558 BGB und die nach dessen Maßstäben zu beurteilende Mieterhöhung ohne rechtliche Bedeutung. Maßgeblich für den nach dieser Bestimmung vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung (Null-Toleranz).

(BGH, Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14).